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      房子不賣了僅賠0.01%違約金怎么定房產(chǎn)商說了算

 

      蘇州的房產(chǎn)銷售合同采用的是同一版本，是經(jīng)過住建、市場監(jiān)管部門審核，合法合理的銷售合同。不過，有心人也許已經(jīng)注意到了，在合同的空白處有許多附加條款，這是由買賣雙方協(xié)商制定的。實際上，“協(xié)商”大多是不存在的，在消費者購房簽合同前，房產(chǎn)商已將各種條款打印其上，消費者到時只需簽字認可就行，經(jīng)過法律專家的審查發(fā)現(xiàn)，條款中有不少損害消費者權(quán)益的格式條款。

 

      比如一家置地公司的買賣合同第二十六條，出賣人承諾：1.該商品房沒有權(quán)屬糾紛和債權(quán)債務糾紛；2.該商品房沒有銷售給除買受人以外的其他人；3.該商品房沒有司法查封或其他受到限制交易的情況；如出賣人隱瞞上述情況，導致買受人不能辦理預售房屋登記備案、房屋登記或發(fā)生債權(quán)債務糾紛，買受人有權(quán)解除合同、請求損失，出賣人應當按照本合同第四條約定房屋總價款0.01%向買受人支付違約金。

 

      法律專家認為，這個合同條款符合格式條款的形式，屬于預先預定、反復使用并在合同訂立時也沒有與買受人協(xié)商。《司法解釋》第八條規(guī)定：導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。合同條款中第二與第三項承諾，與《司法解釋》第八條所涵蓋的情形一致。如果最終合同目的不能實現(xiàn)，買受人除解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。而合同條款中僅約定出賣人應當按照本合同第四條約定房屋總價款0.01%向買受人支付違約金，而排除了買受人請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償請求權(quán)?！逗贤ā返谒氖畻l規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款應無效。”

 

      有失公正、排除消費者權(quán)益　買房時這些格式條款很常見

 

      據(jù)高新區(qū)市場監(jiān)管局市場處處長姜明介紹，經(jīng)過聘請的相關法律專家的逐個逐條審查，發(fā)現(xiàn)排除消費者權(quán)利、增加消費者義務、免除房產(chǎn)商責任的格式條款很常見。

 

      比如，在買賣合同第十二條上寫著：房屋需要保修的，出賣人修復期間，需要買受人配合的，出賣人應當補償買受人一定數(shù)額的誤工費。房屋在保修期內(nèi)質(zhì)量出現(xiàn)問題，出賣人有義務進行維修。維修時需買受人配合而造成買受人誤工的，理應支付一定的誤工費。誤工費的標準最低應當按照蘇州市最低工資標準來計算。而在提供的諸多買賣合同中，大多數(shù)出賣人所承擔的誤工費不超過50元，甚至存在0元的約定。

 

      再如買賣合同第十五條：出賣人交付的商品房未達到約定的標準，那么可以認定出賣人并沒有充分履行約定的義務，構(gòu)成違約，應當承擔違約責任?！逗贤ā返?07條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”同時，《民法通則》第111條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的,另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施,并有權(quán)要求賠償損失。”由法律規(guī)定可以看出，出賣人存在本合同第十五條約定的違約行為時，應當由買受人請求違約方承擔違約責任并賠償全部損失。而在此次過堂的所有合同中，大量存在出賣人僅僅承擔少量比例的裝修與設備材料差價，甚至存在“視具體情況由出賣人決定：維修至符合雙方約定標準為止或者出賣人給予裝飾、設備差價。”的約定，明顯利用在買賣中的市場地位，通過格式條款規(guī)避自己的責任。

 

      買賣合同第二十九條中，出賣人變更商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸等，獲得建設管理部門批準后書面通知買受人，買受人有權(quán)解除合同。如果買受人不解除合同，有權(quán)要求出賣人賠償由此造成的損失，雙方約定如下：本條款已經(jīng)明確買受人有權(quán)請求出賣人賠償損失，但在此次審查的合同中，多次出現(xiàn)約定的內(nèi)容為“無”或者“雙方繼續(xù)履行合同，出賣人不賠償損失”，這也是出賣人利用自身有利地位，規(guī)避自身責任，免除買受人的損失賠償請求權(quán)。

 

      同時，姜明說，合同中存在大量的顯失公正公平的格式條款。比如，在補充條款中，出賣人對房屋設計、規(guī)劃的變更若無須經(jīng)過部門審批，則出賣人無須通知或者經(jīng)買受人同意。

 

      買受人簽訂房屋買賣合同的目的是為了獲得合同所約定的房屋。如果出賣人對房屋的規(guī)劃、設計進行變更，房屋發(fā)生了預定以外的變化，那么必然導致買受人的合同目的受到影響。在這種情況下，出賣人在享有變更規(guī)劃和設計的權(quán)利同時，也需要最低限度地履行對出賣人的通知義務。如果不履行，那么會造成買賣雙方權(quán)利義務不對等，顯然有失公平。同時，《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。所以，開發(fā)商無權(quán)擅自變更規(guī)劃，如果因變更規(guī)劃給購房者造成損失的，購房者有權(quán)要求開發(fā)商承擔違約責任、賠償損失。

 

      每家房產(chǎn)商都拿到了意見書

 

      15天內(nèi)拿出整改方案

 

      經(jīng)過一段時間法律專家的全面、規(guī)范的審查，并逐一出具了法律意見書，昨天，高新區(qū)市場監(jiān)管局召集了轄區(qū)內(nèi)40多家房地產(chǎn)公司，提出了具體的整改意見，要求各公司15天內(nèi)對自身房地產(chǎn)銷售合同進行整改到位。“絕不是口頭或形式上的整改，而是必須將舉措落實到位。”姜明說，執(zhí)法人員將組織回訪抽查，檢查房地產(chǎn)公司對法律意見書的整改落實情況，切實維護合同的公平正義，保障消費者權(quán)益。