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蘇州從去年下半年以來房價漲勢兇猛，是少數(shù)房價領(lǐng)漲全國的城市之一。蘇州樓市的現(xiàn)狀可以看作是當(dāng)前國內(nèi)二線城市的一個典型樣本。在這里，不僅有某樓盤突然大降價的傳聞，也有同一套房子價格忽高忽低的走勢，還有限購令出還是不出的疑云，當(dāng)然這里也是不少上海人鐘愛的購房地點。
從上海虹橋機場航站樓出來，無需從交通樞紐出來，只需步行大約十分鐘就到達虹橋高鐵站，乘上高鐵大約30分鐘即到達蘇州園區(qū)站。蘇州園區(qū)全稱是中國新加坡蘇州工業(yè)園區(qū)，蘇州本地人都習(xí)慣稱“園區(qū)”。園區(qū)位于蘇州市區(qū)的東部，再往東即是蘇州下轄的昆山市，再往東即是上海,兩地相距不到70公里。毗鄰上海的區(qū)位優(yōu)勢,加上蘇州本身強勁的經(jīng)濟勢頭,使得近一年來蘇州的房價也緊跟上海.
探疑
蘇州灣壹號房價真降了9000元？
熱度之中也夾雜著冷新聞。這幾天，蘇州一處樓盤每平方米直降9000元的消息在網(wǎng)絡(luò)上迅速傳開，有媒體稱這可能成為蘇州火爆樓市的一個轉(zhuǎn)折點，引發(fā)了很多有房人和沒房人的關(guān)注。這個消息稱，位于蘇州吳江的蘇州灣壹號樓盤在5月7日新開的樓盤，每平方米均價開在了17000元，而其上一個樓盤報價則是26000元。那么在眼下房價漲勢兇猛的蘇州，蘇州灣壹號真的“崩盤”了嗎？
“怎么可能降價，我們的房子一天就被搶空了！”5月21日，北京青年報記者以買家身份來到蘇州灣壹號的臨時售樓處。盡管已經(jīng)是連著第二天下雨不止，但售樓處的客戶并不算少，售樓處前停著20來輛轎車，還有很多其他樓盤的銷售人員在這里趁機推銷。
售樓處內(nèi)雖說不上擁擠，但看樓的、簽約的人都有。對于降價9000元的說法，售樓處的工作人員挺氣憤。“我們是被對手在黑”，這位售樓小姐點了一家北京開發(fā)商在附近開的盤，說是他們散布的這個消息。
蘇州灣壹號位于連通蘇州市區(qū)與吳江區(qū)的蘇州灣大橋吳江一側(cè)，已經(jīng)成型的東太湖生態(tài)公園位于樓盤北側(cè)。樓盤分為東西兩個片區(qū)，此前先開售的是東片區(qū)，最早從前年底就已開盤銷售。據(jù)周圍一位居民介紹，當(dāng)初開盤時的毛坯房均價是7000元，后來就一路上漲，去年中大約是11000元。媒體所說的上一期賣26000元的正是東片區(qū)最后一幢樓，全精裝修。
而被媒體稱作直降9000元的樓盤是西片區(qū)發(fā)售的兩幢樓——17和19號樓，這兩幢41層的樓房只有160多和190多平方米兩種戶型，均為毛坯房。這兩幢樓在5月7日以17000元開盤，當(dāng)日即被認(rèn)購?fù)戤叄一疽呀?jīng)簽約完畢。“160多的戶型肯定沒有了，只有190多的還剩一套，是買家貸款沒辦下來放棄的。”她告訴北青報記者，如果想選其他戶型，另一幢樓近期就會開盤，但價格還沒出來。
還有不少來看房的客戶也都詢問起降價9000元是怎么回事。售樓小姐反問，“精裝房和毛坯房、景觀房和普通房怎么能比？”她表示，上一期26000元的那幢樓如果做成毛坯房價格應(yīng)該在20000多一點，其景觀正對著生態(tài)公園，與17000元的普通樓房的差價是合理的。她還表示，東片區(qū)景觀的三幢臨太湖樓盤未來如果也做精裝修，開盤價應(yīng)該不會低過30000元，肯定要超過26000元。
