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給我一根杠桿就可以撬動整個樓市的時代一去不復返。在金融去杠桿和樓市調(diào)控的雙重背景下，房子開始難賣的同時，房地產(chǎn)融資的難度也陡增。
5月底，一則銀監(jiān)會嚴查違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務、融資渠道被收緊的消息把夾縫中的房地產(chǎn)融資推向臺前。此前，銀監(jiān)會2017年3月底至4月集中發(fā)文整頓，銀行表外、通道融資業(yè)務受到影響，地產(chǎn)融資業(yè)務更首當其沖，銀行幾乎不再放行房地產(chǎn)開發(fā)貸，全面收緊額度。
隨著銀行、票據(jù)、信托、再融資、海外發(fā)債等渠道全面收緊甚至叫停，昔日的高杠桿狂奔被鎖住了咽喉。6月的初夏時節(jié)，一位中型房企的財務人員王剛（化名）和他的老板們卻要想著如何“過冬”自救。低成本融資的日子已經(jīng)遠去，是時候儲備食物為自己“輸血”過冬了。
據(jù)新京報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過去幾年來房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行理財、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產(chǎn)的資金絕大多數(shù)為債權或“明股實債”，目前，這類融資基本被叫停。包括萬科、恒大在內(nèi)的大型開發(fā)商轉(zhuǎn)而在項目層面紛紛開展股權融資合作。
銀行“縮表”，房地產(chǎn)信托融資暫停
房地產(chǎn)融資開啟“蘿卜蹲”模式，銀行貸款、私募基金、再融資、國內(nèi)外發(fā)債等相繼被收緊后，監(jiān)管再度指向房地產(chǎn)信托。
5月24日，中國證券報報道稱，銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》，該文件顯示，違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務被列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點，包括是否通過股債結合、合伙制企業(yè)**、應收賬款收益權等模式變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機構違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務等。
對此，銀監(jiān)會回應稱，根據(jù)銀監(jiān)會2017年現(xiàn)場檢查計劃，監(jiān)管部門將對部分信托公司進行例行檢查。為提高檢查的針對性和有效性，銀監(jiān)會相關部門4月中旬制定印發(fā)了《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》，供具體檢查時參考。印發(fā)檢查要點是現(xiàn)場檢查的一種通行做法，僅用于指導具體檢查項目，并非發(fā)布監(jiān)管政策。
分析認為，由于其他融資渠道相繼受到限制，信托已經(jīng)成為房地產(chǎn)商拿地融資的重要通道之一。但監(jiān)管層檢查違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務以后，信托公司目前開展的拿地融資業(yè)務面臨收緊。這就意味著，房地產(chǎn)融資又一條重要通道正在被收緊。
Wind數(shù)據(jù)顯示，4月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模環(huán)比大幅下滑逾三成。而5月以來，房企國內(nèi)債券融資規(guī)模119.3億元，同比降逾八成。而一季度房企海外發(fā)債在經(jīng)歷了新高過后，二季度以來發(fā)行量則同比下降近六成。
一家大型信托高層人士透露，銀監(jiān)會要求對信托公司現(xiàn)場檢查每年都有，系常規(guī)項目。但是，這是首次點名針對**的房地產(chǎn)企業(yè)拿地融資的模式。自4月中旬收到文件以來，幾乎全面叫停該業(yè)務。不過，個別城市仍可給資質(zhì)排名實力強大的開發(fā)商進行融資。
“我們暫時叫停了房地產(chǎn)信托融資”。昨日，多位中小型信托公司內(nèi)部人士做出上述表示，事實上信托融資的主要資金來源于銀行，而目前銀行全面“縮表”，大量表外業(yè)務和通道業(yè)務資金正在回流，信托資金來源也受到限制，因此，銀監(jiān)會發(fā)文后索性暫停該業(yè)務。
一家城商行內(nèi)部人士稱，其實信托公司發(fā)行的信托計劃，最大的資金來源是銀行，但是，現(xiàn)在多家銀行都限制甚至暫停**房地產(chǎn)信托。所以，房地產(chǎn)相關的信托發(fā)行收益都非常高。盡管如此，多家銀行依然暫停**，房地產(chǎn)信托“斷供”。
記者獨家獲得的銀監(jiān)會2017年3月29日下發(fā)的“三違反”和相關附件顯示，銀監(jiān)會嚴查信貸資金違規(guī)進入樓市。要求各銀行檢查是否直接參與房地產(chǎn)炒作，是否在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款中虛假、違規(guī)操作。
“去年資產(chǎn)慌，又沒有限制，大的房地產(chǎn)公司發(fā)行的信托計劃都被銀行搶購”。上述人士稱，而現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信托計劃基本都賣不出去了。
明股實債叫停，萬科股權融資輸血
股權融資的時刻到了。
近年來，銀行系統(tǒng)的資金通過多種表外渠道流向了房地產(chǎn)。如今，隨著銀監(jiān)會開展“三三四”專項治理以來，表外、信托等通道類的產(chǎn)品將面臨大限。此前，證監(jiān)會嚴管房企再融資和海外發(fā)債與配股。今年2月，中國基金業(yè)協(xié)會出臺監(jiān)管細則，明確禁投16個城市的5類房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計劃，地產(chǎn)私募融資大幅收縮。
