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房?jī)r(jià)一路飆升的狂熱終于被國(guó)家宏觀調(diào)控的“金箍棒”剎住了，一些城市如廣州、深圳甚至出現(xiàn)跌幅近40%的現(xiàn)象，擁有多套房子的炒房族們美好的期待轉(zhuǎn)眼變成了沉重的包袱，曾經(jīng)熱鬧非凡的地產(chǎn)市場(chǎng)被一片嘆息聲所取代。
然而，在全國(guó)房市普遍處于低迷狀態(tài)之際，有一個(gè)城市的房?jī)r(jià)卻堅(jiān)挺得讓人驚訝，那就是被外界視作富得流油的溫州。
這里房?jī)r(jià)仍在飛漲?
在一般人的腦海里，像溫州這樣一個(gè)陸地總面積只有11784平方公里、市區(qū)1187平方公里的小小地級(jí)市，其地產(chǎn)業(yè)從上個(gè)世紀(jì)90年代初就全面進(jìn)入市場(chǎng)化，經(jīng)過多輪飛漲和十幾年的沉淀，應(yīng)該進(jìn)入理性化發(fā)展階段了。可是，十幾年來正是這塊彈丸之地———寸土寸金火爆的交易現(xiàn)象書寫了地產(chǎn)不倒的神話。其表現(xiàn)出來的火爆程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京、上海、杭州等一線城市，在這里不管開發(fā)出多少房產(chǎn)，都能賣掉，根本不存在積壓?jiǎn)栴}，而且價(jià)格越漲越離譜。
今年1～5月，溫州市區(qū)以及下轄的各縣(市）房?jī)r(jià)一直呈上升趨勢(shì)，市區(qū)均價(jià)達(dá)16000~17000元/平方米，個(gè)別地段房?jī)r(jià)甚至突破40000元/平方米。不僅溫州市區(qū)房?jī)r(jià)高，其轄區(qū)的一些縣(市）房?jī)r(jià)也在飛漲。
從事房產(chǎn)評(píng)估的王先生告訴記者，瑞安安陽(yáng)新區(qū)的房?jī)r(jià)從今年的1月份至今一直在漲，僅幾個(gè)月每平方米房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)2000～3000元。2003年，王先生在安陽(yáng)新區(qū)買了一套帶閣樓的三居室，當(dāng)時(shí)只有4000多元/平方米，現(xiàn)在漲到20000多元/平方米，王先生覺得在瑞安沒有比買賣房子更賺錢了，只是現(xiàn)在這套房子用來自己居住，也就無(wú)法計(jì)算升值后的實(shí)際價(jià)值了。
翻開溫州地產(chǎn)業(yè)的歷史片段，我們不難發(fā)現(xiàn)其發(fā)展步履之神速。
瘋狂的樓市??滋潤(rùn)的開發(fā)商?
大發(fā)集團(tuán)是溫州最大、最具有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司的辦公室主任潘江麗女士從事房地產(chǎn)業(yè)已有15年的歷史，也是大發(fā)集團(tuán)的元老之一。她向記者透露了這樣一個(gè)消息：在溫州開發(fā)房地產(chǎn)比在別的地方帶勁，因?yàn)闇刂莘康禺a(chǎn)市場(chǎng)火爆，購(gòu)房者踴躍，開發(fā)的樓盤根本不愁賣。隨著物價(jià)、地價(jià)、原材料的上漲，房地產(chǎn)價(jià)格上漲是一種必然。
現(xiàn)在其手頭還有多個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作，不僅在溫州本土開發(fā)了十幾個(gè)高品質(zhì)的經(jīng)典樓盤，如大發(fā)商廈、凱潤(rùn)、凱裕等，有些樓盤起初只有5000元/平方米左右，現(xiàn)在都漲到2萬(wàn)多元/平方米。同時(shí)在上海、杭州、安慶等城市還有多個(gè)大樓盤在開發(fā)，開發(fā)總量超過100萬(wàn)平方米。?
