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政策法規(guī)

“平淡七月”更繁忙 “15字”搭脈樓市現(xiàn)狀
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2009-02-24  來源:  點擊數(shù):1513

????? 樓市進(jìn)入七月,傳統(tǒng)的淡季里,開發(fā)商的營銷推廣并沒有像往年那樣休養(yǎng)生息,相反各類推廣層出不窮。究其原因,在于今年傳統(tǒng)的"紅五月"平淡收場,讓開發(fā)商的年度銷售壓力大增。本刊透過"15個字",給目前的樓市搭搭脈。

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????? 一、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策背景

????? 脹——宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高通脹階段

????? 今年7月初,國家統(tǒng)計局公布的6月份居民消費物價指數(shù)CPI環(huán)比上漲6.8%,而工業(yè)品價格指數(shù)則環(huán)比上漲7.2%,這使得政府試圖將全年CPI漲幅控制在4.8%的目標(biāo)顯得愈來愈難達(dá)成。物價從去年下半年以來居高不下,顯示著現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟(jì)面臨高通脹的困境,為了抑制CPI增速,政府采取了緊縮貨幣投放量的措施,主要表現(xiàn)為今年以來連續(xù)三次調(diào)高銀行存款準(zhǔn)備金率至17.5%,收縮流動性以抑制投資,并希望以此來降低對基礎(chǔ)原材料的需求,從而平抑工業(yè)品價格和消費品價格。然而樹欲靜而風(fēng)不止,國際原油期貨價格的持續(xù)快速飆升,使得國內(nèi)的貨幣緊縮政策的結(jié)果大打折扣。

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????? 影響:通貨膨脹使人們將更多的錢用于日常消費開支,而降低了投資置業(yè)的能力。

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????? 滯——經(jīng)濟(jì)增長速度粘滯

????? 今年以來,由于企業(yè)面臨了因人民幣升值而導(dǎo)致的出口能力下降、因原材料快速漲價而導(dǎo)致的成本上升、因銀根緊縮而導(dǎo)致生產(chǎn)規(guī)模難以擴(kuò)張的三重困境,使得微觀上企業(yè)的發(fā)展面臨嚴(yán)酷的考驗。由于銀根收縮,廣東、浙江等部分地區(qū)甚至出現(xiàn)民間拆借資金年息100-120%的極端情況,企業(yè)為了生存不得不飲鴆止渴,如果這種情況波及面不斷擴(kuò)大,勢必降低今年的經(jīng)濟(jì)增長速度。

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????? 影響:企業(yè)發(fā)展受到阻滯會使得社會上的就業(yè)機(jī)會減少,導(dǎo)致人們對未來的收入預(yù)期下降,進(jìn)而暫時放棄投資置業(yè)計劃,轉(zhuǎn)向儲蓄以應(yīng)對日后的不時之需。

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????? 拐——部分指標(biāo)出現(xiàn)拐點

????? 年初萬科集團(tuán)董事長王石拋出房地產(chǎn)發(fā)展面臨拐點的言論,可謂一"石"擊起千層浪,房產(chǎn)大腕們錯愕,而升斗小民們?nèi)杠S,各種媒體上的口水多過茶。但從蘇州市區(qū)今年上半年房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,成交量的確出現(xiàn)的拐點,這里面既有近三年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控累積效應(yīng)的影響,也有拐點論著實打擊了投資置業(yè)者信心的因素,從蘇州一些銷售排行榜上位居前列的項目來看,前來售樓處咨詢者仍然絡(luò)繹不絕,但從看房到最終購買的時間卻拉長了很多,其謹(jǐn)慎為近年之最。

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????? 影響:拐點論的影響較明顯,蘇州市場上的觀望氣氛由此加重。

