2016年5月27日,杭州的一場土地拍賣會(huì),迎來17家實(shí)力開發(fā)商競價(jià)舉牌。經(jīng)過28輪激烈角逐,備受矚目的“奧體”地塊被央企信達(dá)地" />

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“退房令”發(fā)出六年 央企為何還在樓市里?
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2016-06-03  來源:南方周末  點(diǎn)擊數(shù):1589

      2016年5月27日,杭州的一場土地拍賣會(huì),迎來17家實(shí)力開發(fā)商競價(jià)舉牌。經(jīng)過28輪激烈角逐,備受矚目的“奧體”地塊被央企信達(dá)地產(chǎn)[2.77% 資金 研報(bào)]與萬科的聯(lián)合體以123.18億元獲得。

 
      該地塊樓面價(jià)達(dá)到了21575.78元/平方米,溢價(jià)率95.95%,成為今年的“全國總價(jià)地王”。
 
      “地王”兇猛,央企制造。幾天前的5月18日,央企招商地產(chǎn)[0.00% 資金 研報(bào)]在寧波東部的新城以40.88億元天價(jià)拍下一塊地皮,當(dāng)即成為寧波今年的“總價(jià)地王”;在上海的郊區(qū)周浦鎮(zhèn),央企保利地產(chǎn)[0.24% 資金 研報(bào)]豪擲54.5億元巨資拍下的一塊宅地,樓面地價(jià)4.4萬元/平米,溢價(jià)率近400%,一舉創(chuàng)下上海“外環(huán)”的史上地價(jià)新高。
 
      央企集中“掃地”,推升出了近來土地市場火熱行情的一波高潮。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至5月23日,全國年內(nèi)成交總價(jià)最高的50宗土地,其中有27宗地被國企獲得,成交金額達(dá)到了1094.9億元。而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道,央企聯(lián)手上市公司,拿下逾八成地王。
 
      然而,早在2010年,國資委要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù),僅留下16家主業(yè)為地產(chǎn)的央企,后這個(gè)名單增加至21家。
 
      六年多時(shí)間過去了,不僅主業(yè)為地產(chǎn)的央企在瘋狂發(fā)起“地王大戰(zhàn)”,那些屬于清退行列的央企也并沒有完全退出地產(chǎn)市場。
 
      2013年中國船舶[-0.09% 資金 研報(bào)]工業(yè)集團(tuán)公司旗下的上海瑞舟房地產(chǎn)發(fā)展有限公司,還在實(shí)施“藍(lán)海戰(zhàn)略”;中國核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)旗下的中核房地產(chǎn)開發(fā)公司,位于天津市繁華地段“地王”旁邊的中國核建閱和平項(xiàng)目,也計(jì)劃于2016年內(nèi)開盤。
 
      特別值得一提的是,2015年10月21日,中央第三巡視組向中國航天科工集團(tuán)公司反饋了巡視意見,特別指出“尚有9家三級(jí)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā),有的在禁令出臺(tái)后仍在拿地”的問題。要求對(duì)所屬單位房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了清理整頓,并于2016年9月30日前完成其余企業(yè)退出或轉(zhuǎn)型。
 
      2010年3月18日,國資委召開新聞發(fā)布會(huì),公布了央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的具體情況。國資委表示,除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外,還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快進(jìn)行調(diào)整重組,在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
 
      彼時(shí)正值“兩會(huì)”剛剛結(jié)束,就在此前幾天的3月15日,央企在北京一日內(nèi)誕下名噪業(yè)界的“三大地王”,上午,大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價(jià)格、52.4億元的土地總價(jià),刷新首都土地成交紀(jì)錄,晉升為“單價(jià)地王”和“總價(jià)地王”。
 
      “央企融資成本低,利率往往比其它房企低3個(gè)百分點(diǎn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)南方周末記者說,央企“拿地”底氣會(huì)很足。
 
      但是僅僅6個(gè)小時(shí)之后,“單價(jià)地王”的名頭就被實(shí)際樓面價(jià)格超過30000元/平方米的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走,以17.6億元人民幣“搶地”的中國兵器裝備集團(tuán),主業(yè)本就沒有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
 
      稍早時(shí)候,中國煙草總公司成立了地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)中維地產(chǎn),2010年以13.18億元競得漢鋼地塊。中國煙草總公司的主營業(yè)務(wù)也非房地產(chǎn)。
 
      地王頻出,房價(jià)應(yīng)聲上漲,“央企”成為房價(jià)脫韁輿論焦點(diǎn)當(dāng)中沸騰“民怨”的眾矢之的。
 
      “現(xiàn)在一些大型央企拿錢去競標(biāo)地王,這樣的事情人大管不管?”就在當(dāng)年的全國“兩會(huì)”上,全國人大常委會(huì)副秘書長李連寧在接受媒體采訪時(shí)發(fā)出詰問。
 
