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???????? 年初，曾有專家預(yù)言：今年上半年將是關(guān)乎中國樓市未來的關(guān)鍵階段。按照國家宏觀調(diào)控的初衷，樓市能否健康、理性地前行，上半年顯然尤為關(guān)鍵。
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半年度回望，在一輪又一輪正反兩面的猜測中，樓市在風(fēng)云變幻中，正在逐步趨穩(wěn)，一個(gè)理性的市場正在逐步形成。最直觀的體現(xiàn)，在于樓市的剛性需求，在經(jīng)歷了長時(shí)間的感性觀望后，正在逐步理性出手。
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相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年上半年共成交住宅套數(shù)17779套，同比去年上半年26901套下降了9122套，降幅約為34%，平均每月成交2963套；成交住宅總面積1994707平方米，同比去年上半年3287482平方米下降了1292775平方米，降幅為39%，平均每月成交住宅332451平方米；成交均價(jià)6915元/平方米，同比去年上半年5520元/平方米上漲了1395元/平方米，漲幅為25%。
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從以上幾組數(shù)據(jù)相比較不難看出，2008年上半年的住宅成交套數(shù)和面積同比去年上半年都有不小的下跌，跌幅分別為34%和39%，而住宅的成交均價(jià)卻同比上漲了25%，這說明樓市的觀望氣氛逐漸濃郁起來，購房者挑選房源的周期逐漸變長，也越來越謹(jǐn)慎。
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均價(jià)基本站穩(wěn)7000元關(guān)口
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今年上半年，隨著銀行儲(chǔ)備金率的提高、第二套住房貸款的限制、股市大跌等一系列經(jīng)濟(jì)因素的影響，同時(shí)隨著傳統(tǒng)“紅五月”以平淡收?qǐng)?，都?duì)今年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了不小的沖擊，最明顯的表現(xiàn)為成交套數(shù)和面積的下跌。但是蘇州樓市的購房剛性仍然存在，全國許多地產(chǎn)大鱷也十分看好蘇州的房地產(chǎn)市場，2007年的兩次大的市區(qū)土地?zé)崤木涂煽闯?，也正是由于這個(gè)原因，外地開發(fā)商進(jìn)入蘇州房地產(chǎn)市場的門檻逐漸提高，土地成本逐漸變大，這些原因，使現(xiàn)在蘇城住宅市場成交均價(jià)已近7000元/平方米關(guān)口。
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開發(fā)商優(yōu)惠一個(gè)接一個(gè)
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由于市場成交持續(xù)低迷，為了盡快打消消費(fèi)者的觀望心理，抑或是為了緩和日漸緊張的資金鏈，開發(fā)商也頻出優(yōu)惠，一出出促銷的好戲在近期接二連三地上演。萬科·金色家園誠意金2萬抵4萬；香城花園四期頤園存2萬抵5萬；鑫苑·國際城市花園誠意金1萬變2萬；雅戈?duì)枴t邦預(yù)約最高優(yōu)惠達(dá)35000元等等。
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同時(shí)，成交量低迷也影響了銀行房貸量開始下滑，雖然部分銀行在公眾場合仍稱“嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸政策”，但是個(gè)別銀行在實(shí)際操作中已經(jīng)存在了一些放松第二套房貸的措施。有業(yè)內(nèi)人士分析，蘇州“第二套房”貸款悄然放松這一現(xiàn)象應(yīng)該不是偶然產(chǎn)生，這與目前整個(gè)蘇州房地產(chǎn)持續(xù)低迷有很大的關(guān)系。
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價(jià)格走勢符合傳統(tǒng)規(guī)律