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????? 二、蘇州市區(qū)房地產(chǎn)形勢

????? 平——土地市場表現(xiàn)平淡

????? 上半年蘇州市區(qū)土地市場共出讓土地12幅,全部分布在園區(qū),占地面積68.8萬m2,建筑面積107.6萬m2,整體樓面地價2332元/m2。與去年相比,今年蘇州土地市場不僅供應(yīng)量出現(xiàn)大幅下降(園區(qū)外的其他區(qū)域沒有土地成交),而且市場反應(yīng)冷淡,12宗土地均以底價成交,與去年地價瘋狂上漲形成鮮明對比。另外,園區(qū)上半年出讓的這些土地中,僅2宗土地是住宅用地,占地面積42.6萬m2,可建面積36.6萬m2,其他地塊都是商業(yè)用地,且多數(shù)地塊都附帶苛刻的受讓條件,相當(dāng)于定向出讓,這些地塊的受讓方未來都將完全按照園區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃建成各類物業(yè)形態(tài)。

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????? 總而言之,樓市持續(xù)蔓延的消極低迷局面影響到土地市場,地價房價相互推動的不良機(jī)制土崩瓦解,在風(fēng)口浪尖之際,不僅市場上市土地量減少,同時成交價格企穩(wěn),土地市場平淡漸趨理性。

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????? 縮——成交量同比萎縮近四成

????? 08年上半年,蘇州市區(qū)共成交商品房236萬m2,住宅196.5萬m2,較07年上半年同比分別下降38.5%和38.9%,較07年下半年環(huán)比分別下降48.9%和49.1%。

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????? 08年以來,成交的持續(xù)低迷成為樓市的最主要特征,二級市場需求面的不足不僅影響到市場價格走勢,甚至波及土地市場的成交。應(yīng)該看到,這種成交量的萎縮不是因為供應(yīng)不足引起的,最主要因素是市場環(huán)境和政策環(huán)境的變化,影響到購房成本和消費預(yù)期,市場彌漫著較濃的觀望氣氛。同時,07年市場成交的過分火爆有透支未來需求的嫌疑,且07年的高成交量伴隨著的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是明顯的流動性過剩和資產(chǎn)價格上漲,資產(chǎn)價格上漲(如股票)后被變現(xiàn)投向樓市。而今年以來,情況已很大程度發(fā)生扭轉(zhuǎn),由于股市泡沫的逐漸破滅,消費者可變現(xiàn)的資產(chǎn)在縮水,已經(jīng)很大程度上影響到購買力,且存在樓市泡沫破滅的擔(dān)憂,因而市場需求受大環(huán)境的影響是比較激烈的。

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????? 另外,投資性消費由于房價滯

????? 脹和投資成本上升逐漸退出市場,這也是市場需求不足的一方面原因。當(dāng)然,剛性需求依然存在,但增長速度不應(yīng)該是去年的那樣異常狀態(tài),當(dāng)前市場成交恰恰是蘇州市場比較合理的情形,而07年倒屬反常。

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????? 市場持續(xù)低迷,令人堪憂,但仍有喜人的一面,那便是外圍潛力板塊相對穩(wěn)健的表現(xiàn)。外圍項目產(chǎn)品定位多為中小戶型,單價總價優(yōu)勢明顯,性價比較高,需求呈剛性特征,不會因為市場的激烈變化而出現(xiàn)大的波動。這里要著重點出幾個潛力區(qū)域:唯亭、勝浦和相城新城,它們正面臨城市東進(jìn)北拓的大好發(fā)展機(jī)遇。唯亭東區(qū)的摩爾尚城,唯亭西區(qū)的金色湖濱,今年以來都取得數(shù)百套銷售成績;勝浦鎮(zhèn)的華園四季,僅6月份就成交近300套;相城新城的華城國際自4月中旬開盤以來已累計銷售近500套,康橋麗都開盤后一個月成交近300套。這些項目的逆市飄紅,成為蘇州樓市調(diào)整過程中難得的亮點。

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????? 穩(wěn)——價格穩(wěn)中略降

????? 蘇州樓市經(jīng)歷了03年初至04年2季度的一輪價格上漲后,于04年秋開始進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段,直至06年夏。起于06年3季度的新一輪價格上漲延續(xù)了5個季度到9.27房貸新政后基本結(jié)束,蘇州房價開始進(jìn)入高位盤整階段。進(jìn)入08年以來,蘇州房價總體上保持高位平穩(wěn)波動,同區(qū)位、同類型、同品質(zhì)樓盤的價格尚未有大幅下滑跡象。

