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????? 樓市進入七月，傳統(tǒng)的淡季里，開發(fā)商的營銷推廣并沒有像往年那樣休養(yǎng)生息，相反各類推廣層出不窮。究其原因，在于今年傳統(tǒng)的"紅五月"平淡收場，讓開發(fā)商的年度銷售壓力大增。本刊透過"15個字"，給目前的樓市搭搭脈。
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????? 一、宏觀經(jīng)濟與政策背景
????? 脹——宏觀經(jīng)濟進入高通脹階段
????? 今年7月初，國家統(tǒng)計局公布的6月份居民消費物價指數(shù)CPI環(huán)比上漲6.8%，而工業(yè)品價格指數(shù)則環(huán)比上漲7.2%，這使得政府試圖將全年CPI漲幅控制在4.8%的目標顯得愈來愈難達成。物價從去年下半年以來居高不下，顯示著現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟面臨高通脹的困境，為了抑制CPI增速，政府采取了緊縮貨幣投放量的措施，主要表現(xiàn)為今年以來連續(xù)三次調高銀行存款準備金率至17.5%，收縮流動性以抑制投資，并希望以此來降低對基礎原材料的需求，從而平抑工業(yè)品價格和消費品價格。然而樹欲靜而風不止，國際原油期貨價格的持續(xù)快速飆升，使得國內的貨幣緊縮政策的結果大打折扣。
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????? 影響：通貨膨脹使人們將更多的錢用于日常消費開支，而降低了投資置業(yè)的能力。
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????? 滯——經(jīng)濟增長速度粘滯
????? 今年以來，由于企業(yè)面臨了因人民幣升值而導致的出口能力下降、因原材料快速漲價而導致的成本上升、因銀根緊縮而導致生產(chǎn)規(guī)模難以擴張的三重困境，使得微觀上企業(yè)的發(fā)展面臨嚴酷的考驗。由于銀根收縮，廣東、浙江等部分地區(qū)甚至出現(xiàn)民間拆借資金年息100-120%的極端情況，企業(yè)為了生存不得不飲鴆止渴，如果這種情況波及面不斷擴大，勢必降低今年的經(jīng)濟增長速度。
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????? 影響：企業(yè)發(fā)展受到阻滯會使得社會上的就業(yè)機會減少，導致人們對未來的收入預期下降，進而暫時放棄投資置業(yè)計劃，轉向儲蓄以應對日后的不時之需。
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????? 拐——部分指標出現(xiàn)拐點
????? 年初萬科集團董事長王石拋出房地產(chǎn)發(fā)展面臨拐點的言論，可謂一"石"擊起千層浪，房產(chǎn)大腕們錯愕，而升斗小民們雀躍，各種媒體上的口水多過茶。但從蘇州市區(qū)今年上半年房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，成交量的確出現(xiàn)的拐點，這里面既有近三年來房地產(chǎn)宏觀調控累積效應的影響，也有拐點論著實打擊了投資置業(yè)者信心的因素，從蘇州一些銷售排行榜上位居前列的項目來看，前來售樓處咨詢者仍然絡繹不絕，但從看房到最終購買的時間卻拉長了很多，其謹慎為近年之最。
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????? 影響：拐點論的影響較明顯，蘇州市場上的觀望氣氛由此加重。
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????? 二、蘇州市區(qū)房地產(chǎn)形勢
????? 平——土地市場表現(xiàn)平淡
????? 上半年蘇州市區(qū)土地市場共出讓土地12幅，全部分布在園區(qū)，占地面積68.8萬m2，建筑面積107.6萬m2，整體樓面地價2332元/m2。與去年相比，今年蘇州土地市場不僅供應量出現(xiàn)大幅下降（園區(qū)外的其他區(qū)域沒有土地成交），而且市場反應冷淡，12宗土地均以底價成交，與去年地價瘋狂上漲形成鮮明對比。另外，園區(qū)上半年出讓的這些土地中，僅2宗土地是住宅用地，占地面積42.6萬m2，可建面積36.6萬m2，其他地塊都是商業(yè)用地，且多數(shù)地塊都附帶苛刻的受讓條件，相當于定向出讓，這些地塊的受讓方未來都將完全按照園區(qū)服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃建成各類物業(yè)形態(tài)。
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????? 總而言之，樓市持續(xù)蔓延的消極低迷局面影響到土地市場，地價房價相互推動的不良機制土崩瓦解，在風口浪尖之際，不僅市場上市土地量減少，同時成交價格企穩(wěn)，土地市場平淡漸趨理性。
