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奧運(yùn)會(huì)的魅力在于它能承載太多的想象，經(jīng)濟(jì)的、文化的、社會(huì)的，什么都可以往這個(gè)大筐里放。而在資產(chǎn)泡沫化時(shí)期，人們的普遍性行為偏好是在想象的空間里縱情放大資產(chǎn)的價(jià)格。
????于是，“奧運(yùn)行情”在國(guó)內(nèi)不少地方便成了一個(gè)充滿誘惑的概念?？墒?，2008年的市道偏偏不解風(fēng)情、不遂人愿，直到8月8日，無(wú)論是在股市還是在樓市，鬼魅的“奧運(yùn)行情”始終沒(méi)有露臉。那些執(zhí)著于財(cái)富膨脹夢(mèng)的人們便又開(kāi)始尋覓下個(gè)機(jī)會(huì)之窗——所謂“后奧運(yùn)行情”。
????時(shí)間的試金石將會(huì)驗(yàn)明：在2008年夏末，作為時(shí)間之窗的奧運(yùn)后市場(chǎng)是值得關(guān)注甚至警惕的，但是，作為機(jī)會(huì)之窗的“后奧運(yùn)行情”有可能仍是一場(chǎng)迷夢(mèng)。
????“后奧運(yùn)樓市”，時(shí)間之窗
????還是機(jī)會(huì)之窗？
????其實(shí)，奧運(yùn)會(huì)之于局部樓市，可謂好，亦可謂壞；而奧運(yùn)之于整體樓市，本無(wú)所謂好，亦無(wú)所謂壞。此話怎講？
????樓市從來(lái)都是個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，不同城市的樓市各有各的不同，而奧運(yùn)會(huì)的舉辦地只有一個(gè)城市，最多外加幾個(gè)協(xié)辦城市。奧運(yùn)會(huì)給樓市帶來(lái)的利好，不在奧運(yùn)會(huì)期間，也不會(huì)在奧運(yùn)會(huì)之后，一般是在奧運(yùn)會(huì)之前。因?yàn)榕e辦奧運(yùn)會(huì)的巨大投資所帶來(lái)的最直接的改變是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，譬如軌道交通、配套設(shè)施的增加改善了當(dāng)?shù)氐纳瞽h(huán)境，從而提升了級(jí)差地租，帶動(dòng)樓市上行。可是，這種利好早在奧運(yùn)場(chǎng)館規(guī)劃建設(shè)、設(shè)施配套之時(shí)就已經(jīng)開(kāi)始釋放。這在2006年、2007年的北京房?jī)r(jià)狂飆中一覽無(wú)余。而對(duì)于奧運(yùn)會(huì)舉辦地之外的城市而言，譬如廣州，指望當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)從“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”中分享多少好處，實(shí)在有些不切實(shí)際。?????事實(shí)上，奧運(yùn)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力有限。試想，如果奧運(yùn)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)真有特大“神效”的話，那美聯(lián)儲(chǔ)早該向國(guó)際奧委會(huì)招安了，何必費(fèi)盡思量地去刺激經(jīng)濟(jì)，趕緊加開(kāi)奧運(yùn)會(huì)沖抵次貸危機(jī)得了。
????一言以蔽之，看待樓市問(wèn)題還是要跳出“符號(hào)”的層面，回到樓市本身、回歸經(jīng)濟(jì)本原。機(jī)會(huì)之窗意義上的“后奧運(yùn)樓市”，有可能是一個(gè)充滿魅惑的偽命題。
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成交地量徘徊與房?jī)r(jià)“云中漫步”
????當(dāng)下樓市的最大現(xiàn)實(shí)是什么？是銷(xiāo)售持續(xù)萎縮，成交連月地量。
????國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份國(guó)房景氣指數(shù)為102.36，比6月份回落0.72點(diǎn)。這是自去年12月份以來(lái)，這一指數(shù)連續(xù)第8個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比回落。與去年同期相比，7月份國(guó)房景氣指數(shù)回落1.64點(diǎn)，這是自今年5月份以來(lái)連續(xù)第3個(gè)月出現(xiàn)同比回落。
????在深圳，8月10日該市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布“2008年1～7月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告”顯示，今年前7月，深圳新建商品房住宅銷(xiāo)售面積179.98萬(wàn)平方米，同比減少53.17%。