至于調(diào)控時(shí)期開發(fā)樓盤的風(fēng)險(xiǎn)，潘江麗認(rèn)為，大發(fā)是溫州房地產(chǎn)業(yè)的品牌，是經(jīng)歷了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多個(gè)低谷與高峰之后蓬勃發(fā)展起來的企業(yè)，如今已形成物業(yè)管理、地產(chǎn)開發(fā)等系列產(chǎn)業(yè)，擁有雄厚的自有開發(fā)資金，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。大發(fā)集團(tuán)根本不存在資金瓶頸，開發(fā)的樓盤都很搶手。目前集團(tuán)正在醞釀上市，上市后更不用擔(dān)心資金問題了。
除了大發(fā)之外，溫州其他地產(chǎn)商也有類似的經(jīng)歷與美好愿景。
京都房地產(chǎn)公司一位售樓小姐對(duì)記者說：“現(xiàn)在溫州房產(chǎn)價(jià)格還在上揚(yáng)，新開樓盤價(jià)格都很高，我們公司在甌海大道新開發(fā)的小區(qū)尚未開盤，具體在什么時(shí)候?qū)ν怃N售，賣多少錢，至今還沒定下來，反正價(jià)格不會(huì)便宜。”
另?yè)?jù)中梁置業(yè)有限公司的一位售樓小姐介紹，該公司開發(fā)的中梁·棕櫚灣小區(qū)，今年5月開盤的300多套房子，以1.3萬(wàn)元的均價(jià)拋售，僅一個(gè)早上就被一搶而空，現(xiàn)場(chǎng)交易情況十分火爆。
溫州三盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部負(fù)責(zé)人求國(guó)新從事房地產(chǎn)業(yè)也有多年。他憑自己多年的經(jīng)驗(yàn)判斷：盡管國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)別的城市產(chǎn)生了巨大影響，但是溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大的波動(dòng)。
求國(guó)新告訴記者，他們公司開發(fā)的新樓盤“嘉一廣場(chǎng)”，地處溫州民航路，今年4月開盤價(jià)達(dá)29000元/平方米，100多套房子沒多久全部被一搶而空，多年來他們公司新開樓盤幾乎沒有積壓。
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求國(guó)新還告訴記者，盡管目前不少地方的開發(fā)商面臨資金短缺困難，但是溫州的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司日子卻過得很自在，因?yàn)樗麄冊(cè)缫淹瓿闪嗽假Y本積累，況且近年溫州房產(chǎn)交易活躍，并不存在積壓?jiǎn)栴}，資金流轉(zhuǎn)快。與此同時(shí)，溫州民間資本充裕，特別是去年以來，許多華僑將外幣兌換為人民幣，并用以購(gòu)置房地產(chǎn)。隨著房市行情的上漲，開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者要求也逐漸苛刻起來，普遍將首付款提高到50%～60%，有的甚至將首付款提高到80%～90%，幾近全款買房，但購(gòu)房者的熱度依然不減。因此，在全國(guó)地產(chǎn)面臨危機(jī)的時(shí)候，溫州仍一枝獨(dú)秀。
溫州房地產(chǎn)商滋潤(rùn)的日子也引起外界的關(guān)注。一些外省市房地產(chǎn)商眼看自己難以熬下去，便紛紛到溫州拋送繡球，或前來尋求合作伙伴，或?qū)⑹种卸诜e的土地以及房產(chǎn)低價(jià)轉(zhuǎn)讓。因此，最近溫州一些有資金實(shí)力的企業(yè)正在謀劃成立“私募基金”等投資機(jī)構(gòu)，計(jì)劃收購(gòu)?fù)獾貭€尾樓，對(duì)爛尾樓包裝、整改，待回峰時(shí)再高價(jià)拋售，從中獲利。
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破解樓市“瘋狂”之謎?
