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??????? 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。從以上概念可以看出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。
??????? 一是，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人，包括房地產(chǎn)所有權(quán)人以及土地使用權(quán)人。二是，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體是房屋的所有權(quán)以及該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。除單獨(dú)設(shè)立土地使用權(quán)外，由于我國實(shí)行房地一體主義，房屋的所有權(quán)與該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同一轉(zhuǎn)讓。三是，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式為房地產(chǎn)買賣、贈與以及其他合法方式。這里所指的其他合法方式，主要包括以下行為：以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。四是，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓區(qū)別于房地產(chǎn)租賃、抵押等其他交易方式的本質(zhì)在于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是將房產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，原 產(chǎn)權(quán)人喪失原權(quán)利，其一切權(quán)利均由新產(chǎn)權(quán)人享有。
??????? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是平等主體間的民事法律行為，當(dāng)事人之間的法律地位平等。此外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還需遵循以下原則，一是房地同時(shí)轉(zhuǎn)讓原則。二是效益不可損原則，即在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，對于房地產(chǎn)的價(jià)格和用途，當(dāng)事人不能任意變動，影響其經(jīng)濟(jì)效益。三是土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的全部權(quán)利義務(wù)隨土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則。房地產(chǎn)買賣行為中，還必須遵守國家法律關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格管理以及登記管理制度的要求。
??????? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的多種方式中房地產(chǎn)買賣行為是最典型、最重要的方式。下面就以房地產(chǎn)買賣行為為依據(jù)，分析房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的主體和客體應(yīng)當(dāng)滿足的條件。
??????? 自然人作為房地產(chǎn)買賣行為的主體時(shí)，必須具備民事權(quán)利能力。無民事行為能力人或者限制民事行為能力人均不得從事房地產(chǎn)買賣行為，應(yīng)由其法定代理人代理行為。除此之外，按照我國《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)分割時(shí)必須保留胎兒的繼承份額，因此在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，胎兒雖然不具備民事行為能力和權(quán)利能力，但按照該條的規(guī)定仍應(yīng)當(dāng)保障其合法的權(quán)利。
??????? 企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體等非自然人作為權(quán)利主體進(jìn)行房地產(chǎn)買賣的，應(yīng)當(dāng)具有法人資格，否則其行為無效。此外，還應(yīng)當(dāng)注意以下特殊規(guī)定：公有住房買賣的，國有房屋的出賣人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)國家授權(quán)行使經(jīng)營和管理職權(quán)單位，并需經(jīng)過國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門的批準(zhǔn)。集體所有房屋的出賣人應(yīng)當(dāng)是該集體組織。部隊(duì)、機(jī)關(guān)團(tuán)體、企事業(yè)單位因特殊需要購買私有房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級以上人民政府的批準(zhǔn)。開發(fā)商出售商品房的，應(yīng)當(dāng)具有營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)審批手續(xù)，預(yù)售商品房的還應(yīng)當(dāng)具有商品房預(yù)售許可證及其他法定條件。
??????? 我國法律規(guī)定了禁止買賣的房地產(chǎn)以及限制買賣的房地產(chǎn)，沒有受到限制的，均可自有轉(zhuǎn)讓。
??????? 房地產(chǎn)限制轉(zhuǎn)讓的情形：1、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得購買或者變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買的，應(yīng)經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)。2、以享受國家或者企事業(yè)單位補(bǔ)貼廉價(jià)購買或者建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)只允許賣給原補(bǔ)貼單位或者房管部門。3、房屋所有人出賣出租屋的城市私有房屋的，應(yīng)當(dāng)通知承租人，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。出租人如果未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該買賣行為無效。4、共有房屋出賣的，在同等條件下，其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。5、公有住房出售時(shí)，原住房人享有優(yōu)先購買權(quán)。原住房人居住一定時(shí)期后允許其出售的，原單位享有優(yōu)先購買權(quán)。
??????? 房地產(chǎn)禁止買賣的情形：1、以出讓方式取得的土地使用權(quán)不符合法定條件的，該房產(chǎn)不得買賣。應(yīng)當(dāng)符合的法定條件包括：首先，應(yīng)當(dāng)按照出讓合同的約定繳納土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。其次，進(jìn)行了一定程度的開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的應(yīng)當(dāng)完成投資開發(fā)總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，完成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。再次，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房產(chǎn)證。2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，否則不得轉(zhuǎn)讓。3、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。4、共有房產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。5、依法回收土地使用權(quán)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)被國家回收后，房產(chǎn)所有權(quán)一般也隨土地收歸國有，原權(quán)利人無權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。6、司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，此時(shí)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利已經(jīng)被有權(quán)機(jī)關(guān)禁止。7、未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)是典型的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照法定程序予以登記，未經(jīng)登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不能確定其合法的權(quán)利人。8、在城市改造規(guī)劃范圍內(nèi)，國家征用土地內(nèi)的城市房屋禁止轉(zhuǎn)讓，但禁止期限不得超過1年。
??????? 除以上條件，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還應(yīng)當(dāng)定立書面協(xié)議，并由當(dāng)事人到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書，其轉(zhuǎn)讓行為才有效。 |