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????? 縮——成交量同比萎縮近四成
????? 08年上半年，蘇州市區(qū)共成交商品房236萬m2，住宅196.5萬m2，較07年上半年同比分別下降38.5%和38.9%，較07年下半年環(huán)比分別下降48.9%和49.1%。
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????? 08年以來，成交的持續(xù)低迷成為樓市的最主要特征，二級市場需求面的不足不僅影響到市場價格走勢，甚至波及土地市場的成交。應該看到，這種成交量的萎縮不是因為供應不足引起的，最主要因素是市場環(huán)境和政策環(huán)境的變化，影響到購房成本和消費預期，市場彌漫著較濃的觀望氣氛。同時，07年市場成交的過分火爆有透支未來需求的嫌疑，且07年的高成交量伴隨著的經(jīng)濟環(huán)境是明顯的流動性過剩和資產(chǎn)價格上漲，資產(chǎn)價格上漲（如股票）后被變現(xiàn)投向樓市。而今年以來，情況已很大程度發(fā)生扭轉，由于股市泡沫的逐漸破滅，消費者可變現(xiàn)的資產(chǎn)在縮水，已經(jīng)很大程度上影響到購買力，且存在樓市泡沫破滅的擔憂，因而市場需求受大環(huán)境的影響是比較激烈的。
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????? 另外，投資性消費由于房價滯
????? 脹和投資成本上升逐漸退出市場，這也是市場需求不足的一方面原因。當然，剛性需求依然存在，但增長速度不應該是去年的那樣異常狀態(tài)，當前市場成交恰恰是蘇州市場比較合理的情形，而07年倒屬反常。
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????? 市場持續(xù)低迷，令人堪憂，但仍有喜人的一面，那便是外圍潛力板塊相對穩(wěn)健的表現(xiàn)。外圍項目產(chǎn)品定位多為中小戶型，單價總價優(yōu)勢明顯，性價比較高，需求呈剛性特征，不會因為市場的激烈變化而出現(xiàn)大的波動。這里要著重點出幾個潛力區(qū)域：唯亭、勝浦和相城新城，它們正面臨城市東進北拓的大好發(fā)展機遇。唯亭東區(qū)的摩爾尚城，唯亭西區(qū)的金色湖濱，今年以來都取得數(shù)百套銷售成績；勝浦鎮(zhèn)的華園四季，僅6月份就成交近300套；相城新城的華城國際自4月中旬開盤以來已累計銷售近500套，康橋麗都開盤后一個月成交近300套。這些項目的逆市飄紅，成為蘇州樓市調整過程中難得的亮點。
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????? 穩(wěn)——價格穩(wěn)中略降
????? 蘇州樓市經(jīng)歷了03年初至04年2季度的一輪價格上漲后，于04年秋開始進入穩(wěn)步發(fā)展階段，直至06年夏。起于06年3季度的新一輪價格上漲延續(xù)了5個季度到9.27房貸新政后基本結束，蘇州房價開始進入高位盤整階段。進入08年以來，蘇州房價總體上保持高位平穩(wěn)波動，同區(qū)位、同類型、同品質樓盤的價格尚未有大幅下滑跡象。
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????? 成交均價的高位震蕩，主要基于結構性原因，包括區(qū)域結構原因和產(chǎn)品結構原因，其中產(chǎn)品結構原因是根本原因。成交均價受定銷商品房、普通公寓、精裝修房、別墅、寫字樓、商鋪等不同產(chǎn)品類型的成交比例影響較大，但總體來說，各種產(chǎn)品類型的銷售價格沒有明顯的大幅降價現(xiàn)象，因而價格波動主要是處于不同價格水平的產(chǎn)品類型成交比例變化所引起的結構性變化。如今年2月份成交價格的異常波動，便是主城區(qū)定銷商品房成交比例過大引起的。當然，區(qū)域結構原因也是價格波動的一個重要方面。如果某月外圍低價項目成交量較多，自然會拉低市場整體均價。
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????? 截止到今年6月底，蘇州市區(qū)商品房未售出的存量面積達530萬平方米，其中住宅存量為386萬平方米，按去年銷售速度推算僅現(xiàn)有存量就需近8個月來消化。所以在售樓盤的價格上漲面臨較大阻力，各樓盤資金壓力加大，而市場需求不足以消化過量的市場供給，較為普遍的價格下調將發(fā)生并延續(xù)。這時候，市場整體均價主要由各類組成物業(yè)的價格決定，雖然內部成交結構的變化會影響均價的波動，但市場整體均價的基礎已松動，長期必然表現(xiàn)為價格回歸。
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????? 逆——供需結構由供不應求向供過于求逆轉
????? 07年11月起，市場已連續(xù)8個月供過于求。相比07年整體供需兩旺、局部供不應求的市場結構，08年上半年的表現(xiàn)要遜色得多。1-6月份，市場新增商品房供應量341.3萬m2，而成交量僅236萬m2，供需比為1.44，市場供過于求。