在銀監(jiān)會、證監(jiān)會、基金業(yè)協(xié)會等多部門嚴加看管房地產(chǎn)融資渠道，在私募做債權類地產(chǎn)項目所有路基本斷掉和明股實債被事實性叫停的時候，部分房企還有手中的底牌——股權融資。
據(jù)新京報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過去幾年來房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行理財、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產(chǎn)的資金絕大多數(shù)為債權或“明股實債”，如今，這類融資陸續(xù)被叫停。包括萬科、保利等在內(nèi)的一些大型開發(fā)商開始接受股權融資，在項目層面紛紛開展股權合作。
業(yè)內(nèi)人士稱，過去十年是房地產(chǎn)的黃金期，房企高速成長，房價節(jié)節(jié)攀高，盈利能力大增。因此，多種渠道融資大都是“明股實債”，因為開發(fā)商寧愿承擔高利息成本，也不愿意出讓手中更有價值的股權，讓渡利潤、分紅給項目股東。如今，這一局面正在轉(zhuǎn)向股權融資。
5月12日，恒大發(fā)布公告稱，中信銀行旗下基金豪擲超200億資金“入股＋貸款”，共同開發(fā)恒大旗下的十個項目。
中信旗下的信銀基金通過資本**獲得相應股權，并通過同等比例的委托貸款介入恒大的項目開發(fā)，雙方共擔風險，共享收益。
此后的5月23日，萬科公告欲與招銀資本、長江招銀，一起設立商業(yè)地產(chǎn)**基金，**萬科及其控股子公司所持有的42項商業(yè)地產(chǎn)項目（含在建和已完工項目），出讓價款為129億元，萬科出資50.31億元。
萬科在公告里毫不諱言，基金的成立是“綜合考慮目前的融資環(huán)境”。
萬科公布的2017年1季度報顯示，今年一季度其經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量首次告負，為－95.2億元，而2016年度的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量則為395.7億元。同時，萬科的自由現(xiàn)金流也首次轉(zhuǎn)負，經(jīng)測算，2017年1季末自由現(xiàn)金流為－99億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次萬科成立的基金主要是以持股和提供資金為導向的，還沒有涉及證券化的模式，因而更像一種融資手段。
一位業(yè)內(nèi)人士認為，目前房地產(chǎn)企業(yè)股權融資的時刻到了，尤其是中小開發(fā)商有迫切的融資需求，“股+債”打包的做法已經(jīng)很多了。對于房企來說，融資的壓力會帶來很多“副作用”，比如說房企銷售和拿地的自由度都不大了，必須快速融資輸血。
股權質(zhì)押融資或?qū)⒃黾?/div>
嚴躍進認為，融資政策收緊，對于房企來說有利空效應。尤其是在再融資收緊的基礎上，近期商業(yè)銀行也開始收緊了類似的政策，這都會對房企的后續(xù)戰(zhàn)略擴張形成較大的擠壓。
他認為，從過去的融資傳統(tǒng)和習慣，以及當前的政策導向看，銀行貸款和私募會成為兩類主流的模式。其次則是信托。對于海外融資和資產(chǎn)證券化，預計還是小眾化的。從實際情況看，后續(xù)類似股權質(zhì)押等極端的做法也會頻頻采用。
“預計后續(xù)類似股權質(zhì)押等現(xiàn)象會增加，即房企的短期資金缺口或會增大，必須采取類似做法來獲取資金”。他說，對于一些高價地王來說也意味著潛在的拿地房企數(shù)量會減少。
今年4月份同策咨詢研究部監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計538.58億元，環(huán)比2017年3月的588.17億元減少8.43%。其中，債權融資額度占房企融資總量的85.50%，銀行貸款緊隨其后。
不過，4月沒有發(fā)行公司債，股權融資占總融資金額比重為14.50%，除了少量小額的港股股票期權計劃外，4月的境內(nèi)再融資主要是通過典型房企的未上市子公司引入**方增資入股的方式來籌集資金。
除去中國恒大更換部分**方和擴大**額度涉及5億元人民幣以外，華夏幸福也通過信托計劃及其他第三方引入的股權融資金額高達70億元人民幣。
下半年并購重組將增多
融僑集團副總裁康紅恩認為，信托公司、資管計劃、私募、基金、銀行資金等都受到了影響，上述影響并非短期，而是在中長期范圍內(nèi)對房企的發(fā)展帶來較大的變化。
他認為，融資渠道收緊在半年后影響會越來越大，可能會出現(xiàn)行業(yè)重組、并購的機會與趨勢，房企應對這一形勢要有一個預判。“這次調(diào)控政策的思路很清楚，房地產(chǎn)行業(yè)不要過度金融化、高杠桿。房企必須準確理解、掌握各項政策出臺的邏輯，并且主動去適應、調(diào)整、創(chuàng)新”。
康紅恩提醒道，房地產(chǎn)行業(yè)接下來會跟其他行業(yè)一樣，出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資本，而不僅僅是金融資本。“會涌現(xiàn)更多產(chǎn)業(yè)上的資本，去做這個行業(yè)的整合、戰(zhàn)略**、行業(yè)并購，以及多元化**”。
對此，昨日一家私募基金董事長對新京報記者稱，目前部分房企資金鏈十分緊張，預計下半年并購重組比較活躍。
央行原副行長、全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈也表示，應推進企業(yè)的并購重組，優(yōu)化企業(yè)結構，把企業(yè)從沉重的債務中解脫出來，使企業(yè)把杠桿率控制在適度的范圍之內(nèi)。企業(yè)在收購、兼并的過程中，難免要用到各種金融工具，要有杠桿，“但是杠桿要適度，規(guī)則要明確。”
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