????在上海，7月24日上海市政府新聞發(fā)布會(huì)公布，上半年上海房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積1228.91萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.5%；其中商品房銷(xiāo)售面積為1070.32萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22.4%。
????在杭州，主城區(qū)上半年總銷(xiāo)售房源12008套，與去年同期26913套相比，銷(xiāo)量下跌逾50%。
????在北京，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的1～7月北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況顯示，全市住宅銷(xiāo)售面積408.4萬(wàn)平方米，在上年同期下降28.4%的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降51.5%。其中，期房銷(xiāo)售面積316.9萬(wàn)平方米，下降51.9%，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積91.5萬(wàn)平方米，下降50.1%。7月當(dāng)月銷(xiāo)售面積59.1萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)60.6%。
????銷(xiāo)售大幅萎縮，直接導(dǎo)致房屋空置面積增多。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截止到7月末，全國(guó)商品房空置面積為1.29億平方米，同比增長(zhǎng)6.1%，增幅比上半年提高3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅6538萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.6%，增幅比上半年提高6.7個(gè)百分點(diǎn)。深圳的情況更是走向極致：今年1～7月，商品房住宅空置面積67.07萬(wàn)平方米，同比增加95.65%。
????與商品房的地量成交相反，房?jī)r(jià)依然在“云中漫步”。7月份，北京市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.2%，為今年以來(lái)最低漲幅，漲幅比上年同期回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月持平。上海的房?jī)r(jià)一樣維持在高位，上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年上海市商品房銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比微漲0.4%。
????成交地量與價(jià)格高企并存意味著什么？“久盤(pán)必跌”這個(gè)股市規(guī)律恐怕也是樓市難以逃脫的宿命。一位分析人士的觀點(diǎn)值得關(guān)注：地量成交已堅(jiān)持半年之久了，再堅(jiān)持下去對(duì)樓市本身也是傷害?！叭螒{你（開(kāi)發(fā)商）怎么忽悠，價(jià)格不降，我就是捂緊錢(qián)袋死不出手，商家十八招招招都試過(guò)了，排隊(duì)、簽約、撤銷(xiāo)合同、送精裝修、送寶馬……就是沒(méi)有成交量”，這樣的地量盤(pán)整還能堅(jiān)持多久？還有必要堅(jiān)持多久？
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“我不知道風(fēng)/是在哪一個(gè)方向吹”
????但是，樓市畢竟是樓市，樓市的博弈力量之眾無(wú)有比肩者，這也就決定了樓市所充滿的不確定性無(wú)與倫比。
????有人說(shuō)，樓市不能跌，跌了誰(shuí)都沒(méi)有好處：銀行呆壞賬、政府失稅收、保障房建設(shè)無(wú)資金、個(gè)人財(cái)富縮水、財(cái)產(chǎn)性收入銷(xiāo)蝕……正確是正確，但愿望是天使，結(jié)果是魔鬼，且從國(guó)際市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)中來(lái)看，在這一對(duì)冤家中，往往是結(jié)果戰(zhàn)勝愿望。否則，風(fēng)起青萍之末的美國(guó)次貸危機(jī)也不會(huì)持續(xù)蔓延，進(jìn)而波及全球。
????8月20日，網(wǎng)上流傳摩根大通版政府救市報(bào)告，報(bào)告說(shuō)“中國(guó)政府決策層正在審慎考慮一項(xiàng)總金額為2000億～4000億元的經(jīng)濟(jì)刺激方案，包括減稅、穩(wěn)定國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)和支持國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展等措施?！碑?dāng)日，滬深股市迎來(lái)一波久違的暴漲行情。對(duì)此，有關(guān)部門(mén)至今既沒(méi)有證實(shí)也沒(méi)有辟謠。