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縱觀整個(gè)上半年1-6月份的成交均價(jià)來看，價(jià)格走勢基本符合傳統(tǒng)的樓市規(guī)律。其中，成交量在傳統(tǒng)的“紅五月”最大。而4月份成交均價(jià)為7605.9元/平方米，為上半年最高，主要是經(jīng)過春節(jié)長假和前期客戶的長期積累，使得在4月份房地產(chǎn)市場有了一個(gè)爆發(fā)，同時(shí)4月份所推房源中也不乏高檔別墅和公寓項(xiàng)目，如星嶼·仁恒、海尚壹品·坡語組團(tuán)等。而二月份成交均價(jià)則定格在了5663.9元/平方米，也是上半年僅有的均價(jià)破“6”的月份。
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區(qū)域分析一——園區(qū)房價(jià)同比大幅上漲
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優(yōu)越的地理位置和完善的規(guī)劃，注定了園區(qū)成為蘇州樓市的領(lǐng)頭羊，它的住宅成交量也牽動(dòng)著蘇州的住宅市場的走勢。2008上半年園區(qū)成交住宅套數(shù)為4441套，成交面積為534503.32平方米，成交均價(jià)為8892.3元/平米，與去年上半年成交20361套相比，成交套數(shù)明顯下降，不到去年的四分之一，同樣，成交面積也大幅下降，去年同期指數(shù)為2586851平方米，而08上半年的成交面積僅為534503.32平方米，相差將近五倍。另一方面，房價(jià)繼續(xù)看漲，從去年同期的成交均價(jià)7338.794元/平方米一路飆升到8892.3元/平米，價(jià)格每平米上漲了1553.506元，漲幅為21％。
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一月和二月，成交套數(shù)、面積嚴(yán)重下挫，其領(lǐng)頭羊的地位也岌岌可危。二月因?yàn)槭艿酱汗?jié)長假的影響，套數(shù)和面積都不是很高，但因?yàn)閳@區(qū)的別墅項(xiàng)目較多，所以均價(jià)一直處于較高的狀態(tài)。到了三月，住宅成交量有了明顯的回升，一躍成為蘇州城市成交的主力軍，這與開發(fā)商一系列的開盤活動(dòng)是分不開的。
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四月到六月，成交套數(shù)和面積差異不大，較之平穩(wěn)，成交均價(jià)在九千左右每平方米徘徊，相比去年上半年，可以明顯看出樓市價(jià)格經(jīng)歷了很大的變化，房價(jià)上漲速度非常之快。開發(fā)商們的銷售策略也發(fā)生了些許變化，減少開盤房源數(shù)量，面向的消費(fèi)人群更具有針對(duì)性等等，以此來帶動(dòng)有些冷清的樓市。值得一提的是，五月份三天的住博會(huì)，近百余樓盤的亮相再加上促銷的種種優(yōu)惠措施，使得園區(qū)的住宅成交量得到了數(shù)月以來的大幅提升，但隨著住博會(huì)的熱度冷卻，成交量又有了明顯地銳減。購房者們不再盲目跟從，大多采取了持幣觀望的態(tài)度，使得六月的園區(qū)住宅市場處于一種不溫不火的狀態(tài)。
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但是，投資商依然對(duì)園區(qū)這塊黃金地段抱著極大的興趣，大批知名開發(fā)商的不斷加入，使得園區(qū)逐漸成為了寸金寸土的地段，其樓盤特征也逐步向高端和國際化發(fā)展，加上合理的開發(fā)規(guī)劃，未來城市輕軌的開通，金雞湖和獨(dú)墅湖兩個(gè)天然湖泊的遙相呼應(yīng)，相信園區(qū)依然是購房者的首選區(qū)域，此區(qū)域的升值潛力也是不可估量。
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區(qū)域分析二——新區(qū)中小戶型成為市場主流
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上半年新區(qū)共計(jì)成交住宅類房源2899套，與去年1-6月區(qū)域成交總量（2872套）相比基本持平；08年1-6月新區(qū)住宅成交總面積282097.6平米，相較去年1-6月（340163.8平米）減少58066.2平米，降幅17%;08年1-6月新區(qū)住宅成交均價(jià)6085元/平米，相較去年1-6月（4922.72元/平米）上升1162.28元/平米，升幅23.61%。
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1、2月份由于政策性房源的大量簽售，新區(qū)住宅市場受春節(jié)影響不大，成交相較去年同期有所增加，但是成交均價(jià)則跌入谷底；3月份政策性住房大量退出市場，成交量急速滑落，均價(jià)則開始回升；5、6月份隨著傳統(tǒng)樓市旺季的到來，區(qū)域內(nèi)各大項(xiàng)目紛紛開盤放量，供應(yīng)充足，成交量又開始上漲。