      同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉曾撰文探究央企頻頻成為地王的因由。他對(duì)南方周末記者介紹,2010年參與統(tǒng)計(jì)的127家央企一共94家涉足房地產(chǎn),占比超70%。
 
      2003年國資委成立以來,中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了大幅度調(diào)整重組,先后確認(rèn)和公布了中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國冶金建設(shè)集團(tuán)公司、中國水利水電建設(shè)集團(tuán)公司等16家以房地產(chǎn)作為主業(yè)的中央企業(yè)。
 
      2011年,又新增魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)和新興集團(tuán)5家央企獲得準(zhǔn)許經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“房地產(chǎn)牌照”。
 
      當(dāng)年,在“退房令”消息發(fā)布的次日,國資委曾召集16戶以房地產(chǎn)為主業(yè)和78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)主要負(fù)責(zé)人開會(huì)。時(shí)任國資委主任李榮融在會(huì)上開出了退出時(shí)間表:15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。
 
      市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,圍繞“央企能否進(jìn)入房地產(chǎn)市場”的問題,在當(dāng)時(shí)還引發(fā)了一場社會(huì)爭論。參與討論的經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)撰文認(rèn)為,央企倚靠獨(dú)特的地位,在信貸、政策方面支配資源,不適宜繼續(xù)留在競爭性較強(qiáng)的房地產(chǎn)領(lǐng)域。
 
      但是,央企“退房令”執(zhí)行并不順利。15個(gè)工作日之后,除中遠(yuǎn)集團(tuán)回應(yīng)稱半年內(nèi)退出間接持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[0.23%]8%股權(quán)之外,其他央企并無向外透露具體事項(xiàng)。
 
      據(jù)《羊城晚報(bào)》報(bào)道,自“退房令”發(fā)布至當(dāng)年7月,在北京、上海等地產(chǎn)權(quán)交易所掛牌“退出”的非地產(chǎn)主業(yè)央企項(xiàng)目只有20家,除兩家已經(jīng)“名花有主”外,其他仍在履行相關(guān)掛牌程序。
 
      幾年來,媒體一直保持著對(duì)“退房令”推進(jìn)情況的關(guān)注。截至2012年年底,據(jù)《國際金融報(bào)》統(tǒng)計(jì),只有不到20家央企通過剝離或者轉(zhuǎn)讓方式,完成了從房地產(chǎn)市場的退出。
 
      “沒有忘記,不是忘記了。”直至當(dāng)前,央企再次成為搶地焦點(diǎn)。張宏偉分析,房地產(chǎn)行業(yè)牽涉面較廣,多方利益比較難以平衡,所以“退房令”并沒有在短時(shí)間內(nèi)就予以完成。
 
      但這并不代表相關(guān)央企從此不再需要“退出”。“(退出)是歷史的抉擇,不可避免。”他說。“有牌照的央企也可能被整合”
 
      此輪土地市場“高燒”行情的一大特征,是二線城市擔(dān)綱主演。
 
      國家統(tǒng)計(jì)局公布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年前4月,二線城市土地出讓金突破1100億元,占全國土地總成交額的七成,同比上升280%;二線城市的成交樓面均價(jià)同比暴漲180%。
 
      在全國范圍內(nèi),央企“搶地”的瘋狂場景超越了很多人的想像。今年前4個(gè)月,南京成交的15幅含住宅地塊中,拍出7個(gè)區(qū)域“地王”;4月上旬,蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%溢價(jià)率,刷新了3個(gè)區(qū)的“地王”紀(jì)錄;廈門總價(jià)和單價(jià)雙料“地王”也在4月底產(chǎn)生。
 
      在很多地方,“面粉”貴過“面包”已成為行業(yè)普遍景象。
 
      嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示了憂慮,他認(rèn)為,激進(jìn)的拿地方式依賴于低成本的資金和信貸資源,一旦后繼融資途徑收緊,“高價(jià)地”的開發(fā)優(yōu)勢不大。
 
      同樣是以研究宏觀地產(chǎn)政策著稱的克而瑞研究中心分析師朱一鳴表達(dá)了類似的觀點(diǎn),低成本融資、高成本拿地,卻以國資后盾做背書的房地產(chǎn)開發(fā),容易將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給整個(gè)房地產(chǎn)市場。
 
