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當(dāng)前的樓市局面，實(shí)可謂“亂花漸欲迷人眼”：驚呼房?jī)r(jià)暴跌者有之，戲謔做“俯臥撐”者有之，悚言“斷供潮”者亦有之……究竟應(yīng)如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)？需要以怎樣的視角看待目前房?jī)r(jià)的波動(dòng)？
各地房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)局面
從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，除了深圳、東莞等少數(shù)城市房?jī)r(jià)與去年高峰時(shí)期相比出現(xiàn)了３０％左右的較深跌幅之外，尚難找到全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的數(shù)據(jù)支撐。盡管市場(chǎng)觀望氣氛濃重，成交量幾近“腰斬”，但各地仍呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的局面。
國(guó)家發(fā)展改革委公布的最新數(shù)據(jù)顯示，上半年我國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲了１０．２％，漲幅比上年同期高出４．２個(gè)百分點(diǎn)，但漲幅連續(xù)數(shù)月回落，二季度房屋售價(jià)漲幅比一季度降低了１．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。
分地區(qū)看，６月份新建住房銷售價(jià)格同比漲幅較大的城市包括：烏魯木齊２０．２％、海口１８．１％、寧波１４．７％、北京１４．３％和杭州１３．３％；另有蘭州、濟(jì)寧、溫州等７個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過１％；有１４個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降，但降幅也在１％以內(nèi)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入溫和發(fā)展的態(tài)勢(shì)，是宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”的正常體現(xiàn)，也是調(diào)控的目標(biāo)所在?？梢岳硇缘仡A(yù)期，未來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控還將著力于繼續(xù)有效熨平房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度，避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落的局面。
基本面找不出房?jī)r(jià)暴跌的理由
不少人表示擔(dān)心：深圳樓市的降價(jià)風(fēng)潮會(huì)擴(kuò)展嗎？記者通過采訪認(rèn)為，目前，基本面也找不出房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌的理由。
應(yīng)該說，深圳的樓市有其特殊性。作為全國(guó)最早開放的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，深圳吸引了大量的外來就業(yè)、創(chuàng)業(yè)人群。在此輪美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退中，經(jīng)濟(jì)開放度高的深圳、東莞等地首當(dāng)其沖，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會(huì)減少，居住需求減少帶動(dòng)房?jī)r(jià)下行。加上去年漲幅過猛、投資投機(jī)比例偏高，深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)先全國(guó)出現(xiàn)較大幅度下跌，也就不難理解。
在其他城市，目前樓市成交低迷正是前幾年房?jī)r(jià)漲到市場(chǎng)難以接受的程度因而需要適度下調(diào)并恢復(fù)市場(chǎng)均衡的一種信號(hào)。但我國(guó)仍將持續(xù)數(shù)十年的城市化進(jìn)程，以及百姓改善居住條件的剛性需求，將支撐樓市穩(wěn)定。
央行上?？偛咳涨鞍l(fā)布的上半年上海市貨幣信貸運(yùn)行情況顯示：上半年上海個(gè)人住房貸款呈“Ｖ”形走勢(shì)。由于部分商業(yè)銀行加大個(gè)人住房貸款營(yíng)銷力度，６月份中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款增加２７．１億元（其中新建房和二手房貸款分別增加１３．２億元和１３．９億元），是今年繼１月份后第二大月度增量。房貸是反映交易情況的直接有效數(shù)據(jù)，這表明市場(chǎng)剛性需求仍然旺盛。只要房?jī)r(jià)一有適度調(diào)整，需求就自然會(huì)上升，使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠也預(yù)測(cè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，北京、上海這兩個(gè)城市的人口將會(huì)突破３０００萬，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求使得房?jī)r(jià)下跌的空間不大。
需要注意的是，在通貨膨脹的背景下，貨幣貶值會(huì)使房產(chǎn)成為規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)的較好投資工具，可以有效地消化、分解泡沫。
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市場(chǎng)的歸市場(chǎng) 保障的歸保障
必須承認(rèn)，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的平均水平相對(duì)于國(guó)民收入水平的確不低。但是，對(duì)中國(guó)這樣人口眾多、可供建設(shè)用地有限的發(fā)展中大國(guó)，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來的“居者有其屋”難題，關(guān)鍵在于進(jìn)一步落實(shí)政府已經(jīng)確立的政策，即“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”。
當(dāng)前，對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)恐懼的一大原因是害怕房?jī)r(jià)下跌會(huì)增加銀行壞賬、威脅金融系統(tǒng)安全，進(jìn)而傷及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
我國(guó)個(gè)人住房按揭占信貸總額的比例已達(dá)２０％左右，如果加上大量的房產(chǎn)作抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)將影響到銀行一半左右信貸資產(chǎn)的安全。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大面積的大幅度下跌，確實(shí)會(huì)對(duì)金融、經(jīng)濟(jì)秩序產(chǎn)生較大沖擊。但目前深圳出現(xiàn)的所謂“斷供潮”，地產(chǎn)商、炒房客“撒嬌”的成分居多，尚未見大面積蔓延的苗頭。
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鑒于此，還是要強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”。房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自然調(diào)整規(guī)律，人為地去強(qiáng)行破壞樓市周期，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫始終無法消化，乃至最終出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌、銀行壞賬、金融崩潰的全面經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
“保障的歸保障”也很重要。應(yīng)該看到，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下跌，部分群眾特別是低收入群體的住房需求仍然不可能全部通過商品房解決。因此，解決住房問題，與其寄望于房?jī)r(jià)下跌，不如加快保障性住房建設(shè)，使支付能力差的群體住房得到切實(shí)保障，不必再苦苦地?fù)頂D在市場(chǎng)之門外企盼。
日前，上海市宣布首批１６０萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房將在今年第三季度全面開工，全年開工建設(shè)面積將達(dá)４００萬平方米；今后５年，上海市還將新建經(jīng)濟(jì)適用住房約３０萬套、２０００萬平方米，占同期新建住宅規(guī)模的２０％左右。此前，上海市已通過房地產(chǎn)資源局網(wǎng)站公布未來５年住房建設(shè)規(guī)劃，以廣泛征求民意。
當(dāng)市場(chǎng)和保障都能夠理性地各就其位時(shí)，人們對(duì)商品房?jī)r(jià)格的漲跌波動(dòng)就不會(huì)如此大驚小怪了。
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