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????? 市場供需比在07年上半年為0.84，07年下半年上升至1.09，而08年上半年已攀升至1.44，市場供需結構發(fā)生逆轉。供求結構的失衡，一方面造成存量房源的增多，從07年7、8月份的330萬m2上升至目前的530萬m2；另一方面有利于短期房價保持穩(wěn)定，近階段蘇州房價保持高位平穩(wěn)波動，與市場持續(xù)供過于求息息相關。但長期供過于求則不利于樓市的健康發(fā)展，因而我們企盼市場成交能夠快速復蘇，以消化市場上規(guī)模日益膨脹的存量房源。
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????? 三、如何認識目前的經(jīng)濟環(huán)境
????? 房地產(chǎn)業(yè)既是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，但同時又顯著地受到地方經(jīng)濟發(fā)展的影響，所以要判斷樓市未來的走向，從根本上還是要認清國家和地方經(jīng)濟發(fā)展的總體趨勢和特征，新鴻嘉投資顧問公司試圖對當前經(jīng)濟特點加以梳理，透析原因，進而把握房地產(chǎn)發(fā)展后勢。
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????? 損——經(jīng)濟調整過程中會有局部損失
????? 當前的宏觀經(jīng)濟的局面讓人回想起1993-1994年的一輪通脹，當時GDP呈兩位數(shù)的高增長，但CPI也分別較上一年上漲7.8%和8.5%，達1984年后的又一個高峰。物價上漲給人們生活帶來很大壓力，所以在93年以后的三年里采取了嚴厲的調控措施，包括：緊縮銀根、調高利率、禁建樓堂館所壓縮基建規(guī)模、關閉期貨市場防止哄抬生產(chǎn)資料價格。其結果是基建規(guī)模應聲而下，96-97年蘇州出現(xiàn)不少爛尾樓從一個側面印證了政策的效果；而97-99年CPI同比下降，物價回調，經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)了“軟著陸”。軟著陸后隨即出現(xiàn)了通縮的苗頭，于是自97年開始又轉向擴張的經(jīng)濟政策，主要措施包括：通過實行貨幣分房結合放開消費信貸來激活商品房市場，以此擴大內需；投資建設三峽工程等大型基礎設施項目，以政府投資方式刺激經(jīng)濟增長。正是通過 7年左右的調控，為2000——2007年我國經(jīng)濟低通脹、高增長奠定了基礎。
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????? 從上述經(jīng)驗中我們可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟周期的過程大致分為四個環(huán)節(jié)：高速增長、全面通脹——政策緊縮、調低增速——需求減少、價格回落——提振需求、新一輪增長。如果本輪調控也大致遵循這樣一條路徑的話，那么我們即將面臨一個經(jīng)濟增長速度回落的階段，然后價格增速才會減緩，這個過程中勢必有些行業(yè)與企業(yè)會受到損失，對此我們要有清醒的認識。
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????? 難——本輪經(jīng)濟調整難度較大
????? 全球化使本輪調控比90年代中后期那次復雜，我們先來看一下究竟是哪些因素導致我們面臨通脹的：
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????? 2005年美國政府“未雨綢繆”通過“新能源法案”，鼓勵本國農(nóng)民擴大玉米種植面積，以生產(chǎn)替代石油的生物能源——酒精。結果從2007年開始因為大豆種植面積縮減，引發(fā)了大豆?jié)q價，進而使得食用油、飼料（其主要原料為豆粕）、禽蛋肉制品漲價，最終使得我們的食品價格全面上漲。
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????? 而進入2008年以來，美國政府為了應對次級債危機所帶來的衰退，采取了寬松的貨幣政策來刺激經(jīng)濟增長，持續(xù)降息、擴大貨幣投放量，使得美元快速貶值，由此以美元計價的基礎原材料、礦石價格不斷上漲。其結果是我們看到廣東、浙江等地的中小企業(yè)因原材料漲價而紛紛關閉。
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????? 同樣是為了彌補次級債所形成的巨額損失，美國的投資銀行將巨資砸向原油期貨市場套利，導致近一年來油價飆升。于是我們發(fā)現(xiàn)先是柴油車排隊加油，后是民營油站陸續(xù)歇業(yè)，接著是煤電供應緊張，最后燃油與工業(yè)用電價格上調，才暫時緩解緊張局面。
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????? 顯然，城門失火、殃及池魚，美國的經(jīng)濟政策與經(jīng)濟失誤最終導致我們的能源、糧食價格上漲。我們的政策可以影響本國經(jīng)濟，但無法制約別國，這使得當前要治理通脹難于上一次，調整所需的時間可能會延長。但由于經(jīng)過7年的高增長，我們已有了更為堅實的實體經(jīng)濟基礎、政府財政盈余充沛、經(jīng)濟管理經(jīng)驗日益豐富，所以本輪調控對經(jīng)濟的回調幅度應當會變小。
