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據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)報(bào)道，4月29日，位于上海市區(qū)某豪宅樓盤迎來(lái)開(kāi)盤盛典，僅僅2小時(shí)攬金10億元。
然而就在4月25日，上海市政府新聞辦公室官方微博“上海發(fā)布”發(fā)布消息稱，上海 房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)一個(gè)月以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了積極變化，政策效果明顯，并且給出了一系列數(shù)據(jù)：3月25日至4月24日，上海一二手住房成交面積分別為120萬(wàn)平方米和210萬(wàn)平方米，較2月25日至3月24日成交面積分別減少43%和58%；成交均價(jià)分別為32406元/平方米和26814元/平方米，較2月25日至3月24日成交均價(jià)分別下降4.8%和0.4%。
樓盤成交的火爆和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的量?jī)r(jià)齊跌，看似矛盾，實(shí)則并不沖突。目前，市場(chǎng)買賣雙方僅處于博弈階段，無(wú)論是買方還是賣方都在等待市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)整，雙方心理價(jià)格讓步都不多。
均價(jià)下跌只是統(tǒng)計(jì)意義
據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)10萬(wàn)元／平方米的豪宅在新政前30天的均價(jià)是120799元／平方米，新政后30天的均價(jià)為129225元／平方米；成交面積由2.8萬(wàn)平方米下降到2.7萬(wàn)平方米。從數(shù)據(jù)來(lái)看，新政前后，盡管成交均價(jià)有所增長(zhǎng)，但成交面積并沒(méi)有太大變化。對(duì)此，優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這也是受到總體房?jī)r(jià)上漲影響，“比如說(shuō)去年單價(jià)10萬(wàn)元的房子是非常好的，但是現(xiàn)在單價(jià)10萬(wàn)元的房子很普遍，上海中環(huán)以內(nèi)單價(jià)幾乎都是10萬(wàn)元，所以這個(gè)成交面積不會(huì)下來(lái)。”
從上海發(fā)布的數(shù)據(jù)可以看出， 二手房成交面積相比 新房的下降幅度更大。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)部分析師盧文曦認(rèn)為，因?yàn)樾路砍山皇艿酵票P制約，原來(lái)相對(duì)交易就不多，基本是靠存量，而現(xiàn)在存量比較少，所以釋放是非常慢的，“上海已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)交易比新房要活躍，去年開(kāi)始二手房交易總量是超過(guò)新房的。政策出來(lái)之后，風(fēng)向變了導(dǎo)致大家都不敢進(jìn)樓市了。盡管推盤上去了，但是購(gòu)買意愿是下來(lái)了，所以二手房下降得比較明顯。”
薛建雄同樣認(rèn)為，二手房相對(duì)不受推盤結(jié)構(gòu)影響，而且二手房數(shù)據(jù)反映的更真實(shí)。
盧文曦告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，二手房跟新房還有一個(gè)不一樣的地方，是需要房東自己去掛牌的，如果房東覺(jué)得市場(chǎng)不好就不會(huì)去掛牌，根據(jù)他對(duì)中原二手房掛牌情況的觀察，政策出來(lái)后二手房掛牌的萎縮是非常明顯的。
而新房成交均價(jià)和二手房成交均價(jià)的下降幅度相差更大，盧文曦分析，二手房成交均價(jià)下降是一個(gè)很容易理解的想象，“因?yàn)槎址渴艿椒科笸票P、供應(yīng)節(jié)奏影響不大。從價(jià)格來(lái)看，在政策出臺(tái)前，房東對(duì)二手房?jī)r(jià)格的態(tài)度是‘不肯低’，但是政策出臺(tái)后，風(fēng)向變了，這時(shí)候房東會(huì)給1%~2%的談價(jià)空間，所以二手房出現(xiàn)成交均價(jià)下滑是很正常的。”
但是，導(dǎo)致新房市場(chǎng)均價(jià)下降的因素有很多，原先新房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)是“4＋4＋2”，即四份是剛需、四份是改善、二份是豪宅，而現(xiàn)在是“5＋4＋1”，其中五份是剛需的、四份是改善的，一份是豪宅。原先拉動(dòng)均價(jià)的高端改善型需求和豪宅的份額變少了，剛需房變多，成交均價(jià)自然就會(huì)下來(lái)，“原來(lái)改善性住房單價(jià)四萬(wàn)、五萬(wàn)元都會(huì)有的，但現(xiàn)在這段時(shí)間三萬(wàn)、四萬(wàn)元的有，但是五萬(wàn)元的很少了。因?yàn)槭赘犊畋壤淖兓?，?dǎo)致高端項(xiàng)目跑不動(dòng)，原來(lái)二套是五成的首付，現(xiàn)在是七成的首付。豪宅交易量馬上收縮，成交結(jié)構(gòu)因此改變，這導(dǎo)致整個(gè)新房成交均價(jià)下跌。”