人們不禁發(fā)問：溫州并非“一線”城市，樓市火爆程度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京、上海、杭州等國(guó)內(nèi)這些熱門的“一線”城市，為什么國(guó)家宏觀調(diào)控“指揮棒”會(huì)在這里失靈呢？難道這里真的是“世外桃源”嗎？?
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，溫州房產(chǎn)火熱的現(xiàn)象不能簡(jiǎn)單用資本的力量去解讀。
溫州中小企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、溫州管理科學(xué)研究院院長(zhǎng)周德文接受記者采訪時(shí)指出，不是一線城市，價(jià)格卻超過一線城市，這似乎有些不正常，這也許跟溫州民間資本充裕有極大關(guān)系。但是，溫州房產(chǎn)繁榮背后不可忽視的一個(gè)問題就是空置率極高，可能高于全國(guó)的平均水平。這恰恰揭示了一種現(xiàn)象：其實(shí)溫州房產(chǎn)不完全按市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行，溫州人把置房視作重要的投資渠道。既然是投資，不管有錢人還是沒錢人，都要想辦法往里扎，一旦扎對(duì)了扎準(zhǔn)了，就可能在短時(shí)間里暴富，這種投資行業(yè)帶有極大的盲目性與風(fēng)險(xiǎn)性。
溫州房地產(chǎn)開發(fā)商李先生，曾經(jīng)搞過建筑設(shè)計(jì)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展情況非常了解，他也發(fā)表了類似的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)是溫州居民主要的投資產(chǎn)業(yè)，不少居民不管手中有沒有錢都要投資房地產(chǎn)。溫州人如此熱衷購(gòu)房，一方面是攀比心理在作怪，誰(shuí)家住房多、面積大、豪華，誰(shuí)家就有實(shí)力；另一方面，許多人把房地產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)保值增值的重要渠道，大家期望通過房產(chǎn)轉(zhuǎn)手獲取高額利潤(rùn)。
已有多年房產(chǎn)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的王先生，現(xiàn)任職于瑞安一家會(huì)計(jì)師事務(wù)所：“房源供應(yīng)量不足，供求矛盾導(dǎo)致價(jià)格失衡。以瑞安為例，瑞安全市有110萬(wàn)人口，2005年，住宅供應(yīng)量?jī)H為64.91萬(wàn)平方米，共4872套房子；2006年，住宅供應(yīng)量減少到21.25萬(wàn)平方米，共1480套房子；2007年更少，住宅供應(yīng)量只有10余萬(wàn)平方米，700多套房子。而開發(fā)商為了追求利潤(rùn)，盡快回籠資金，將規(guī)劃的小套室改為大套室賣，因此，更加激化了供需矛盾。在供求關(guān)系嚴(yán)重失衡的情況下，房?jī)r(jià)上漲是必然的?！?/p>
總而言之，導(dǎo)致溫州房?jī)r(jià)連攀新高的因素有三：一是溫州人手頭有錢，購(gòu)買力強(qiáng)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺；二是土地資源緊缺，住宅規(guī)劃供應(yīng)量太少，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)成本增加，房?jī)r(jià)上升；三是許多人把地產(chǎn)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)，并帶有濃厚的投機(jī)行為，這直接引發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。說白了，炒房還是有利可圖。
溫州自我眼中的風(fēng)險(xiǎn)
有人擔(dān)心溫州房?jī)r(jià)一路攀升，長(zhǎng)此以往總有一天會(huì)崩盤。因?yàn)闇刂萑硕荚谧约撼醋约?，開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、一般市民幾乎全民皆炒，樓市帶有極大的泡沫成分。特別是一些二手房中介(溫州人俗稱“紅牌子”）主動(dòng)介入炒樓由來已久。
那么，溫州的房?jī)r(jià)究竟有無(wú)“水分”？未來走勢(shì)會(huì)怎樣？
