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??????? 全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生近日透露，由住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門提出的房地產(chǎn)市場新政有望下月推出，內(nèi)容包括部分取消對第二套以上購房提高首付比例和利率的限制，下調(diào)相關(guān)稅費(fèi)以及延長個人房貸償還期等。
同時，近來包括長沙、上海、杭州、南京、廈門、北京等在內(nèi)的十幾個城市均出臺了穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的舉措，如上海上調(diào)補(bǔ)充公積金最高額度、福州延長公積金貸款等政策。
全國“救聲一片”，廣州情況如何？盡管廣州市國土房管部門未承認(rèn)“救市”說法，但業(yè)內(nèi)人士卻從廣州減少住宅用地供應(yīng)、緩?fù)平?jīng)濟(jì)適用房等舉措上“聞”到了“暗救”的味道。對傳聞中的國家放松調(diào)控舉措，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)可望于年內(nèi)出臺，但短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)樓市的低迷，而“第二套房貸”的措施極可能是針對不同情況有選擇性的放松。
繼中房協(xié)遞交穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、對宏觀調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)的三大建議后，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會近日也遞交了松綁房貸等相關(guān)房地產(chǎn)政策建言的書面報告。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控真的要松綁了嗎？廣州地產(chǎn)業(yè)界人士大多認(rèn)為，樓市調(diào)整一年又遇上金融危機(jī)影響，年內(nèi)房地產(chǎn)宏調(diào)放松的可能性比較大，但將是有限度的，不會一下子回到2006年宏調(diào)以前的狀態(tài)，并且宏調(diào)的放松不可能短期內(nèi)刺激樓市反彈，暫時難改跌勢。
慘：開發(fā)商員工湊錢裝修樣板房
“確實(shí)到了宏調(diào)政策松動的時候了”，廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文說，“畢竟從去年9.27房貸新政后調(diào)整至今已經(jīng)一年了”。數(shù)據(jù)顯示，9月，全國重點(diǎn)城市房屋成交不盡如人意，上海成交大幅下滑，成交量同比下降74%，環(huán)比下降22%；深圳、杭州、廣州等城市成交環(huán)比分別下跌3%、6%和16%。
某開發(fā)企業(yè)研究人員指出，目前大多數(shù)開發(fā)商呈現(xiàn)資金緊張狀態(tài)?！昂芏嗥髽I(yè)在裁員”，“高層獎金都遲發(fā)”，“樣板房裝修都要員工湊錢”……其中一些公司并非小開發(fā)商，有的公司是由于去年項(xiàng)目銷售不錯，就在外省圈了多塊地而導(dǎo)致資金緊張。
趙卓文認(rèn)為，地方政府的“救市”措施并非關(guān)鍵，國家的舉措，尤其是金融、稅收舉措才是關(guān)鍵，“預(yù)計(jì)年內(nèi)二次置業(yè)首付比例松動的機(jī)會很大”。保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金也認(rèn)為，年內(nèi)宏調(diào)松動的可能性比較大，“如果美國救市效果不理想，我國國內(nèi)各種救市措施會更快出臺”。
猜：房貸約束對投資客不會松動
對于不少人關(guān)注的二次置業(yè)四成首付比例和貸款利率較高的房貸政策會否放松，趙卓文認(rèn)為，將是有限度地放開，“會根據(jù)不同物業(yè)制定政策，比如，買別墅的可能就不會松動”。吳定金也認(rèn)為，政策會分類區(qū)別對待，“投資者面臨的政策將不會改變，或少許降低房貸利率，而改善型買家的政策或許完全放開”。房地產(chǎn)宏調(diào)政策總體上將是適度放開，“除非房地產(chǎn)業(yè)整體大蕭條，現(xiàn)在還只是蕭條”。
同時，趙卓文還期望購置5年內(nèi)的二手房交易限制性稅收應(yīng)減免。
估：成交量增20萬~30萬平方米
趙卓文認(rèn)為，宏調(diào)放松會令房產(chǎn)消費(fèi)提升，廣州一手樓一個月的成交量能在目前的五六十萬平方米水平上再多二三十萬平方米，但樓市調(diào)整周期長，宏調(diào)放松不會令跌勢有根本性改變。吳定金也認(rèn)為，宏調(diào)放松可以穩(wěn)定市場，但扭轉(zhuǎn)態(tài)勢還看不到，假如二次置業(yè)房貸政策放松，廣州房價小幅下滑趨勢將轉(zhuǎn)向穩(wěn)定，成交會回升，但市場信心不是一兩個月可以恢復(fù)的，受整體經(jīng)濟(jì)影響需要更長時間。
建設(shè)部：正醞釀穩(wěn)定樓市政策
昨日(10月16日），就救市言論是否屬實(shí)的問題，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)說，目前部里還沒有下發(fā)關(guān)于放松房地產(chǎn)調(diào)控的正式文件，正在擬定旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的系列措施，但并非專門針對房地產(chǎn)市場的救市措施，而是防止整體經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險擴(kuò)大，作為下階段適度放松保持經(jīng)濟(jì)活力的對內(nèi)宏觀調(diào)控政策的舉措之一，但相關(guān)的具體文件出臺日期還需等待。
對此說法，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生表示，近期住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部協(xié)同國稅總局、央行等各大部委的聯(lián)席研究會議，對房地產(chǎn)穩(wěn)定舉措中的稅收、二套房貸是否放松問題，從緊貨幣政策是否面臨轉(zhuǎn)型問題做了探討。“但并沒特指建設(shè)部會后將下發(fā)任何救市文件，具體哪個部委牽頭出臺相關(guān)政策，何時出臺均沒有明確?！?/p>