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????? 轉——蘇州經(jīng)濟增長模式轉型、人才結構將提升
????? 由于土地資源的日益減少，單純依靠工業(yè)招商引資帶動經(jīng)濟增長的"蘇州模式"受到很大的挑戰(zhàn)，所以從2006年以來蘇州市政府便著手制訂服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，希望通過發(fā)展低能耗、高附加值的現(xiàn)代服務業(yè)來啟動經(jīng)濟的新一輪增長。但從制造業(yè)向服務業(yè)轉型需要一個適應過程，在這過程中經(jīng)濟增長速度可能會放慢，相應地，住房剛性需求暫時也可能會有所放緩。但經(jīng)濟增長模式的改變，也將調整蘇州就業(yè)人口引進的結構，現(xiàn)代服務業(yè)所需就業(yè)人口素質普遍較高，這將會使得就業(yè)人口中高素質、高收入的人群比重加大，從而進一步提升新蘇州人的住房購買力。
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????? 盤——蘇州房地產(chǎn)發(fā)展進入盤整期
????? 縱觀近10年來蘇州樓市的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)從價格增速來看，2003年與2007年是兩個高峰，兩個高峰之間則是相對平穩(wěn)的發(fā)展時期。價格高增長周期大約持續(xù)5到6個季度，而平穩(wěn)發(fā)展期則大致延續(xù)8個季度，以此推算，從2007年四季度蘇州進入平穩(wěn)發(fā)展階段開始，這種成交量收縮，價格盤整的狀態(tài)可能會延續(xù)到2009年三季度，之后可能會進入下一個快速發(fā)展周期
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????? 四、開發(fā)商應對策略緩——放緩開發(fā)速度，讓需求增長能有一個休養(yǎng)生息的機會
????? 07年市場需求的過分透支造成08年的需求增長動力不足，尤其在當前的宏觀環(huán)境與市場情形下，市場成交出現(xiàn)較大幅度的反彈可能性較小，保持市場平穩(wěn)的有效措施是減少市場供應量，以最大程度縮小供過于求的缺口，控制存量房源過快增長，保持樓市可續(xù)性。
??? 對于開發(fā)商而言，放緩開發(fā)速度是明智之舉，讓需求有個喘息的機會。一方面，放緩開發(fā)速度可以減少近期開發(fā)成本的投入，保證在當前緊縮銀根的條件下企業(yè)現(xiàn)金流相對穩(wěn)定；另一方面，放緩開發(fā)可以在樓市復蘇、價格上漲后實現(xiàn)更高的利潤，同時降低近期開發(fā)銷售緩慢、競爭壓力大的風險。
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????? 精——做精產(chǎn)品，做好服務
????? 當前市場供過于求的情形下，消費者可選擇性大大增強，同時基于房價下跌的擔憂，市場觀望氣氛濃烈，粗放型的開發(fā)與產(chǎn)品將不再會得到市場的認同。對于開發(fā)商而言，唯有在產(chǎn)品和服務上下足功夫，提供最優(yōu)質的產(chǎn)品吸引市場需求，才能在激烈的市場競爭中以產(chǎn)品制勝對手。我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷過一個完整起伏周期的南方城市，其產(chǎn)品品質、服務水準明顯要高于新興市場地區(qū)。如廣州番禺區(qū)的星河灣，在2003年的時候裝修成品公寓售價為4500元/平方米，而當時蘇州新區(qū)的毛坯住宅均價也達4200元/m2左右，可見充分市場化情況下，品質是企業(yè)競爭的最主要手段。
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????? 五、消費者應對策略
????? 變——投資型置業(yè)可變換物業(yè)類型
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????? 近階段房價陷入滯漲，繼續(xù)上漲可能性較小，相反，靠租金收益的投資方式在當前形勢下重新獲得投資客青睞。目前蘇州市場住宅物業(yè)的租金回報約3-5%，而寫字樓、商鋪等純投資產(chǎn)品的租金回報在8%左右，明顯高于住宅產(chǎn)品。因而對未來房價預期持悲觀態(tài)度的消費者來說，投資寫字樓等產(chǎn)品是當前較好的選擇。何況前文已分析了蘇州經(jīng)濟增長模式積極轉型，服務業(yè)發(fā)展對辦公與商業(yè)用房的需求量將逐漸擴大，所以此類物業(yè)的投資機會將日益顯現(xiàn)。
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