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今天，房價這么高，李老板和中國所有開發(fā)商一樣，賣得很開森。至于說他內地賣出的，不過是多年前“低價”拿地，如今高價賣出的商業(yè)物業(yè)。
一邊是大肆海外收購，一邊是不停賣出內地和香港資產，李嘉誠先生也堪稱2017年大紅人。據公開資料顯示，2013年以來，李嘉誠出售旗下在內地和香港的資產已經超過670億港元，而在英國投資已經超過300億英鎊。
但很少有人知道，李超人在中國的資產實際還很多很多，特別是土地。零售、碼頭物流、基建、電信這些咱就不說，在港的 寫字樓等商業(yè)物業(yè)，大家也知道。
最關注的其實是 房地產、土地到底還有多少。杠桿游戲看了長實地產的2017年中報，和各位桿友分享一下。
1.賣空中國？笑話，李嘉誠在中國土地儲備依舊驚人！
根據長江實業(yè)地產的2017年中報，杠桿游戲計算出，截至2017年6月末，李超人僅僅在中國內地土地儲備就還高達約1059.1萬平米（11400萬平方呎）之巨。在香港，其還有土地儲備55.7萬平米（600萬平方呎）。
為了方便各位桿友核算，杠桿游戲備注一下：1平方米=10.7639平方英尺。
當然，這個土地儲備和動輒數千萬、過億、2億平米的我國前10大房企沒法比。但這個規(guī)?？梢蚤_發(fā)出2000來萬平米的房子，是無疑的。這值多少錢，各位桿友可以算算。
注意，長實的地，基本都集中在我國主要一二線城市的核心區(qū)，今天這些地方的房價之高，你懂的。如下圖1.2017年長實地產（預計）完成的地產項目：
圖1.2017年長實地產（預計）完成的地產項目 圖表來源|長實地產2017年中報
看完這些項目所在位置，不得不佩服李超人的眼光。杠桿游戲要說，放在整個中國，有這個儲備總量、品質的開發(fā)商，哪是小玩家？
從2017年中報的數據來看，長實內地銷售占比依舊最高。2017年上半年，218.31億港元的地產銷售中，內地達142.92億港元，占比65%。
所以，撤離中國的說法“子虛烏有”。今天，房價這么高，李老板和中國所有開發(fā)商一樣，賣得很開森。至于說他內地賣出的，不過是多年前“低價”拿地，如今高價賣出的商業(yè)物業(yè)。
而長實這個土地儲備量，不僅和2016年同期比變化不大，和10年前巔峰期比，也是不相上下。2017年長實地產計劃開發(fā)164.74萬平米的土地，換句話說，即便未來一塊地不拿，按照這個進度，長實地產起碼還可以在中國玩6、7年的地產。
實際上，近些年長實地產的開發(fā)進度有快有慢、房價也有起伏波折，這個土地儲備，如果保守來看，保證7-10年的開發(fā)是可能的。
如果哪一天，長實地產把這1000來萬方的土地，直接清盤、低價賣出，像萬達賣出文旅城那樣，恐怕那才叫真的撤離！說漏嘴了，萬達是放著錢不賺，還是真心轉型，或者有難言之隱？
2.長實地產利潤率之高，冠絕內地
按照長實地產2017年中報數據，截至2017年6月30日，該公司共收入298.63億港幣，其中未經審核股東應占溢利為144.1億港幣，較去年同期增幅67%。
你沒有看錯，杠桿游戲簡單計算屢一下，長實地產為股東創(chuàng)造的利潤率高達48%。
圖2.長實地產2017上半年利潤情況 圖表來源|長實地產2017年中報
而內地的房企，毛利率很少有超過30%的。長實地產這幾年都是在40%上下。更有趣的是，8月28日，恒大發(fā)布2017年度半年業(yè)績，數據喜人——上半年營業(yè)額1879.8億元，凈利潤231.3億，同比大增224%。
更難得，業(yè)績大增的同時，恒大上半年實現凈負債率大幅下降近一半。還值得一說，恒大上半年，歸屬股東利潤188.3億，同比大增832%，股東回報率51.8%，同比增43.6個百分點，各項利潤指標均創(chuàng)上市以來最高紀錄。
意思是，做恒大的股東，當然也包括小股東、股民們，是幸福的、劃算的。恒大想說，其努力對得起各位股東。
不過再怎么比，長實地產的營收只有恒大的1/6，但歸屬股東的利潤只少40多億。長實地產有多厲害！
圖3.大型房企利潤率對比 圖表數據來源|企業(yè)公告、中國房地產決策咨詢系統(tǒng)(CRIC)
還值得注意的是，長實地產投資物業(yè)稅后凈額為49.3億港元。主要由中區(qū)優(yōu)質寫字樓物業(yè)價值上升所致。相反，我國內地的寫字樓、商業(yè)物業(yè)回報情況則普遍不是很理想。
即便是SOHO中國這樣運營寫字樓最厲害的，和長實地產比也顯得有些不濟。逼得潘石屹、張欣夫婦賣賣賣：