據(jù)一些在蘇州灣壹號門口推銷其它樓盤的銷售人員告訴北青報記者，“降價9000元”的消息倒是幫樓盤吸引來不少客戶，所以他們也來這里搞銷售了。他們賣的房子價格都比蘇州灣壹號要低，多在13000元到15000元。
現(xiàn)象
同一家房產(chǎn)中介的網(wǎng)店相隔僅200米
在園區(qū)東沙湖路上，一座港資地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤前幾期已經(jīng)入住，后幾期正在陸續(xù)開盤。在最靠東段的一條底商街上，共有11家店鋪，其中5家都是房產(chǎn)中介，既有全國連鎖也有本地的小規(guī)模地產(chǎn)中介。
在蘇州園區(qū)的很多地段，房屋中介在商業(yè)街上隨處可見，“前幾個月生意太忙，只能加密網(wǎng)點，只要有房源肯定就能掙到錢。”一名房產(chǎn)中介告訴北青報記者，不過他承認(rèn)最近生意下滑得比較厲害，“大概從3月中旬開始的！”對此他表示不很擔(dān)心，“跌肯定跌不下來，只是前期漲得實在太瘋了，該緩緩了！”他認(rèn)為這里的房子品質(zhì)普遍較好，剛需和投資客都有很大需求。
他所說的剛需，不僅來自園區(qū)內(nèi)大量的年輕就業(yè)者，而且還包括蘇州老城區(qū)的本地人。據(jù)了解，蘇州對老城區(qū)有嚴(yán)格的保護措施，基本沒有 新房出售，而老房基本都是上世紀(jì)80、90年代甚至更早的小區(qū)，無論房屋面積還是格局都很難適應(yīng)現(xiàn)在人的需求，因此很多住著城里老房子的蘇州本地人也愿意到環(huán)境更好的園區(qū)置辦一套房子。另外還有一個重要的原因是，園區(qū)的新建學(xué)校普遍質(zhì)量較高。
調(diào)查
上海買家說“再漲也值”
記者在采訪中了解到，前期蘇州房價漲得最猛時，在園區(qū)購房的有相當(dāng)一部分是來自上海的普通市民。盡管上海人來買房的比例并沒有權(quán)威說法，但有的中介說“占一半”，不過現(xiàn)在來買房的上海人已經(jīng)明顯少了。
5月21日下午，北青報記者在采訪時就遇到一對從上海來看房的周姓夫婦，將近60歲的他們是趁周末坐高鐵來看房的。周先生告訴北青報記者，是在這邊買了房的同事推薦他們來看看房的，“我們買房不單純是為了投資，也想找個養(yǎng)老的地方，要能大漲我們就賣了賺筆錢，不漲就留著以后自己住，一二百萬的價格我們還承受得起！”
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),很多來這里買房子的上海人都是成交以后再找原中介公司把房子掛出去,通常價格漲10%到15%,很多樓盤的價格就是這么漲起來的。但其實他們并不是專業(yè)的投資客，很多都是像周姓夫婦那樣抱著“能賣出去就賺筆錢，賣不出去留著自己住也挺好”的心態(tài)。
其實關(guān)鍵在于，很多上海人覺得現(xiàn)在蘇州的房價還可以接受，甚至說“蘇州的房價再漲點也合算”。周先生對比自己在上海郊區(qū)的一套投資房說，蘇州這邊的生活便利性不比上海差，環(huán)境甚至更好，挺適合生活的。“想回上海坐火車半個鐘頭就回去了，聽說以后還要有地鐵直接聯(lián)上上海地鐵，一切都挺方便的。”
的確，蘇州近幾年的發(fā)展非常迅速，尤其是園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)確實讓人耳目一新。這里所有區(qū)域都是按照地塊規(guī)劃，樓盤基本都是新建小區(qū)，沒有老城市那種零散居住區(qū)，每座小區(qū)周圍都有配套的商業(yè)設(shè)施、學(xué)校、幼兒園等，而且很多免費的公共園林也遍布整個區(qū)域。
