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與千家萬戶切身利益密切相關(guān)的物業(yè)稅開征問題，最近成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)。
5月25日，國務(wù)院在其網(wǎng)站上發(fā)布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，透露出物業(yè)稅將在今年研究開征的重要信息。
《通知》中對(duì)物業(yè)稅的具體表述是：“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅，以上工作由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)”。此次國務(wù)院不但提出了研究開征物業(yè)稅的具體時(shí)間——今年內(nèi)，而且還明確了四大具體實(shí)施部門，這說明與以往的試探性討論不同，這次研究開征物業(yè)稅確實(shí)進(jìn)入了政府的決策日程。
為何征收物業(yè)稅
所謂物業(yè)稅，在不同國家有不同稱謂，有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”，有的稱“地產(chǎn)稅”，還有的稱“固定資產(chǎn)稅”或“不動(dòng)產(chǎn)稅”。主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。物業(yè)稅是政府以政權(quán)強(qiáng)制力，對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用。
目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。以發(fā)達(dá)國家為參照，物業(yè)稅在國家稅賦結(jié)構(gòu)中，是與消費(fèi)稅、所得稅并存的三大支柱之一。征收物業(yè)稅，一方面可以讓政府在土地出讓后，有源源不斷的財(cái)力來提供公共服務(wù)，改善居住環(huán)境；另一方面，可以在調(diào)節(jié)居民收入分配方面發(fā)揮重要作用。在中國當(dāng)前形式下，開征物業(yè)稅還被認(rèn)為有一個(gè)明確的政策指向，即加大過多持有住房的成本，降低房產(chǎn)交易成本，促進(jìn)房屋流通，打壓過度的商品房投資、投機(jī)行為，擠出房地產(chǎn)泡沫。
不過在中國，在保有環(huán)節(jié)支付的物業(yè)稅雖然一直沒有正式開征，實(shí)際上卻在交易環(huán)節(jié)直接由開發(fā)商以土地出讓金的形式一次性支付給政府了。因此中國開征物業(yè)稅，也可以簡單地理解為“把本來一次性繳納70年的土地出讓金分成70年來征收”。
只聞樓梯響不見有人來
早在2003年中共中央十六屆三中全會(huì)上，開征物業(yè)稅就被提上了議事日程。同年，國稅總局和財(cái)政部在我國十個(gè)城市開始試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，似乎房地產(chǎn)稅費(fèi)改革已成定局，物業(yè)稅出臺(tái)箭在弦上。然而沒有想到的是，此后6年間，雖然物業(yè)稅也經(jīng)過多次不間斷的討論，但由于立法、技術(shù)、評(píng)估等爭議不斷，所以一直未正式開征。
首先，物業(yè)稅作為一種新的稅種，必須首先經(jīng)過立法程序。2007年10月18日，國家稅務(wù)總局新聞負(fù)責(zé)人馬方明明確表示，物業(yè)稅屬于地方稅種，其開征等事宜都是由全國人大常委會(huì)立法來決定，國家稅務(wù)總局只是執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不可能自己制定征收的時(shí)間表。全國人大常委會(huì)新聞局人士同期表示，根據(jù)約定俗成的立法程序，先要有相關(guān)部門提出立法議案，才能進(jìn)入立法計(jì)劃，“目前(2007年)國家稅務(wù)總局仍沒有物業(yè)稅方面的立法議案。”而根據(jù)慣例，即使物業(yè)稅進(jìn)入立法計(jì)劃，物業(yè)稅相關(guān)準(zhǔn)備工作也需要兩年左右，這意味著，就算現(xiàn)在正式開始研究開征物業(yè)稅，物業(yè)稅也不可能很快實(shí)施。
那為何物業(yè)稅至今未列入立法程序呢？
資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員時(shí)寒冰認(rèn)為，這與我國現(xiàn)實(shí)條件的制約有關(guān)。根據(jù)目前物業(yè)稅的大致框架，要把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并成為物業(yè)稅，但這一過程非常復(fù)雜，操作難度非常大。這些稅費(fèi)有的在開發(fā)或流通環(huán)節(jié)，要向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，有的稅費(fèi)可能還會(huì)與物業(yè)稅重疊，而這恰是開征物業(yè)稅必須要解決的問題。所以物業(yè)稅的開征意味著相關(guān)稅制的綜合配套改革，開征之前，必須厘清它與現(xiàn)有稅租費(fèi)的關(guān)系。而目前，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅租費(fèi)數(shù)以百計(jì)，分屬幾十個(gè)部門，整合難度可想而知。
另外信息因素也是制約物業(yè)稅開征的一大原因。2008年初，國稅總局相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，正在進(jìn)行“房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)”的北京等城市在近兩年內(nèi)都不可能開征物業(yè)稅。理由是物業(yè)稅涉及的方面太多，“現(xiàn)在房地產(chǎn)部門、金融部門和稅務(wù)部門都沒有完全聯(lián)網(wǎng)，根本無法進(jìn)行信息共享，開征物業(yè)稅從何談起？”
因此有不少專家表示，國務(wù)院的通知只是原則性的指示，目前關(guān)于物業(yè)稅稅率、起征點(diǎn)、何時(shí)實(shí)施等關(guān)鍵信息尚無確切消息，究竟是從第一套房開始征，還是從第二套房起征等也不確定。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭日前接受媒體采訪時(shí)說，土地出讓金由費(fèi)改稅是大勢所趨，也是合理的，但此事涉及相關(guān)政府部門利益，操作起來難度相當(dāng)大。物業(yè)稅尚處在探索階段，具體何時(shí)開征尚無明確時(shí)間表。
相關(guān)鏈接：世界各國的物業(yè)稅
依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財(cái)政穩(wěn)定而重要的來源。縱觀全球，征收物業(yè)稅的目的可以分為兩大類：第一類是為了提高土地和房產(chǎn)的使用效率，防止各類投機(jī)行為，例如，韓國、法國等；第二類是為了增加政府財(cái)源，改善公共福利，例如，美國、加拿大等。還有一些國家和地區(qū)征收物業(yè)稅的目的綜合了上述二類，例如，日本、香港特區(qū)等。
其他國家或地區(qū)物業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)
中國香港如房地產(chǎn)作出租用途，則每年需繳納該年租金收入的15%為物業(yè)稅。
中國臺(tái)灣144平方米以上的房源，每年收取的物業(yè)費(fèi)為房屋市場價(jià)的0.8%-1.5%。
新加坡自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是房價(jià)的4%，其他類型房產(chǎn)的物業(yè)稅率為10%。
日本市價(jià)150萬日元以上的房產(chǎn)，每年征收房價(jià)1.4%的固定資產(chǎn)稅。
加拿大每年要繳納約為房價(jià)2%的固定資產(chǎn)稅。
美國目前美國的50個(gè)州都征收不動(dòng)產(chǎn)稅，但各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，大約平均為每年1%到3%。
法國每年按房屋的公平市場價(jià)繳納3%的不動(dòng)產(chǎn)稅。
奧地利每年根據(jù)評(píng)估價(jià)值的1%繳納不動(dòng)產(chǎn)稅。如果土地沒有建造房屋，根據(jù)土地的評(píng)估價(jià)值再繳納1%不動(dòng)產(chǎn)稅。 |