????對(duì)于政策可能發(fā)生的調(diào)整，普通投資者真是難以預(yù)知。
????可以預(yù)知的是，開(kāi)發(fā)商的資金壓力越來(lái)越大，年前還是中小開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在即將輪到大開(kāi)發(fā)商了。接下來(lái)，他們的日子不會(huì)好過(guò)。何況，下半年新增樓盤(pán)的可供應(yīng)量很大，競(jìng)爭(zhēng)將更趨白熱化。
????可以預(yù)知的是，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)，不僅是中小企業(yè)，各類(lèi)大企業(yè)在7月以后，銷(xiāo)售、利潤(rùn)出現(xiàn)大幅下滑的比比皆是，甚至連今年可能算是最走運(yùn)的鋼鐵企業(yè)（因?yàn)樗麄兂晒Φ貙⒌V石等上漲的成本轉(zhuǎn)移到了下游）在7月份已發(fā)現(xiàn)，下游的汽車(chē)、家電等行業(yè)的需求開(kāi)始疲軟?！暗谒募径取⒚髂甑那闆r會(huì)更嚴(yán)峻”，這是在上海市政協(xié)組織的一次大型企業(yè)座談會(huì)上，絕大多數(shù)企業(yè)家的共同判斷。如果這一判斷不幸成為現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)焉能超然物外？還可以預(yù)知的是，消費(fèi)者眼下對(duì)樓市的作壁上觀與去年的持幣觀望有實(shí)質(zhì)性的不同：以前人們擔(dān)心買(mǎi)了房子后價(jià)格下跌會(huì)吃虧，而今年以來(lái)，CPI的增幅超過(guò)城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)，東南沿海停產(chǎn)半停產(chǎn)的中小企業(yè)增多，就業(yè)崗位在流失，人們對(duì)收入的預(yù)期發(fā)生了方向性改變。換言之，現(xiàn)在不買(mǎi)房，更多的是擔(dān)心未來(lái)有沒(méi)有償付能力。
????還可以預(yù)知，對(duì)于當(dāng)下的樓市，除了開(kāi)發(fā)商，地方政府也挺緊張，其“救市”的動(dòng)機(jī)遠(yuǎn)比中央大，而且部分城市已開(kāi)始行動(dòng)。畢竟，地價(jià)下來(lái)了，來(lái)自房地產(chǎn)的稅收持續(xù)減少的話，地方官不愿意見(jiàn)到。
????還可以預(yù)知，對(duì)于樓市而言，穩(wěn)定成交量、價(jià)格的有力手段也很多，譬如退稅、降低房貸利率、降低首付門(mén)檻，等等。當(dāng)然，這些措施曾經(jīng)使用過(guò)，未來(lái)會(huì)不會(huì)、有沒(méi)有必要使用則不得而知。
????面對(duì)這么多可預(yù)知和不可預(yù)知的因素，忽地想起徐志摩的詩(shī)句：“我不知道/風(fēng)是在哪一個(gè)方向吹/我是在夢(mèng)中/她的溫存，我的迷醉?！倍嗌偃耍€在迷夢(mèng)中——關(guān)于樓的迷夢(mèng)中。
???陳劍認(rèn)為，在奧運(yùn)籌辦期間，北京的房?jī)r(jià)大致比較合理。在２００５年到２００７年有一定的泡沫，從去年年底到今年上半年，北京房?jī)r(jià)進(jìn)入相對(duì)的調(diào)整階段，奧運(yùn)會(huì)后這個(gè)調(diào)整階段還要進(jìn)行一段時(shí)間，之后繼續(xù)向前邁進(jìn)。
????“按照我的理解，北京房?jī)r(jià)的支撐點(diǎn)是全國(guó)，北京也是現(xiàn)代化、國(guó)際化大都市，國(guó)際交流的增加，巨大的需求在支撐著北京的房?jī)r(jià)，而且北京的土地資源是有限的，”他說(shuō)。
????中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)連續(xù)三十年的兩位數(shù)的高增長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)近幾年奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的投資拉動(dòng)，經(jīng)過(guò)幾年的CPI的持續(xù)上漲，經(jīng)過(guò)幾年的主要因?yàn)閰R率機(jī)制導(dǎo)致的出口下滑和人民幣資產(chǎn)大幅度升值，經(jīng)過(guò)去年的從緊貨幣政策后股市和樓市的急速降溫，奧運(yùn)后，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策特別是金融政策會(huì)不會(huì)有轉(zhuǎn)變以及朝什么方向轉(zhuǎn)變？
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