記者曾就相關(guān)問題向溫州市房管局、土地局等部門咨詢，他們都表現(xiàn)出十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，不愿作正面回答。
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而溫州中小企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文分析認(rèn)為，溫州房?jī)r(jià)會(huì)在較長(zhǎng)一段時(shí)間里保持現(xiàn)在的高價(jià)位運(yùn)行，然而再升值的空間并不大。
前不久，溫州市政府公布了2008年下半年溫州市區(qū)同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格。此前，還出臺(tái)了《溫州市關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售銷售和轉(zhuǎn)讓管理的意見》，規(guī)定商品房不許“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”和收取定金、期房不得轉(zhuǎn)讓、適當(dāng)提高買第二套以上(含第二套）住房的首付款比例，增加經(jīng)濟(jì)適用房的比例等相關(guān)措施，這都是針對(duì)那些樓市投機(jī)客設(shè)的“緊箍咒”。然而，這些“緊箍咒”似乎不能從根本上解決溫州樓市高價(jià)位運(yùn)行的壓力。
對(duì)于樓市的風(fēng)險(xiǎn)，溫州市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)鄭遠(yuǎn)輝也作了分析，他認(rèn)為———溫州人家鄉(xiāng)情結(jié)較重，大多數(shù)人離鄉(xiāng)不離土，根還在老家。不像深圳，是個(gè)移民城市，一旦出現(xiàn)問題人們可以撤離。溫州人永遠(yuǎn)不會(huì)放棄自己的家園。另外，溫州民間資本充裕，一般風(fēng)險(xiǎn)都能消化得了。
求國(guó)新也認(rèn)為，溫州樓市不會(huì)發(fā)生大的地震，今后可能在10%左右的幅度搖擺。
在夾縫中生存的“中介”說明了什么？?
記者在調(diào)查中還了解到，幾個(gè)月來，被喻為“溫州炒房團(tuán)”爆炒當(dāng)?shù)貥鞘小皽卮病钡亩址恐薪?當(dāng)?shù)厮追Q“紅牌子”）日子并非人們想象的那么風(fēng)和日麗，種種跡象表明他們正面臨“斷炊”的危機(jī)。
由于受“交易稅收、期房現(xiàn)轉(zhuǎn)”等系列調(diào)控政策的影響，溫州一些偏僻地段以及二手房交易量明顯下降。
據(jù)溫州市工商局最新統(tǒng)計(jì)，溫州市區(qū)個(gè)體房產(chǎn)中介因生意慘淡數(shù)量銳減70%，從去年的1000多家銳減至目前的300多家，平均每天有近5家“紅牌子”關(guān)門歇業(yè)。
溫州海螺置業(yè)，自去年7月成交量開始下降至今，已關(guān)閉了6家門店，從過去最鼎盛的35家門店縮減為29家。經(jīng)紀(jì)人數(shù)量也從原先的376人減少到285人。
溫州猛豹房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人王長(zhǎng)生表示，溫州二手房市場(chǎng)生意遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如往年，房屋有價(jià)無(wú)市。?
“單一的二手房買賣業(yè)務(wù)已經(jīng)很難支撐一個(gè)品牌房產(chǎn)中介的運(yùn)行，今年我們將進(jìn)一步向一手代理、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域擴(kuò)張?！碧旌浦脴I(yè)負(fù)責(zé)人王珍楠在談到房產(chǎn)中介的生存現(xiàn)狀時(shí)這樣表示。天浩置業(yè)在這一輪調(diào)整中將門店從原來的10家減少到8家。
二手房交易也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要晴雨表，國(guó)家宏觀調(diào)控這只強(qiáng)有力的“有形之手”也令溫州這個(gè)自成一體的“地產(chǎn)孤島”產(chǎn)生了細(xì)微的動(dòng)搖，這表明溫州樓市需要一個(gè)理性的回歸期。從總體來看，國(guó)家“調(diào)控政策”似乎對(duì)溫州沒有太大影響，但究竟這種頑強(qiáng)的抗衡能力能持續(xù)多久，仍需拭目以待.
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