發(fā)現(xiàn)
小區(qū)保安、保姆也在談房價
“那套房子還沒動，賣的不降價，買的也不出手，看最后誰堅持?。?rdquo;在園區(qū)湖東板塊的一個高檔樓盤門口，保安正與一位上歲數(shù)的業(yè)主阿姨沖著不遠(yuǎn)處的一家房產(chǎn)中介公司聊天。
這個小區(qū)是這一帶的熱點樓盤，按照地產(chǎn)中介的說法，這個小區(qū)的房價從去年下半年至今已漲了將近60%。從保安與業(yè)主阿姨的對話能夠聽出，他們已經(jīng)旁觀那套房子好久了。在這里,很多人都關(guān)注著旁邊中介公司的報價,由此推算著自己家房子的價值,無論他們有沒有賣房的意愿。其實對于這里大部分業(yè)主來說，他們的房子都是自住而且僅此一套，房價的數(shù)字變化更多的是對他們當(dāng)初咬牙買房決策的肯定?，F(xiàn)在這里的絕大多數(shù)人都堅信“越早買房越合算”。
與保安聊天的這位業(yè)主阿姨，是兩年前從老家來這里幫孩子帶小孩的。她已經(jīng)習(xí)慣每天買菜路過中介時都瞟一眼，兩年來她親眼見證了自家房子的價值從170萬漲到250萬。“當(dāng)初孩子說出首付給我們在小區(qū)買套小房子，我沒同意,現(xiàn)在看至少損失了60萬！”她這段關(guān)注的那套房子跟自己家的戶型一樣，3月份時業(yè)主掛出250萬，后來又漲到270萬，當(dāng)時有人要250萬買他沒同意。但后來房價開始下來，現(xiàn)在250萬又掛了一個多月了還沒賣掉，有人要240萬買他沒松口。
在園區(qū)很多熱點小區(qū)里，不僅業(yè)主關(guān)心著房價，連小區(qū)的保安甚至來務(wù)工的保姆都對小區(qū)的房價走勢清清楚楚，他們甚至對小區(qū)里哪家在賣房子、賣多少錢都如數(shù)家珍。
“關(guān)鍵是這一年多太刺激了，房價就像打游戲,動不動就多了少了幾十萬！”一位受雇小區(qū)業(yè)主的保姆說,“擱誰都愛看這個熱鬧”。也正因此,很多精明的買房者往往會先到小區(qū)向保安們打探打探消息再去中介。
不過記者在采訪中感覺到，人們對這里未來的房價走勢看法截然不同。就像一場不可預(yù)測結(jié)果的游戲，太多的偶然個案決定了你無法從已經(jīng)成交的交易中找到規(guī)律。一位業(yè)主告訴北青報記者，他的一個朋友3月份時想買房子，在中介公司看中一套210萬的房子，看房后也很滿意，但他臨時出了個差，一周后回來聽說業(yè)主因為急著出手已經(jīng)以190萬元把房子賣掉了。但半個月后，這幢樓同戶型的一套房子又以220萬元成交。他說自己已經(jīng)摸不透房價怎么走了。
觀察
限購令出臺傳聞下的蘇州房價
雖然近期在網(wǎng)上被炒得火熱的是蘇州灣壹號降價9000元的話題，不過這個消息對于蘇州人來說似乎并不太關(guān)心。“其實那里已經(jīng)是吳江了，不是蘇州人所說的蘇州呢！”據(jù)北青報記者了解到，吳江原是蘇州下轄市，去年才變?yōu)閰墙瓍^(qū)，但在很多老蘇州人的眼里，那里并不屬于蘇州市區(qū)。“那里的房子主要是賣給吳江人的，蘇州人很少去買！”一位房產(chǎn)中介也這樣說。
對于蘇州人來說，5月20日蘇州園區(qū)的“風(fēng)華里”樓盤突然降價4000元倒是更引起他們的注意。園區(qū)一直是蘇州房價也最堅挺的區(qū)域，但5月20日開發(fā)商突然宣布拋出一批28000元/平方米的房子，而之前5月8日的那批均價是32000元/平方米。時隔不到兩周降了4000元。