聶梅生表示：“低迷的房地產(chǎn)市場急需恢復(fù)交易量，釋放和恢復(fù)理性需求。利好于房地產(chǎn)政策的各項(xiàng)新政的出臺刻不容緩。各地十多個地市陸續(xù)出臺了因地制宜的政策已經(jīng)表現(xiàn)出積極的效果，中央應(yīng)予支持?！?/p>
專家：放松調(diào)控刻不容緩
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長董藩表示，“此前所堅(jiān)持的房地產(chǎn)從緊調(diào)控政策已不合時宜?！彼J(rèn)為，放松的政策可能包括：下調(diào)利率，放開二套房限制，考慮貸款期限延長，以及買房采用優(yōu)惠利率，降低土地增值稅預(yù)征對開發(fā)商資金占用等。
權(quán)威聲音：廣州市國土房管局不言救市但稱供地政策已隨市場變化
專家：放緩供地已屬“暗救”
全國18個城市都出臺了“救市”措施，廣州呢？“廣州沒有救市的說法，但供地政策根據(jù)市場情況發(fā)生了變化”，近日廣州市國土房管局市場處處長陳大旺說道。昨日，廣州市國土房管局也未就救市作出表態(tài)。專家認(rèn)為，“廣州成交量已有回升，而內(nèi)地一些城市成交量很低”，另外，“廣州口頭沒說，但在做，只不過不那么高調(diào)”。
今年不再推限價房用地
保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金認(rèn)為，“廣州房價沒有大起大落，而且成交量已回升了不少”。廣州的開發(fā)商策略與北方也有所不同，“廣州開發(fā)商及時調(diào)整策略，因而房價緩降，而內(nèi)地一些開發(fā)商一開始硬扛，后又大降”。廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文則認(rèn)為，廣州與這些城市相比只是“暗救”與“明救”的區(qū)別，廣州不僅限價地今年不推，限價房供應(yīng)量也在下降，而“明救”的好處在于可以提升消費(fèi)信心，“現(xiàn)在地方政府都很迫切，有救市積極性，但關(guān)鍵措施還看中央政府”。
陳大旺表示，現(xiàn)在沒有救市的說法，但供地政策根據(jù)市場情況發(fā)生了變化，今年上半年廣州住宅用地供應(yīng)明顯放緩，減少了供應(yīng)，且盡量不集中推出，至今共推出8宗。限價房的用地今年肯定不會供，而已有的限價房項(xiàng)目會否推出由企業(yè)決定，國土房管局不會控制。專家認(rèn)為，廣州今年經(jīng)濟(jì)適用房緩?fù)埔彩恰鞍稻取贝胧┲弧?/p>
陳大旺表示，“預(yù)計(jì)經(jīng)過近一年的調(diào)整，樓價繼續(xù)大幅回落不會出現(xiàn)。”“個人認(rèn)為廣州樓市總體平穩(wěn)，還未走出調(diào)整期”。
??? 對于后市，陳大旺認(rèn)為，廣州從去年10月的11537元/平方米的一手住宅成交均價回落一年來沒有快速下降情況，“比較平穩(wěn)”，8月份的9078元/平方米已經(jīng)相當(dāng)于去年八月水平，雖然9、10兩個月成交價還會下降，但由于有剛性需求存在，而且市場降價后得到成交量支撐，所以，雖然目前仍處調(diào)整期，不排除有下探過程，但“即使有一定回落，也處于平穩(wěn)下滑中，大幅下滑不大可能”。
現(xiàn)行政策：
去年9月27日，央行和銀監(jiān)會下發(fā)通知規(guī)定，對已利用貸款購買住房又申請貸款購買第二套(含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%，利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。2007年12月13日，明確第二套房貸款以家庭為單位進(jìn)行確認(rèn)。
計(jì)算器：二次置業(yè)貸款多付不少
以50萬元個人住房貸款15年計(jì)算，目前銀行五年以上貸款利率為7.47%，月供4626.54元，還款總額832777.55元。但若購房者已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，利率要上調(diào)為8.217%，月供為4841.11元，比首次置業(yè)者每月多供214.57元，還款總額為871399.38元，比首次置業(yè)者多出38621.83元。
全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生近日透露，由住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門提出的房地產(chǎn)市場新政有望下月推出，內(nèi)容包括部分取消對第二套以上購房提高首付比例和利率的限制，下調(diào)相關(guān)稅費(fèi)以及延長個人房貸償還期等。
同時，近來包括長沙、上海、杭州、南京、廈門、北京等在內(nèi)的十幾個城市均出臺了穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的舉措，如上海上調(diào)補(bǔ)充公積金最高額度、福州延長公積金貸款等政策。
全國“救聲一片”，廣州情況如何？盡管廣州市國土房管部門未承認(rèn)“救市”說法，但業(yè)內(nèi)人士卻從廣州減少住宅用地供應(yīng)、緩?fù)平?jīng)濟(jì)適用房等舉措上“聞”到了“暗救”的味道。對傳聞中的國家放松調(diào)控舉措，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)可望于年內(nèi)出臺，但短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)樓市的低迷，而“第二套房貸”的措施極可能是針對不同情況有選擇性的放松。
本報訊繼中房協(xié)遞交穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、對宏觀調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)的三大建議后，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會近日也遞交了松綁房貸等相關(guān)房地產(chǎn)政策建言的書面報告。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控真的要松綁了嗎？廣州地產(chǎn)業(yè)界人士大多認(rèn)為，樓市調(diào)整一年又遇上金融危機(jī)影響，年內(nèi)房地產(chǎn)宏調(diào)放松的可能性比較大，但將是有限度的，不會一下子回到2006年宏調(diào)以前的狀態(tài)，并且宏調(diào)的放松不可能短期內(nèi)刺激樓市反彈，暫時難改跌勢。 |