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??????? ●行業(yè)危機(jī)暴露管理制度缺陷
●采取政策措施走出市場(chǎng)困境
●加快制度完善才是治本之策
從2007年底到2008年上半年，全國各大城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格與銷售量價(jià)量齊減的狀況，以北京為例，2008上半年與2007年同期住宅成交價(jià)同比下降10%，而成交面積下降了45%，房地產(chǎn)進(jìn)入蕭條階段。有種意見認(rèn)為，政府應(yīng)放松宏調(diào)政策力度，以防止房地產(chǎn)低迷拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另一種意見則擔(dān)心放松宏調(diào)政策力度，會(huì)引起房價(jià)反彈，加劇通脹。輿論界的注意力集中在政策的收放之間，似乎難點(diǎn)在于收放尺度的把握。
然而問題并非這么簡單?；仡?997年亞洲金融危機(jī)到今天的全球經(jīng)濟(jì)不景氣，我國房地產(chǎn)業(yè)第二次面臨危機(jī)。申奧成功使中國房地產(chǎn)走出亞洲金融危機(jī)的陰影，從2001年起，政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一直以防止房地產(chǎn)泡沫、防止房地產(chǎn)過熱為主旨。從土地“招拍掛”出讓到土地儲(chǔ)備制度的建立；從土地增值稅清算到土地出讓金收支兩條線；從5年內(nèi)二手房上市全額征收營業(yè)稅，到出售房產(chǎn)征收個(gè)稅；從購買二套住房首付提高利率上浮到提高存款準(zhǔn)備金率等等，政府打出了一系列“組合拳”。力度不可謂不大，然而，房價(jià)抑制難度之大也是有目共睹的。
人們?cè)噲D從分析房價(jià)難控的原因?qū)ふ医鉀Q之道。分析觀點(diǎn)可以概括為以下幾種：(1）土地“招拍掛”政策拍高了房價(jià)；(2）經(jīng)營城市推高了房價(jià)；(3）開發(fā)商哄抬房價(jià)；(4）投機(jī)者炒高了房價(jià)，特別是溫州和山西炒房團(tuán)；(5）熱錢流入抬高的房價(jià)；6）自住剛性需求買高了房價(jià)；(7）外地人、外國人奢侈消費(fèi)抬高了房價(jià)；(8）媒體炒作幫忙造勢(shì)哄高了房價(jià)；(9）貨幣發(fā)行過多，也助推房價(jià)；(10）稅費(fèi)加高了房價(jià)。諸多觀點(diǎn)莫衷一是，不可否認(rèn)，這些觀點(diǎn)不是空穴來風(fēng)，不是虛構(gòu)和猜測(cè)。
房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)恰恰暴露了我們管理制度上的缺陷。到目前為止，以招拍掛方式出讓的土地占總出讓面積的比例不到30%，也就是說70%的土地還是無償劃撥和非公開市場(chǎng)交易的。另外從國務(wù)院提出有條件的地方可以實(shí)行土地儲(chǔ)備制度到現(xiàn)在的10年多時(shí)間，各地成立了2000多個(gè)土地儲(chǔ)備中心，縣級(jí)政府幾乎都有土地儲(chǔ)備中心。相比之下，國務(wù)院規(guī)定的廉租房制度，從提出到今天也有10年了，291個(gè)地級(jí)市中尚有70個(gè)城市未實(shí)施廉租房制度。如此反差說明，各地政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理中確實(shí)存在著制度缺陷。
2007年底，全國上演了高價(jià)拿地的風(fēng)潮，各地的標(biāo)王地價(jià)屢屢被刷新。然而短短幾個(gè)月，又出現(xiàn)了大量的土地流拍和退地的現(xiàn)象。這種土地市場(chǎng)的起伏充分說明了市場(chǎng)的惡意炒作。而且仔細(xì)分析一些案例,不難發(fā)現(xiàn)其背后國際資本的影子。
一些國際金融資本支持國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)盲目圈地，部分地方官員違法批地，投機(jī)企業(yè)盲目擴(kuò)張拿地，這樣的配合就成了房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩的幕后推手。國外投機(jī)者向我國輸出資本同時(shí)也輸出次貸危機(jī)，從某種意義上講，我國企業(yè)的盲目擴(kuò)張，土地市場(chǎng)管理制度上的缺陷，助長了次級(jí)企業(yè)的不理性行為。如果說美國次貸危機(jī)是由于向信用等級(jí)低收入不高的階層發(fā)放購房貸款引起的金融危機(jī)，那么外資通過向我國無開發(fā)實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)不足又盲目擴(kuò)張的企業(yè)投資，借次級(jí)企業(yè)之手拿地進(jìn)入我國土地市場(chǎng)從中套利的行為，引起的危機(jī)也是一種“次貸危機(jī)”。
外資的涌入加大了我國政府宏觀調(diào)控的難度，使政策措施的效果打了折扣。要走出目前房地產(chǎn)業(yè)的困境，一方面是政策措施的選擇與運(yùn)用，另一方面要刻不容緩地加快制度完善。制度建設(shè)與完善是從根本上救市，防范投機(jī)成性的國外金融資本的攻擊，最好的辦法就是強(qiáng)身健體，就是堵住制度漏洞。沒有家賊引不來外鬼，蒼蠅不叮無縫的蛋。我們不能僅想著怎么用錢來救市場(chǎng)，而要盡早發(fā)現(xiàn)體制、制度和管理上的漏洞。漏洞沒堵，急于往池里注水，不僅效果大打折扣，而且可能把漏洞和管涌給淹沒了，反而留下更大隱患。 |