5月21日北青報記者來到這個樓盤，周圍的中介也都在議論這件事。“肯定有影響，之前掛出來的一些業(yè)主主動把報價降了一些，降幅大約在10萬！”不過北青報記者在采訪中了解到，此次開發(fā)商對房價降得相當(dāng)?shù)驼{(diào)，并沒有打廣告宣傳，更多的是售樓處人員在自己的微信圈里傳播。在該樓盤的一處樣板間，獨自守在這里的保安表示自己也只是聽說降價，但不太清楚具體情況。“原來開盤時也會向我們通知價格、戶型什么的，但這次沒有跟我們說！”
北青報記者了解到，此次風(fēng)華里新加推的是20號樓，不分朝向戶型一律28000元/平方米，而半個月開盤的是15號樓，均價32000元/平方米。從位置上看，20號樓確實不如15號樓。
其實，讓很多蘇州人關(guān)注的還不僅僅是園區(qū)這個熱門樓盤的突然降價，這幾天蘇州都在流傳要出臺限購措施。有消息稱，上周蘇州相關(guān)部門已經(jīng)開會商討限購問題，傳言本周就會公布。有人分析，風(fēng)華里選擇此時降價應(yīng)該跟這個傳言有關(guān)。但也有自稱知情的人士說，上周討論的限購政策最終并沒有通過，短期不會出臺。但他也承認(rèn)之前蘇州房價漲得太瘋了！
但無論限購與否，過度的持續(xù)上漲確實已經(jīng)使蘇州的樓市進入敏感時期，每一個靠譜或不靠譜的風(fēng)吹草動都會影響人們緊繃的神經(jīng)。
內(nèi)存
蘇州： 被官方數(shù)據(jù)“遺漏” 的樓市熱地
不知是什么原因，在國家統(tǒng)計局每月對全國70個大中城市的房價監(jiān)測中并不包括蘇州，因此對于蘇州房價漲勢并沒有官方的權(quán)威數(shù)據(jù)。但從民間的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，蘇州是少數(shù)房價領(lǐng)漲全國的城市之一，其中去年下半年以來的漲勢尤為猛烈。
根據(jù)5月1日發(fā)布的4月份全國百城新建住宅價格指數(shù)顯示，惠州、昆山、中山、廈門和蘇州是五個環(huán)比漲幅超過5%的城市，而值得注意的是，昆山也是蘇州的下轄市，這意味著在全國房價漲幅前五的城市中，兩個均在大蘇州范圍內(nèi)。對此，該報告指出，上海調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，成交量有所回落；其周邊的惠州、昆山承接外溢需求導(dǎo)致熱度上升。事實上，這一外溢因素已經(jīng)成為二線城市房價上漲的主要動力。在前五的城市中，惠州和中山緊鄰限購的深圳，昆山和蘇州緊鄰限購的上海，這種特征十分明顯。另有數(shù)據(jù)顯示，今年前20周，蘇州 房地產(chǎn)成交量同比增長了56.88%。
另一份來自研究院上周發(fā)布的報告則顯示，截至今年3月底在其監(jiān)測的國內(nèi)35個城市新建商品住宅存銷比即去庫存周期為11.5，其中蘇州的存銷比排名倒數(shù)第三，存銷比僅在3至4，這意味著只需3至4個月時間就可以把蘇州住房庫存消化掉，顯示出其房價上漲壓力較大。這份報告稱，對于目前部分庫存不足的城市而言，后續(xù)補庫存的需求和動力會增強，此類補庫存策略會通過房企的積極拿地而得到體現(xiàn)。實際上，此前蘇州的地王現(xiàn)象已較為瘋狂，以致上周當(dāng)?shù)卣畬⑽飰K土地緊急撤拍。這一切都能顯現(xiàn)出蘇州樓市的熱度。
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