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總體來說，新區(qū)08年1-6月份住宅市場主要呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：“中小戶型成主流”、“北部漸火熱”、“中低價(jià)位房源主導(dǎo)市場”。
新區(qū)08年1-6月平均單套成交面積97.3平方米，從每月成交情況同樣可以看出，中小戶型是今年上半年新區(qū)住宅市場的主流。目前新區(qū)在售房源中絕大部分都以中小戶型為主：北部的“惠澤云錦城”高層項(xiàng)目（90-135平米）、“新創(chuàng)理想城”二期小高層（60-140平米）、“滸新金櫚灣”小高層和多層（84-129平米）、新港名墅幸?？ぃ?5平米、98平米兩種戶型）；中部的鑫苑國際城市花園（60-90平米）、鉑客（120平米左右）；南部的今創(chuàng)啟園（50-90平米、中銳山水映象（56-130平米）等等。
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中小戶型相較大戶型來說，購買成本和使用成本較低；而且在目前的市場形勢下，中小戶型的投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)比大戶型低很多；另外，國家的宏觀調(diào)控中明確表明 “90平方米以內(nèi)戶型占 70％”的政策方向——種種優(yōu)勢面前，中小戶型在新區(qū)走俏也是在情理之中。
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隨著獅山路CBD，塔園路，長江南路等南部住宅板塊的逐步飽和，新區(qū)住宅市場的發(fā)展?jié)u趨向北部。北部相對(duì)于南部工廠少，生態(tài)環(huán)境要好。位于滸墅關(guān)開發(fā)區(qū)內(nèi)、投資1億元的大白蕩生態(tài)園，建成后將是蘇州首座城市生態(tài)公園，依托其自然生態(tài)的優(yōu)勢，周邊別墅類項(xiàng)目相繼崛起。除已較為成熟的別墅社區(qū)“新港名墅”外，由一座別墅群落和5幢高層組成“惠澤云錦城”也在如火如荼的建設(shè)中，目前項(xiàng)目高層已開盤。
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雖然生態(tài)環(huán)境相較南部要好，但是北部在區(qū)域環(huán)境成熟度，商業(yè)、娛樂、教育等生活配套設(shè)施上又與南部存在一定差距，因此住宅的價(jià)格相較南部處于中低水平。正是憑借這一價(jià)格優(yōu)勢，新區(qū)北部吸引了許多中低收入群、特別是首次置業(yè)者的青睞?！靶聞?chuàng)理想城”、“滸新金櫚灣”數(shù)次加推，“新港名墅幸福郡”開盤即遭遇搶購，就是最好的證明。
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總體來說，目前新區(qū)北部住宅市場的發(fā)展還處在起步階段：項(xiàng)目不多，居住水平和氛圍都與南部存在較大差距。但是隨著北擴(kuò)西進(jìn)政策的逐步落實(shí)，滬寧城際鐵路的開通以及區(qū)域環(huán)境和配套設(shè)施的發(fā)展，北部的區(qū)域價(jià)值將得到大大提升，北部住宅市場的潛力將不可同日而語。
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隨著區(qū)域環(huán)境的日漸成熟，新區(qū)住宅類商品房的價(jià)格也是水漲船高。位于新區(qū)CBD的精裝公寓項(xiàng)目“新地國際公寓”起價(jià)15000元/平米，竹園路上的“君地風(fēng)華”每平米賣到了9000元以上，相離不遠(yuǎn)的“今創(chuàng)啟園”每平米也接近了8000元左右。
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但是就六月而言，主導(dǎo)新區(qū)市場的仍是那些處于中低價(jià)位的房源。新區(qū)08年1-6月住宅市場成交均價(jià)為6085元/平米，雖然相較去年同期有很大提高，但是與全市其他區(qū)域相比，仍處于中低水平。除受到政策性住房入市的影響外，六月里新區(qū)多個(gè)項(xiàng)目的低價(jià)入市也對(duì)拉低區(qū)域住宅價(jià)格起到了關(guān)鍵作用：別墅區(qū)內(nèi)的高層組團(tuán)“新港名墅幸福郡”六月開盤均價(jià)僅5000元/平米，而惠澤云錦城一期所推高層房源更是低到了4380元/平米。在本月多次加推的“滸新金櫚灣”高層均價(jià)也僅4900元/平米，多層5400元/平米；新區(qū)水產(chǎn)城附近的“新創(chuàng)理想城”二期小高層均價(jià)5400元/平米，而且還是準(zhǔn)現(xiàn)房房源。
