|
隨著房地產(chǎn)投資的明顯降溫，各大銀行對房地產(chǎn)信貸質(zhì)量的憂慮，尤其對新增房貸風(fēng)險的警惕，已經(jīng)比以往任何時候都要關(guān)注。盡管目前上海樓市的走勢依然平穩(wěn)，但滬上銀行日前已接到監(jiān)管部門的告知：務(wù)必在內(nèi)部進(jìn)行房貸壓力測試，預(yù)估房價下跌導(dǎo)致的信貸壞賬金額。多位從事信貸業(yè)務(wù)的銀行管理人士透露，“壓力測試”的結(jié)果并不樂觀，各銀行正按監(jiān)管部門的要求，主動調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，希望能提前化解房貸可能帶來的風(fēng)險。
銀行關(guān)注樓市潛在風(fēng)險
在多項調(diào)控政策的作用下，今年上半年，上海房地產(chǎn)市場成交量趨于萎縮，而整體房價仍維持高位運(yùn)行。在此背景下，滬上銀行的房地產(chǎn)信貸投放增速同期并未減少。數(shù)據(jù)顯示，今年前6個月，個人房貸月度間貸款增量波動非常明顯。
據(jù)銀行人士反映，第二季度貸款投放量的突然上升與前期積累的信貸需求集中投放有關(guān)。盡管樓市成交量持續(xù)低迷，廣東部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“斷供”風(fēng)波，但各銀行仍看好未來的上海市場，這主要是基于上海龐大的潛在實際需求。銀行認(rèn)為，不斷增長的改善性住房需求，以及上海的城市經(jīng)濟(jì)地位所拉動的外來購房需求，都是支撐樓市長期健康發(fā)展及價格穩(wěn)步上升的基礎(chǔ)。正是基于這樣的基本判斷，滬上銀行房地產(chǎn)信貸投放比例在“弱市”中仍不見調(diào)低，對信貸投放風(fēng)險的防范意識略顯不足。
不過，在樓市一片低迷的景象日漸凸顯后，銀行對樓市的前景預(yù)估也發(fā)生了變化。一位銀行房貸部門的負(fù)責(zé)人透露，最近兩個月，房地產(chǎn)貸款增速相對趨緩，各銀行明顯關(guān)注起高價房、開發(fā)企業(yè)以及個人的資金狀況，審慎投向新項目，房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)一步趨緊。銀行已注意到，當(dāng)前上海已出現(xiàn)土地“流拍”現(xiàn)象，甚至有開發(fā)企業(yè)愿意在損失上億資金的情況下將已拍土地退回。而住房成交量的急劇萎縮，使部分樓盤出現(xiàn)或明或暗的降價促銷，市場觀望氣氛愈加濃厚。
受訪的銀行人士表示，監(jiān)管部門最近一再強(qiáng)調(diào)美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，銀行開始認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)高盈利背后潛在的風(fēng)險。
銀行內(nèi)部進(jìn)行房價抗跌測試
采訪中，部分銀行人士認(rèn)為，上海樓市目前正處于“有價無市”的微妙階段，如果市場持續(xù)調(diào)整并導(dǎo)致房價大幅下滑，必將影響銀行信貸資金安全，并可能引發(fā)購房人“斷供”以及房產(chǎn)抵押風(fēng)險等。
在銀監(jiān)會的要求下，最近滬上銀行正在內(nèi)部進(jìn)行“壓力測試”，即假設(shè)房價下跌至一定幅度，看看對個人住房貸款不良率的影響。結(jié)果顯示，測試結(jié)果并不令人樂觀。有銀行測試結(jié)果顯示，如果房價下跌20%，個人房貸不良率將大幅上升；如果房價下跌超過40%，個人房貸不良率將上升約40%。
自去年二季度起，上海房價上漲趨勢就未見逆轉(zhuǎn)，今年以來，上漲幅度已明顯趨緩。權(quán)威部門最新撰寫的一份內(nèi)部報告稱：無論漲幅還是絕對水平，上海目前的房價都是偏高的，存在向下調(diào)整的空間。
目前，滬上銀行開始主動布防樓市下跌風(fēng)險。部分銀行透露，面對房地產(chǎn)行業(yè)下半年可能存在的變數(shù)，銀行內(nèi)部正在積極采取主動防控的風(fēng)險措施，適當(dāng)降低對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放比例，嚴(yán)格按照監(jiān)管部門的標(biāo)準(zhǔn)，防范新增房貸風(fēng)險。據(jù)了解，部分銀行已開始采取措施，收縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模，降低信貸增速，并有意識地從較高貸款風(fēng)險領(lǐng)域退出。對新增貸款客戶，銀行要求趨于嚴(yán)格，如果是二次購房者，不但要滿足首付比至少4成、利率上調(diào)等要求，而且房價不得超過第三方評估價范疇，放貸按實際成交價和評估價中的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 |