近年來,我國住房租賃市場發(fā)展迅速,成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分。
與此同時(shí),違約漲租、克扣押金、“黑中介”等行業(yè)亂象也時(shí)有發(fā)生。為有效遏制 租房市場亂象,大力發(fā)展住房租賃市場,上海市近日出臺(tái)了《上海市住房租賃條例》并將于2023年2月1日起施行;此前,《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行。今年以來,全國多地出臺(tái)政策措施規(guī)范住房租賃,明確行業(yè)規(guī)范,加強(qiáng)市場監(jiān)管,保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。
整治租賃市場亂象
群租房、短租房和集租房問題,是群眾較為關(guān)注的焦點(diǎn)。《上海市住房租賃條例》明確,出租住房要以原始設(shè)計(jì)或者經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)改建的房間為最小出租單位,廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住,每個(gè)房間的居住人數(shù)和人均居住面積也要符合上海相關(guān)規(guī)定。
為回應(yīng)群租房問題,北京明確出租住房條件,規(guī)定房屋應(yīng)當(dāng)符合安全規(guī)定,具備基本居住條件,不得打隔斷分割出租,不得將起居室單獨(dú)出租等。在短租房問題上,明確實(shí)行區(qū)域差異化管理,首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止出租短租住房;對(duì)集中出租住房達(dá)到規(guī)定數(shù)量以及單位承租住房供本單位職工居住的,明確安全管理責(zé)任。
此外,北京和上海的條例均明確了租賃雙方的權(quán)利和責(zé)任。在房屋出租要求方面,明確了建筑、治安、面積、室內(nèi)空氣質(zhì)量或衛(wèi)生、環(huán)保等方面的要求;在企業(yè)經(jīng)營方面,對(duì)住房租賃企業(yè)主體登記、房源信息發(fā)布、合同登記備案以及資金監(jiān)管等提出要求,明確將“二房東”納入監(jiān)管,同時(shí)保障租戶的資金安全。
針對(duì)亂漲房租的問題,多地出臺(tái)的政策也對(duì)租金水平作出規(guī)定。比如,北京和上海規(guī)定,住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時(shí),可以依法采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施,穩(wěn)定租金水平;深圳則在繼去年公布 二手房參考價(jià)之后,今年10月又公布了覆蓋深圳市各區(qū)的房屋租賃參考價(jià)格,為市場租金行情提供引導(dǎo)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,多地出臺(tái)的規(guī)范住房租賃市場的政策措施,明確了行業(yè)規(guī)范,也加強(qiáng)了市場監(jiān)管,對(duì)于住房租賃市場的健康發(fā)展具有重要意義。尤其是當(dāng)前住房租賃市場出現(xiàn)了一些新情況、新問題,各地公布的條例都有所涉及,對(duì)住房租賃市場后續(xù)的健康發(fā)展,尤其是防范風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)更多資金關(guān)注住房租賃市場都有積極作用。
增加租賃住房供給
今年5月,國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意見》提出,完善長租房政策,支持各地職工提取住房公積金用于租賃住房。擴(kuò)大保障性租賃住房供給,加速各地保障性租賃住房的供應(yīng)及項(xiàng)目認(rèn)定,幫助更多的新市民、青年人實(shí)現(xiàn)住有所居。
今年7月,國家發(fā)改委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》,強(qiáng)調(diào)培育發(fā)展住房租賃市場,盤活存量住房資源,擴(kuò)大租賃住房供給,完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè),加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管,保障承租人和出租人合法權(quán)益。
為此,《上海市住房租賃條例》提出,加大對(duì)住房租賃的支持力度,在統(tǒng)籌考慮人口、產(chǎn)業(yè)、土地和重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的基礎(chǔ)上,聚焦不同群體租賃需求,合理規(guī)劃租賃住房供給規(guī)模和結(jié)構(gòu),按照職住平衡、增存并舉、布局優(yōu)化、供需適配的原則,確定住房租賃發(fā)展目標(biāo)、主要任務(wù)、配套措施等,并納入住房發(fā)展規(guī)劃。
根據(jù)條例,上海市將通過新增國有建設(shè)用地和利用已有國有建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房、利用非居住存量房屋改建租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房以及將閑置住房出租等方式,多渠道增加租賃住房供給。
《北京市住房租賃條例》明確,要合理規(guī)劃租賃住房供給規(guī)模,將租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃,擴(kuò)大保障性租賃住房供給。多渠道增加租賃住房供給,鼓勵(lì)按規(guī)定利用非居住存量土地建設(shè)租賃住房或者將非居住存量房屋改建為租賃住房,明確集體建設(shè)用地上租賃住房的建設(shè)和農(nóng)村宅基地上閑置住房可依法出租。
建立綜合治理體系
為加強(qiáng)服務(wù)和監(jiān)管,上海市提出,市房屋管理部門依托住房租賃平臺(tái),建立與公安、市場監(jiān)管、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、金融監(jiān)管、民政、城管執(zhí)法、教育、住房公積金等部門的數(shù)據(jù)共享和業(yè)務(wù)協(xié)同機(jī)制,并為街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展住房租賃日常監(jiān)督管理提供相關(guān)信息服務(wù)。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)采取必要措施保護(hù)數(shù)據(jù)信息的安全,并對(duì)其中的個(gè)人信息、隱私和商業(yè)秘密嚴(yán)格保密,不得泄露、出售或者非法向他人提供。
從當(dāng)前情況看,對(duì)于租賃市場的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患,多地要求租賃企業(yè)將押金及租金通過第三方賬戶托管,避免資金被隨意挪用。比如,北京規(guī)定,住房租賃企業(yè)收取的押金和租金一般不得超過1個(gè)月和3個(gè)月,并需要通過第三方專用賬戶托管,超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管;上海規(guī)定,住房租賃企業(yè)應(yīng)在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶,并向社會(huì)公示,租賃企業(yè)一次性收取租金超過3個(gè)月及收取押金超過1個(gè)月,租金應(yīng)存入專用賬戶;廣州在《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場的通知》中提倡出租人按月收取租金,明確“1個(gè)賬戶、一致周期、有條件解凍”的監(jiān)管方式。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著各地住房租賃政策的出臺(tái),下一步的關(guān)鍵是落實(shí)各方責(zé)任、加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管控,建議調(diào)動(dòng)基層治理體系與行業(yè)自律的力量,同時(shí)加強(qiáng)租賃信息平臺(tái)建設(shè),夯實(shí)市場監(jiān)管基礎(chǔ)。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議,一方面要將街道、社區(qū)、村居等基層治理力量調(diào)動(dòng)起來;另一方面還要將行業(yè)自律的力量發(fā)揮出來,形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、微觀主體監(jiān)督或舉報(bào)的體系。上海此次發(fā)布的《上海市住房租賃條例》就是明確了條塊結(jié)合、街鎮(zhèn)(鄉(xiāng))負(fù)責(zé)、村居協(xié)助、行業(yè)自律的治理機(jī)制,有望形成有效的綜合治理體系。(袁芳)
數(shù)據(jù)
“十四五”期間,截至目前,全國40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套(間)。其中,2021年已完成94.2萬套(間),2022年計(jì)劃籌集240萬套(間)。除40個(gè)重點(diǎn)城市之外,另有34個(gè)城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計(jì)劃,共約123萬套(間)。
來源:中國商報(bào)網(wǎng) |