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另外值得一提的是，新區(qū)中部濱河路上的“鑫苑國際城市花園”以及長江路、何山路交匯處的“鉑客”六月相繼開盤，雖然均價(jià)高達(dá)8000元/平米，但由于兩項(xiàng)目地理位置、周邊配套都較優(yōu)越，仍然取得了較好的銷售成績。
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六月份開始，新區(qū)住宅市場成交逐步向中部集中，成交均價(jià)也開始逐步回升。
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??? 區(qū)域分析三——吳中區(qū)曲線軌跡中趨于理性
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吳中區(qū)上半年樓市走過了一個(gè)富有趣味曲線的軌跡歷程,也正鮮活地反映了08年上半年來的市場變化，經(jīng)歷了樓市一二月份的大幅驟降后吳中區(qū)在上半年隨后的幾月里也走得比較緩慢與正常,略降略漲之間看似無常卻趨于理性,這也正反映了國家對(duì)樓市的宏觀調(diào)控效應(yīng)漸漸顯現(xiàn)出來。
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從2月份開始,吳中區(qū)樓市不論成交量還是成交面積以及均價(jià)均三管齊“下”,皆爆出樓市入冬以來的最大跌幅,幅度之大以及速度之快預(yù)示著樓市正處于拐點(diǎn)風(fēng)口浪尖上,拋開年關(guān)與08雪災(zāi)的影響,從2月份開始逐步籠罩起樓市低迷氣氛,而這也似乎讓人們捕捉到了樓市變化的點(diǎn)點(diǎn)氣息。
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而又從3月份開始吳中區(qū)不論成交量與成交均價(jià)等雙雙全線上揚(yáng),短暫期間內(nèi)讓人看到了樓市復(fù)蘇的些許希望,而也是在這月份里成交均價(jià)突破6000大關(guān)爬升至了7329.9元/平米。緊接著,4,5月份里吳中區(qū)樓市各方面全線奏凱,且成交均價(jià)亦從7000元大關(guān)攀升到了8454.3元/平米的歷史最高度,8字頭高位運(yùn)行的成交均價(jià)顯現(xiàn)出了樓市逐步回暖與復(fù)蘇的強(qiáng)烈信號(hào)。但是,隨著6月酷熱夏日的到來,樓市的慘淡突然襲擊吳中區(qū),給原本憧憬中的火熱6月澆了一盆通體涼水,成交量與面積回歸至4月水平,成交均價(jià)也跌破8000大關(guān)但變化幅度較小,樓市反應(yīng)漸于理性與正常。
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縱觀上半年吳中區(qū)的反應(yīng)變化,造成樓市驟然低迷受整體蘇州大市場范圍影響較深,而在隨后的幾月份里樓市漸有起色,亦跟吳中區(qū)活躍的別墅市場有關(guān),充盈的別墅項(xiàng)目支持起了成交量與成交面積的漲勢,最值得注意的便是借助豐富的別墅發(fā)展,吳中區(qū)成交均價(jià)均呈水平遞進(jìn)上揚(yáng),從3月歷史性突破7000元/平米到4月攀升至8454.3元/平米,只是僅僅用了短暫的一個(gè)月而已,不得不驚嘆吳中區(qū)的別墅發(fā)展現(xiàn)狀。每一月份里別墅都是層出不窮般涌現(xiàn)出來,如熱銷的錦和水岸清華,太湖高爾夫山莊,溫泉1858,西山恬園,現(xiàn)代園墅,澄湖水岸,石湖庭園與如今熱銷的石湖華城湖郡等等,形態(tài)豐富特色各異的別墅對(duì)本區(qū)域成交均價(jià)上漲起到了推波助瀾作用。
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別墅活躍也正透露了該區(qū)域樓市公寓類市場發(fā)展的一個(gè)瓶頸,樓市慘淡跟公寓房源面市的緩慢存在著一定關(guān)系,而在上半年里4,5月份是一個(gè)特殊階段,該兩月公寓類房源的大量上市活躍了吳中區(qū)樓市并對(duì)均價(jià)上升起到了一定牽引作用,如玫瑰99的開盤熱銷,越湖名邸的盛情加推等等都吸引了人們聚焦而來的眼光?？上г陔S后的6月份里,整整一月近乎去化了公寓房源的市場效應(yīng),加上新推房源的稀少造成了6月份成交量與成交均價(jià)的雙雙下挫,猶如曇花一現(xiàn)般的吳中區(qū)公寓類房源只能在慘淡中獨(dú)自等待7月份的到來。