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????? 成交均價的高位震蕩,主要基于結(jié)構(gòu)性原因,包括區(qū)域結(jié)構(gòu)原因和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原因,其中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原因是根本原因。成交均價受定銷商品房、普通公寓、精裝修房、別墅、寫字樓、商鋪等不同產(chǎn)品類型的成交比例影響較大,但總體來說,各種產(chǎn)品類型的銷售價格沒有明顯的大幅降價現(xiàn)象,因而價格波動主要是處于不同價格水平的產(chǎn)品類型成交比例變化所引起的結(jié)構(gòu)性變化。如今年2月份成交價格的異常波動,便是主城區(qū)定銷商品房成交比例過大引起的。當(dāng)然,區(qū)域結(jié)構(gòu)原因也是價格波動的一個重要方面。如果某月外圍低價項目成交量較多,自然會拉低市場整體均價。

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????? 截止到今年6月底,蘇州市區(qū)商品房未售出的存量面積達(dá)530萬平方米,其中住宅存量為386萬平方米,按去年銷售速度推算僅現(xiàn)有存量就需近8個月來消化。所以在售樓盤的價格上漲面臨較大阻力,各樓盤資金壓力加大,而市場需求不足以消化過量的市場供給,較為普遍的價格下調(diào)將發(fā)生并延續(xù)。這時候,市場整體均價主要由各類組成物業(yè)的價格決定,雖然內(nèi)部成交結(jié)構(gòu)的變化會影響均價的波動,但市場整體均價的基礎(chǔ)已松動,長期必然表現(xiàn)為價格回歸。

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????? 逆——供需結(jié)構(gòu)由供不應(yīng)求向供過于求逆轉(zhuǎn)

????? 07年11月起,市場已連續(xù)8個月供過于求。相比07年整體供需兩旺、局部供不應(yīng)求的市場結(jié)構(gòu),08年上半年的表現(xiàn)要遜色得多。1-6月份,市場新增商品房供應(yīng)量341.3萬m2,而成交量僅236萬m2,供需比為1.44,市場供過于求。

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????? 市場供需比在07年上半年為0.84,07年下半年上升至1.09,而08年上半年已攀升至1.44,市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。供求結(jié)構(gòu)的失衡,一方面造成存量房源的增多,從07年7、8月份的330萬m2上升至目前的530萬m2;另一方面有利于短期房價保持穩(wěn)定,近階段蘇州房價保持高位平穩(wěn)波動,與市場持續(xù)供過于求息息相關(guān)。但長期供過于求則不利于樓市的健康發(fā)展,因而我們企盼市場成交能夠快速復(fù)蘇,以消化市場上規(guī)模日益膨脹的存量房源。

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????? 三、如何認(rèn)識目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

????? 房地產(chǎn)業(yè)既是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),但同時又顯著地受到地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,所以要判斷樓市未來的走向,從根本上還是要認(rèn)清國家和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體趨勢和特征,新鴻嘉投資顧問公司試圖對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)特點加以梳理,透析原因,進(jìn)而把握房地產(chǎn)發(fā)展后勢。

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????? 損——經(jīng)濟(jì)調(diào)整過程中會有局部損失

????? 當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)的局面讓人回想起1993-1994年的一輪通脹,當(dāng)時GDP呈兩位數(shù)的高增長,但CPI也分別較上一年上漲7.8%和8.5%,達(dá)1984年后的又一個高峰。物價上漲給人們生活帶來很大壓力,所以在93年以后的三年里采取了嚴(yán)厲的調(diào)控措施,包括:緊縮銀根、調(diào)高利率、禁建樓堂館所壓縮基建規(guī)模、關(guān)閉期貨市場防止哄抬生產(chǎn)資料價格。其結(jié)果是基建規(guī)模應(yīng)聲而下,96-97年蘇州出現(xiàn)不少爛尾樓從一個側(cè)面印證了政策的效果;而97-99年CPI同比下降,物價回調(diào),經(jīng)濟(jì)發(fā)展實現(xiàn)了“軟著陸”。軟著陸后隨即出現(xiàn)了通縮的苗頭,于是自97年開始又轉(zhuǎn)向擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)政策,主要措施包括:通過實行貨幣分房結(jié)合放開消費信貸來激活商品房市場,以此擴(kuò)大內(nèi)需;投資建設(shè)三峽工程等大型基礎(chǔ)設(shè)施項目,以政府投資方式刺激經(jīng)濟(jì)增長。正是通過 7年左右的調(diào)控,為2000——2007年我國經(jīng)濟(jì)低通脹、高增長奠定了基礎(chǔ)。

