房價不是令箭也不是落水狗
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?近一年的房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢未見結(jié)束跡象，供求雙方的分歧也是日漸加大。一些開發(fā)商 “拿著雞毛當令箭”，以房價下跌要挾金融安全和經(jīng)濟發(fā)展，大呼政府 “救市”；一些購房人則是“棒打落水狗”，以房價虛高不利經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定，預言房價暴跌。我們認為，房價暴漲暴跌都不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，各方對房價的預期應該在尊重市場規(guī)律的基礎上作出正確預判，而不是一廂情愿地去猜測。
??? 目前，房價調(diào)整的預期已在一定范圍內(nèi)、一定程度上形成，并給開發(fā)商的經(jīng)營造成了普遍的壓力。在貨幣政策從緊的宏觀調(diào)控大背景下，開發(fā)商融資門檻提高、資金使用成本上升，資金鏈條一度緊繃；而在觀望氣氛下，購房需求急劇萎縮，開發(fā)商銷售回款速度銳減，資金壓力難以緩解。這從房地產(chǎn)上市公司中報公布的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流多數(shù)為負值中可見一斑。
??? 在此情況下，一些開發(fā)商喊出了“要做樓市調(diào)整中的 ‘豬堅強’”之類的“豪言”，并發(fā)出了放松房地產(chǎn)信貸政策之類的 “壯語”，呼吁政府 “救市”。但更多專家相信，房價并不是 “救市”的“令箭”。從本輪宏觀調(diào)控來看，從緊的貨幣政策并不是僅針對房地產(chǎn)行業(yè)，而是基于宏觀經(jīng)濟過熱和通脹加劇的風險。從本輪房地產(chǎn)調(diào)控來看，政策出發(fā)點在于維護房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，擠出前期發(fā)展過快的泡沫，防止房價上漲過快帶來的經(jīng)濟、社會危險。從本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整來看，房價上漲過快勢頭已經(jīng)得到遏制，漲幅開始逐月回落，但絕對價格仍處高位；住房保障體系逐步完善，市場結(jié)構(gòu)日趨合理；商業(yè)銀行的房貸不良率處于低位；行業(yè)內(nèi)部整合加速，資源配置更優(yōu)化。
??? 所以說，開發(fā)商與其妄想 “救市”，倒不如考慮 “自救”。糾正房地產(chǎn)暴利觀點，靈活安排樓盤銷售策略并加強成本控制。比如，萬科在半年報中表示，鑒于宏觀環(huán)境的復雜性和不確定性，此次行業(yè)調(diào)整的時間可能會延長，將原定年度開、竣工面積目標分別下調(diào)165萬和103萬平方米。
??? 而從購房人的角度來說，房價也并非是 “落水狗”。從收入比上來說，目前調(diào)整中的房價仍屬高位，前期房價泡沫過大將促使后市進一步調(diào)整，人們期望房價進一步下跌也在情理當中。但從一些房地產(chǎn)論壇、博客上各種豪賭房價暴跌的言詞來看，一些購房人對房價下跌抱有的預期過大也不合實際。僅從調(diào)整幅度較大的深圳樓市來看，房價僅是回到去年上半年水平，而且關(guān)內(nèi)外的房價差距明顯。一項調(diào)查顯示，關(guān)于未來三年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，僅13%的經(jīng)濟學家認為 “進入大調(diào)整期，投資下降，價格下跌”， 70%的認為是 “房地產(chǎn)企業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，增速放緩”。
??? 房地產(chǎn)走勢目前依然面臨較多不確定性，房價究竟如何演繹也很難判斷。但房價既不是跌一點就需要政府 “救市”，也不是一定會跌到你所期望的價位，我們判斷的視角不應該僅拘泥于自身利益。 |
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