6月26日，SOHO中國發(fā)布消息，將以35.73億元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底，該公司將位于上海的SOHO世紀廣場，32.97億元出售給國華人壽保險。
7月4日，SOHO中國再次宣布，準備出售北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個項目。而這，距SOHO中國出售上海虹口項目僅十天不到。
算上2014年賣出的SOHO靜安、海倫項目、凌空SOHO股權，2015年出售的外灘項目。這3年，SOHO中國已經套現高達200多億元。
如果加上北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個待售項目，據說這兩個項目怎么也可以賣100億元。那么，SOHO中國總計套現起碼也是300多億元。
比誰賣出內地資產，SOHO中國不比萬達、長實差。
3.時間的力量，等待利潤倍增的杠桿游戲
對了，長實地產這些1000來萬方的土地儲備，基本都是2005年前購置的。可以想見，那個時候的成本之低。
在2016年10月27日《李嘉誠的上海世紀匯廣場是如何賺翻的？》一文中，杠桿游戲就曾計算過，留著自己經營該項目，再過15年長實也抵不過此次倒手所賺。
以上海世紀匯廣場為例，該項目總建筑面積約36萬平方米，其中寫字樓建筑面積13萬平方米，商場建筑面積14萬平方米。商場底商租金會不錯，但也并不是所有樓層都能租很高；寫字樓租金價格算300元/平米/月應該差不多；還有9萬方是停車場等，租金價格整體也不會很高。所以，我們拉通粗略算，按照總建筑面積每平米租金300元/月，這個價格不算太差。
這樣算起來，36萬方*300元/月*12個月=12.96億元/年。事實上，我國很少有一個商業(yè)綜合體年租金收入可以達到10億元以上。即便如此，要收入200億元，也要15年出頭。而這塊地是商服用地，拿地都已經12年了，再加個15年，等于27年，等正兒八經賺錢時，土地使用年限都快到了。
這還要除去每年的各種成本，也就是說，李嘉誠先生如果自己留著這個項目，基本不可能在15年左右，獲得這次未經審核的得益62.2億港元（約人民幣54.3億元）。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到這么多利潤，一下子倒手就賺這么多，值！
所以，李超人賣出的，從來都是附著在商業(yè)物業(yè)上的時間溢價。而可以帶來時間溢價的土地儲備，杠桿游戲并沒有看到他低價拋售。
這10來年，我國房價漲了多少？對于李老板來說，賺錢就是啥都不需要干，等待就是暴利。不要介意這個詞語，事實基本就是如此。
厲害之處在于，李老板的嗅覺和閱歷，他知道一個持續(xù)開放的全球第一大人口國，從落后到中等發(fā)達會經歷什么。所以，他潛伏了很久，拿了太多中心城市的好地。
根本上，他曾經看好的是中國的改革開放！而今一些賣出，則是避免不確定性，擔心歷史反復。
換句話說，即便我國房價跌去一半，1000多萬方的土地儲備，按照今天的地價值多少錢，大家心里都是明白的。這都是錢，千億級的潛在資產。
所以，從資產配置上說，他根本沒有離開，他干嘛要撤離中國？
4.瘋狂的內地房產杠桿玩家們，都寄望重復時間利差的勝利
不否認，李嘉誠先生也好，其他香港“老大哥”也罷，如今，港資房企至少從規(guī)模上，已經逐漸不能和內地房企比。
無論是李嘉誠旗下的長實地產、李兆基旗下的恒基地產、郭德勝家族的新鴻基地產，鄭裕彤家族的新世界，這些引路人一定程度上都被超越。
但他們玩過的時間利差游戲，內地大佬們正在更瘋狂地重復。
如今，大部分港資房企在內地拿地都越來越難，而他們的大本營香港，卻有越來越多的內地房企攻入。
站在今天的角度看，內地諸多房企的杠桿都玩得有點高，風險不可謂不大?？闪硪环矫?，港資巨頭房企的過往故事表明，對于一個高速成長的經濟體來說，多年前的高價拿地，放到今天就是低價。
如上文所述，長實地產超高的利潤率，說白了賺的都是時間的差價。
換句話說，如果內地負債率極高的地產巨頭們，不被現金流困境擊倒，中國的房地產還有大漲的未來，那么他們就是明天的贏家。
這也是理解房企拼命做大規(guī)模，瘋狂吃進土地的一個角度。只是，下一個時代還會給這些大佬們機會嗎？不過沒關系，我們的地產大佬，拿的錢大部分是借來的，論杠桿高手，港資房企完全拜倒我們裙下。
對了，就在2017年9月20日，長實地產在聯交所以新名字“長實集團”進行交易。上個月，該公司開始更名。
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