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????? 從上述經(jīng)驗中我們可以發(fā)現(xiàn),經(jīng)濟(jì)周期的過程大致分為四個環(huán)節(jié):高速增長、全面通脹——政策緊縮、調(diào)低增速——需求減少、價格回落——提振需求、新一輪增長。如果本輪調(diào)控也大致遵循這樣一條路徑的話,那么我們即將面臨一個經(jīng)濟(jì)增長速度回落的階段,然后價格增速才會減緩,這個過程中勢必有些行業(yè)與企業(yè)會受到損失,對此我們要有清醒的認(rèn)識。

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????? 難——本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整難度較大

????? 全球化使本輪調(diào)控比90年代中后期那次復(fù)雜,我們先來看一下究竟是哪些因素導(dǎo)致我們面臨通脹的:

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????? 2005年美國政府“未雨綢繆”通過“新能源法案”,鼓勵本國農(nóng)民擴(kuò)大玉米種植面積,以生產(chǎn)替代石油的生物能源——酒精。結(jié)果從2007年開始因為大豆種植面積縮減,引發(fā)了大豆?jié)q價,進(jìn)而使得食用油、飼料(其主要原料為豆粕)、禽蛋肉制品漲價,最終使得我們的食品價格全面上漲。

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????? 而進(jìn)入2008年以來,美國政府為了應(yīng)對次級債危機(jī)所帶來的衰退,采取了寬松的貨幣政策來刺激經(jīng)濟(jì)增長,持續(xù)降息、擴(kuò)大貨幣投放量,使得美元快速貶值,由此以美元計價的基礎(chǔ)原材料、礦石價格不斷上漲。其結(jié)果是我們看到廣東、浙江等地的中小企業(yè)因原材料漲價而紛紛關(guān)閉。

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????? 同樣是為了彌補(bǔ)次級債所形成的巨額損失,美國的投資銀行將巨資砸向原油期貨市場套利,導(dǎo)致近一年來油價飆升。于是我們發(fā)現(xiàn)先是柴油車排隊加油,后是民營油站陸續(xù)歇業(yè),接著是煤電供應(yīng)緊張,最后燃油與工業(yè)用電價格上調(diào),才暫時緩解緊張局面。

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????? 顯然,城門失火、殃及池魚,美國的經(jīng)濟(jì)政策與經(jīng)濟(jì)失誤最終導(dǎo)致我們的能源、糧食價格上漲。我們的政策可以影響本國經(jīng)濟(jì),但無法制約別國,這使得當(dāng)前要治理通脹難于上一次,調(diào)整所需的時間可能會延長。但由于經(jīng)過7年的高增長,我們已有了更為堅實的實體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政府財政盈余充沛、經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗日益豐富,所以本輪調(diào)控對經(jīng)濟(jì)的回調(diào)幅度應(yīng)當(dāng)會變小。

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????? 轉(zhuǎn)——蘇州經(jīng)濟(jì)增長模式轉(zhuǎn)型、人才結(jié)構(gòu)將提升

????? 由于土地資源的日益減少,單純依靠工業(yè)招商引資帶動經(jīng)濟(jì)增長的"蘇州模式"受到很大的挑戰(zhàn),所以從2006年以來蘇州市政府便著手制訂服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,希望通過發(fā)展低能耗、高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)來啟動經(jīng)濟(jì)的新一輪增長。但從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型需要一個適應(yīng)過程,在這過程中經(jīng)濟(jì)增長速度可能會放慢,相應(yīng)地,住房剛性需求暫時也可能會有所放緩。但經(jīng)濟(jì)增長模式的改變,也將調(diào)整蘇州就業(yè)人口引進(jìn)的結(jié)構(gòu),現(xiàn)代服務(wù)業(yè)所需就業(yè)人口素質(zhì)普遍較高,這將會使得就業(yè)人口中高素質(zhì)、高收入的人群比重加大,從而進(jìn)一步提升新蘇州人的住房購買力。