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樓市持續(xù)觀望與低迷或許會(huì)影響樓市的慢慢復(fù)蘇回暖,國家宏觀調(diào)控效應(yīng)也會(huì)更加顯現(xiàn),但不會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的自救與市場的理性發(fā)展,未來吳中區(qū)的樓市依然會(huì)在平穩(wěn)中得到逐步發(fā)展。即將7月開盤上市的吳中地產(chǎn)石湖華城多層項(xiàng)目或許會(huì)是一個(gè)信號(hào);江蘇實(shí)力品牌新城,房產(chǎn)也即將推出其入主蘇州的代表作——新城金郡,包含別墅,洋房與中小戶型高層小高層公寓類型; 招商地產(chǎn)吳中區(qū)大體量項(xiàng)目小石城也剛剛?cè)钦故?還有吳中地產(chǎn)的越溪項(xiàng)目越湖家天下等等,這些實(shí)力與品牌融筑的項(xiàng)目必將會(huì)成為吳中區(qū)下半年進(jìn)一步成長發(fā)展的前進(jìn)基石。所以靜觀未來吳中區(qū)房產(chǎn)市場,依然大有發(fā)展可為。
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區(qū)域分析四——市區(qū)定銷房拉動(dòng)成交套數(shù)
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市區(qū)（金閶、平江、滄浪區(qū)）的住宅成交套數(shù)和面積都在三月份達(dá)到了新的頂點(diǎn)，成交套數(shù)達(dá)到了1181套，而成交總面積則達(dá)到了108970.82平方米，主要是因?yàn)槿路萁痖媴^(qū)成交住宅達(dá)到了522套，但是成交均價(jià)卻維持在3820.06元/平方米，可見該區(qū)域在三月仍然以定銷房為主，平江區(qū)成交套數(shù)也為522套，主要是歸功于萬達(dá)廣場·城市公寓和橘子國花園二期橘香頌的開盤熱銷。
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但是從成交均價(jià)來看，上半年的均價(jià)高峰出現(xiàn)在四月份，達(dá)到了7083.61元/平方米，因?yàn)樗脑路萜浇瓍^(qū)在整個(gè)區(qū)域內(nèi)的成交套數(shù)占據(jù)第一，成交了354套，占整個(gè)成交量787套的45%，由于該區(qū)域內(nèi)大觀名園和萬達(dá)廣場·城市公寓的開盤熱銷拉動(dòng)了整個(gè)區(qū)域內(nèi)銷售價(jià)格，同時(shí)，這兩個(gè)樓盤的銷售價(jià)格都在7300元/平方米以上，從而也拉動(dòng)了整個(gè)市區(qū)的成交均價(jià)。
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區(qū)域分析五——相城區(qū)樓盤集中放量影響走勢
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相城區(qū)的成交套數(shù)在5月份和6月份達(dá)到了一個(gè)較高的水平，分別為831套和816套，同樣，這兩個(gè)月份在成交面積上也雙雙刷新，分別達(dá)到了77960.54平方米和87424.69平方米，主要是因?yàn)檫@兩個(gè)月該區(qū)域樓盤集中放量的時(shí)期，合景·朗悅灣、華城國際、康橋麗都、香城花園四期頤園、中惠·愛丁堡、中惠·晨曦馨苑等公寓房源使得整個(gè)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量相對(duì)比較充足，而別墅的銷售則主要表現(xiàn)在招商·依云水岸、建邦唯園等樓盤上。值得一提的是，該區(qū)域內(nèi)在1月份和2月份的成交套數(shù)均沒有突破100套，主要是受年終一貫清淡的市場和春節(jié)長假的雙重影響導(dǎo)致。
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相城區(qū)的住宅銷售均價(jià)高峰出現(xiàn)在3月份，達(dá)到了新高6711.76元/平方米，一方面是因?yàn)橥瞥龅姆吭吹臉潜P品質(zhì)較高，如中惠·晨曦馨苑多層城市庭園、招商·依云水岸等；另一方面在整個(gè)3月，該區(qū)域內(nèi)所推房源數(shù)量上較少，同時(shí)輔以康橋麗都、華城國際等樓盤所舉行的SP活動(dòng)，這在客觀上也促成了3月份住宅成交均價(jià)達(dá)到上半年新高的主要原因。
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