盧文曦認(rèn)為，一段時(shí)間內(nèi)新房均價(jià)的變化和區(qū)域也是有關(guān)系的，“原先剛需選擇的區(qū)域大多是嘉定、青浦、松江，但新政以后的這一個(gè)月，剛需選擇在奉賢、金山的變多了，而這兩個(gè)區(qū)域是一萬(wàn)元出頭的價(jià)格，這也是影響成交均價(jià)下降的一大因素。”
下半年會(huì)有樓盤大降價(jià)？
數(shù)據(jù)顯示，5月上海有新開(kāi)或加推意向的51個(gè)樓盤中，23個(gè)項(xiàng)目均價(jià)預(yù)期超3萬(wàn)元/平方米，更有不少項(xiàng)目均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米上下，如保集瀾灣、虹橋正榮富、華府天地愉園、靜安府等。
據(jù)了解，一些單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的樓盤，也有計(jì)劃在近期推進(jìn)營(yíng)銷。網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，一期合同成交均價(jià)高達(dá)101746元/平方米的淮海名邸，計(jì)劃在一期熱銷的背景下，于近期推出二期產(chǎn)品。銷售均價(jià)120000~140000元/平方米的復(fù)興瓏御，也準(zhǔn)備推出面積200~350平方米的大平層產(chǎn)品。
上海發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，截至4月24日，新建商品住房網(wǎng)上可售面積從新政實(shí)施時(shí)（3月25日）的816萬(wàn)平方米增加到899萬(wàn)平方米。近兩周，一二手住房每日成交面積分別為3萬(wàn)平方米左右和6萬(wàn)平方米左右，日均交易量又恢復(fù)到以前年度的平均水平。
仿佛是突然之間，很多樓盤都表示“我要開(kāi)盤啦！”這么多樓盤集中開(kāi)盤，薛建雄認(rèn)為，這是開(kāi)發(fā)商嗅到了“房?jī)r(jià)接下來(lái)有下跌趨勢(shì)”的表現(xiàn)，“原來(lái)開(kāi)發(fā)商推盤都在趕速度，但在這中間他們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)還在漲，所以一開(kāi)始開(kāi)發(fā)商不急著馬上賣。但是‘3·25新政’出來(lái)了，開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)后面房?jī)r(jià)要跌，所以趕在這時(shí)推房。”
易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從新政后上海新房市場(chǎng)的庫(kù)存規(guī)?？?，已經(jīng)呈現(xiàn)出了庫(kù)存規(guī)模開(kāi)始上升的態(tài)勢(shì)。這背后和房企積極推盤、市場(chǎng)交易規(guī)模相對(duì)下滑的態(tài)勢(shì)有關(guān)系?？紤]到“3.25新政”效益的釋放，此類樓盤推出，能夠使得購(gòu)房者可選的房源增加。
不過(guò)，薛建雄提醒到，在看到新房買進(jìn)在增加的同時(shí)，還要警惕購(gòu)買力提前釋放的危害，“現(xiàn)在把購(gòu)買力提前消化掉，下半年購(gòu)買力就會(huì)不足，購(gòu)買力更慢。”
薛建雄認(rèn)為，不管是剛性需求還是投資型需求，下半年才是買入的好時(shí)機(jī)，“政策出來(lái)了，當(dāng)然有理由觀望一下，房?jī)r(jià)起碼是漲不了。后面還會(huì)有很多樓盤推出來(lái)，可以考慮到年底買，看到跌幅超過(guò)20％的樓盤就可以入手了。”
無(wú)獨(dú)有偶，盧文曦認(rèn)為，預(yù)計(jì)低點(diǎn)可能出現(xiàn)在第四季度。隨著成交量持續(xù)萎縮，房?jī)r(jià)面臨滯漲，調(diào)整也隨之而來(lái)。經(jīng)過(guò)半年調(diào)整，加上年末也是房企“還錢”時(shí)期，不排除接9、10月份出貨，價(jià)格可能也是比較低的時(shí)候。因此，對(duì)于投資型需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，9、10月恐怕是買入的好時(shí)機(jī)。
基于“房?jī)r(jià)會(huì)下跌”的判斷，薛建雄表示后期政策會(huì)逐步放松，主要體現(xiàn)在限購(gòu)和貸款政策上、再下一步有可能是契稅、營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)，基本上是量跌價(jià)穩(wěn)的格局，所以從政策表現(xiàn)來(lái)看，基本上效果較為明顯。后續(xù)的政策表現(xiàn)方面，一方面對(duì)于預(yù)售證的發(fā)放將繼續(xù)收緊，進(jìn)而調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。另一方面則需要積極供地，進(jìn)而增加房企拿地的機(jī)會(huì)和刺激住房投資。 |