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????? 盤——蘇州房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入盤整期

????? 縱觀近10年來蘇州樓市的發(fā)展,我們發(fā)現(xiàn)從價格增速來看,2003年與2007年是兩個高峰,兩個高峰之間則是相對平穩(wěn)的發(fā)展時期。價格高增長周期大約持續(xù)5到6個季度,而平穩(wěn)發(fā)展期則大致延續(xù)8個季度,以此推算,從2007年四季度蘇州進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段開始,這種成交量收縮,價格盤整的狀態(tài)可能會延續(xù)到2009年三季度,之后可能會進(jìn)入下一個快速發(fā)展周期

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????? 四、開發(fā)商應(yīng)對策略緩——放緩開發(fā)速度,讓需求增長能有一個休養(yǎng)生息的機(jī)會

????? 07年市場需求的過分透支造成08年的需求增長動力不足,尤其在當(dāng)前的宏觀環(huán)境與市場情形下,市場成交出現(xiàn)較大幅度的反彈可能性較小,保持市場平穩(wěn)的有效措施是減少市場供應(yīng)量,以最大程度縮小供過于求的缺口,控制存量房源過快增長,保持樓市可續(xù)性。


??? 對于開發(fā)商而言,放緩開發(fā)速度是明智之舉,讓需求有個喘息的機(jī)會。一方面,放緩開發(fā)速度可以減少近期開發(fā)成本的投入,保證在當(dāng)前緊縮銀根的條件下企業(yè)現(xiàn)金流相對穩(wěn)定;另一方面,放緩開發(fā)可以在樓市復(fù)蘇、價格上漲后實現(xiàn)更高的利潤,同時降低近期開發(fā)銷售緩慢、競爭壓力大的風(fēng)險。

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????? 精——做精產(chǎn)品,做好服務(wù)

????? 當(dāng)前市場供過于求的情形下,消費者可選擇性大大增強(qiáng),同時基于房價下跌的擔(dān)憂,市場觀望氣氛濃烈,粗放型的開發(fā)與產(chǎn)品將不再會得到市場的認(rèn)同。對于開發(fā)商而言,唯有在產(chǎn)品和服務(wù)上下足功夫,提供最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品吸引市場需求,才能在激烈的市場競爭中以產(chǎn)品制勝對手。我們不難發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷過一個完整起伏周期的南方城市,其產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)水準(zhǔn)明顯要高于新興市場地區(qū)。如廣州番禺區(qū)的星河灣,在2003年的時候裝修成品公寓售價為4500元/平方米,而當(dāng)時蘇州新區(qū)的毛坯住宅均價也達(dá)4200元/m2左右,可見充分市場化情況下,品質(zhì)是企業(yè)競爭的最主要手段。

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????? 五、消費者應(yīng)對策略

????? 變——投資型置業(yè)可變換物業(yè)類型

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????? 近階段房價陷入滯漲,繼續(xù)上漲可能性較小,相反,靠租金收益的投資方式在當(dāng)前形勢下重新獲得投資客青睞。目前蘇州市場住宅物業(yè)的租金回報約3-5%,而寫字樓、商鋪等純投資產(chǎn)品的租金回報在8%左右,明顯高于住宅產(chǎn)品。因而對未來房價預(yù)期持悲觀態(tài)度的消費者來說,投資寫字樓等產(chǎn)品是當(dāng)前較好的選擇。何況前文已分析了蘇州經(jīng)濟(jì)增長模式積極轉(zhuǎn)型,服務(wù)業(yè)發(fā)展對辦公與商業(yè)用房的需求量將逐漸擴(kuò)大,所以此類物業(yè)的投資機(jī)會將日益顯現(xiàn)。

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