      所以,從項(xiàng)目運(yùn)作的短期經(jīng)濟(jì)效益角度出發(fā),很難解釋“面粉”比“面包”的瘋狂行為。
 
      “不能簡單的用市場邏輯作解釋,‘地王大戰(zhàn)’的背景應(yīng)該追溯到2010年的‘退房令’。”張宏偉說,如果按照成本和收益的常規(guī)測算,這些地塊確實(shí)難以短期內(nèi)入市,短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利也很困難。
 
      地王頻出的原因并非“退房令”無以為繼,央企“隨行就市”放心搶地。恰恰相反,“退房令”最后期限迫在眉睫,行業(yè)整合在所難免,央企被迫忽略短期內(nèi)的開發(fā)成本,“拼命拿地”以便增強(qiáng)自己在整合大戲中的砝碼。
 
      在這個(gè)過程當(dāng)中,那些既沒有“房地產(chǎn)牌照”,又實(shí)力弱小的央企,退出房地產(chǎn)市場在所難免。
 
      甚至,已經(jīng)獲得“房地產(chǎn)牌照”的21家央企,處境也并非絕對(duì)安全。2015年9月13日,中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》,對(duì)深化國有企業(yè)改革作出了重大部署。國企所在的各個(gè)行業(yè)中,房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度較高,房地產(chǎn)國企也在國企改革中率先“摸著石頭過河”。
 
      21家央企表現(xiàn)尤為活躍。2013年8月,中國海外發(fā)展[0.39%]有限公司宣布,該公司的控股股東中國建筑[-0.18% 資金 研報(bào)]股份有限公司,擬將旗下中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部、中國中建地產(chǎn)有限公司及中建國際建設(shè)有限公司運(yùn)營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。
 
      2015年,作為老牌央企,招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司以換股形式吸收合并招商地產(chǎn)再上市。重組完成后,招商地產(chǎn)將隨之退市,招商蛇口將成為招商局集團(tuán)的唯一地產(chǎn)上市平臺(tái)。
 
      兩起國企改革案例當(dāng)中,都出現(xiàn)了行業(yè)整合現(xiàn)象。
 
      “要是有領(lǐng)導(dǎo)落馬,基本上就出局了。”張宏偉解釋,經(jīng)過整合,21家央企地產(chǎn)企業(yè)最后剩余的數(shù)量極有可能會(huì)低于15家。然而,企業(yè)到底是“整合”還是“被整合”,是復(fù)雜的博弈過程,所以遲遲不見較大的進(jìn)展。但這些因素當(dāng)中,企業(yè)規(guī)模對(duì)企業(yè)命運(yùn)的影響至關(guān)重要。
 
      朱一鳴認(rèn)為,國企改革趨勢下,主業(yè)類似的央企存在整合的必要,只有做大資產(chǎn)規(guī)模,提升運(yùn)營效率,展現(xiàn)出良好實(shí)力的央企,才容易在整合中占主導(dǎo)地位。
 
      與之相比,央企為了做大做強(qiáng)資產(chǎn)規(guī)模高價(jià)搶地的溢價(jià)成本,完全不能與國企改革過后企業(yè)個(gè)體命運(yùn)的成敗相提并論。張宏偉說,當(dāng)合并重組消息落實(shí)后,其資本市場上的超額收益表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于拿“地王”所付出的成本,“此時(shí)不惜代價(jià)拿地王將在未來資本市場上得到回報(bào)”。
 
      客觀上,央企房企的整合過程,推高了地價(jià),也逼迫著房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌,房企兩極分化的格局愈發(fā)明顯。
 
      中海與中建地產(chǎn)重組完成后,再與中信地產(chǎn)住宅板塊業(yè)務(wù)合并,增加了其環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一、二線城市的土地儲(chǔ)備,鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位;招商地產(chǎn)因?yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為招商蛇口,成為當(dāng)時(shí)中國最大市值開發(fā)商。
 
      CRIC研究中心數(shù)據(jù)表明,樓市集中度在進(jìn)一步提高。2014年房地產(chǎn)企業(yè)集中度繼續(xù)大幅提升,TOP10企業(yè)從13.72%上升至17.19%,增加了3.47個(gè)百分點(diǎn);TOP20及TOP50企業(yè)同比也分別提升了4.27個(gè)百分點(diǎn)和5.42個(gè)百分點(diǎn),提升幅度加大。
 
      “省會(huì)地價(jià)貴,小開發(fā)商拿不到地,地級(jí)市庫存大,又不愿意拿。”合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌表示,安徽的房地產(chǎn)行業(yè)整合態(tài)勢已經(jīng)十分明顯。土地價(jià)格飆漲,使得房地產(chǎn)越來越成為巨頭之間的小范圍競爭,小型開發(fā)商生存空間狹窄,正逐步被市場淘汰。
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