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截止到上月底全國超過15億元的105宗高總價地塊中有52宗被國企獲得
高價地頻現(xiàn)背后的地產(chǎn)央企
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到5月31日，全國超過15億元的合計有105宗高總價地塊，其中有52宗地被國企獲得。同時，今年以來，信達、魯能等央企共制造出15幅“高價地”。對此，分析人士指出，央企在 房地產(chǎn)市場的擴張緣于“不差錢”。另外，央企整合地產(chǎn)業(yè)務，部分央企為避免被整合而在短期內(nèi)快速做大地產(chǎn)板塊，催生高價地。
“去庫存”本來應該是今年房地產(chǎn)市場的主角，但風頭卻被頻繁制造的“高價地”奪走，土地市場火爆超出了市場人士的預期，“不差錢”的房企在土地市場一擲千金，房地產(chǎn)市場仍一騎絕塵。而宏觀經(jīng)濟尚在尋底，“L型”走勢將持續(xù)較長的時間。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，制造“高價地”的房企大都是“央企”，其“不計成本”高價拿地的邏輯在哪里？蘊含著哪些風險？
央企掀起“高價地潮”
6月1日，有7家央企參與競拍的上海寶山顧村地塊，最終被隸屬財政部的信達地產(chǎn)以總價58.5億元競得，樓面價37118元/平方米，溢價率303%。這也是該公司一年內(nèi)造的第七個“高價地”。此前的5月28日，杭州濱江區(qū)奧體單元地塊的拍賣被眾多人關(guān)注，最終，萬科信達聯(lián)合體以123.18億元總價、樓面價21575.78元/平方米拔得頭籌，溢價率為95.95%，刷新2016年單地塊全國總價紀錄。由于競拍價格超過了萬科的授權(quán)總價，萬科隨后宣布退出。
2015年7月至今，信達地產(chǎn)多次打破長三角的區(qū)域地價紀錄，拿地手法“兇悍”。信達地產(chǎn)通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是高價地，分別是廣州天河、合肥濱湖、上海新江灣城、深圳坪山杭州南星橋、杭州濱江奧體地鐵以及上海顧村。
6月2日下午，備受關(guān)注的深圳龍華上塘商住地加冕新一代“高價地”，經(jīng)過現(xiàn)場直接報價投標，最終被央企中國電建集團和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億元的高價拿下，地面價高達56781元/平方米。
此次沒有采取現(xiàn)場拍賣方式，而是投標，由價高者得。深圳規(guī)土委主任親自主持競拍，他甚至在現(xiàn)場引述《人民日報》的一篇報道內(nèi)容稱：“樹不能漲到天上去，房價也一樣。”顯然，深圳市政府方面顯然不希望這塊地拍出高價，而是希望通過某種方式引導土地市場降溫。
但實際上的成交結(jié)果超出了深圳規(guī)土委的預料，也超出了此前業(yè)內(nèi)預期的60億元成交價。現(xiàn)場共收到18份標書，包括中海、萬科、招商、中洲、龍光等深圳本地企業(yè)，以及泰禾、信達、碧桂園等十多家外地房企。最終，央企中國電建聯(lián)合廣州方榮以報價82.89億元收入囊中，方榮背后是金茂地產(chǎn)，即此前的方興地產(chǎn)。從現(xiàn)場報價來看，央企、國企報價顯著高于深圳本土民企。
在此前的5月份，央企保利地產(chǎn)豪奪的上海周浦“高價地”。繼2009年之后，兇猛的“央企高價地”再次成群涌現(xiàn)。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2016年截止到5月31日，全國土地市場“高價地”頻繁出現(xiàn)，其中按照總價計算，超過15億元的合計有105宗高總價地塊，其中國企比例明顯處于歷史高位。整體看，105宗地塊合計成交總價為3288.2億元，其中有52宗地被國企獲得，合計成交金額達到了1785.8億，占成交總金額的54%。其中，廈門唯一成交的一宗地塊由國企拿下，北京的國企購地占比也高達86%。
今年以來，信達、華僑城、招商、中國電建、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅“高價地”。其中以魯能的速度較為驚人，截至5月，魯能今年已在土地市場砸下超過100億元重金，2015年光在南京、蘇州、福州三地高價搶下的4幅高價地總耗資便可達112.4億元，全年新增土儲近500萬平方米，總價超過230億元，再加上原有海南、北京等地的地塊，當前的土地儲備總量超過1000萬平方米，其十分明確地傳遞出地產(chǎn)規(guī)模擴張的信號。
央企頻頻拿地緣于“不差錢”
中原地產(chǎn)研究部分析師認為，高價地頻出的大背景是信貸寬松，房企資金充裕，但樓市表現(xiàn)好的城市有限，地塊資源更少，大量資金追逐少數(shù)土地，造成高價地。另外，央企整合地產(chǎn)業(yè)務，部分央企為避免被整合而在短期內(nèi)快速做大地產(chǎn)板塊，催生高價地。
在此輪央企制造高價地的風潮中，信達地產(chǎn)是個典型。其關(guān)于地產(chǎn)金融的運作模式也引起了市場的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。
公開資料顯示，信達是財政部控股的中國信達旗下的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，是信達集團唯一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務運作平臺。中國信達集團通過直接借貸或提供資信、質(zhì)押、擔保等方式給予地產(chǎn)資金支持。信達的特色是金融地產(chǎn)模式，通過夾層拿地基金的方式獲取項目。
華泰地產(chǎn)的研究報告表示，金融地產(chǎn)的核心，是中國信達借用信達地產(chǎn)的地產(chǎn)運作經(jīng)驗，將信達地產(chǎn)嵌入到不良資產(chǎn)處置環(huán)節(jié)中，以附重組條件的地產(chǎn)項目收購模式進行操作。該模式有兩大核心優(yōu)勢，一是僅占用少量資本金，資金消耗業(yè)務主要留在控股股東方，以很高的杠桿輕資產(chǎn)式地撬動項目；二是賦予了公司天然的逆周期操作模式，能夠保證公司在地產(chǎn)景氣度下行時，擁有逆市擴張資本。
此外，信達自身的上市公司身份也為再融資打通了渠道，2015年，信達地產(chǎn)發(fā)行了5年期中期票據(jù)30億元，30億元公開發(fā)行公司債券和80億元非公開發(fā)行公司債券均通過監(jiān)管機構(gòu)審批。
在融資渠道方面，作為上市公司的信達可謂是央企地產(chǎn)寬裕來源的一個范本?？硕鹱钚卵袌箫@示，2015年，其監(jiān)測的108家典型房企融資總規(guī)模達13600億元人民幣，融資規(guī)模為2014年同期兩倍。而上市房企的發(fā)債規(guī)模更為驚人，數(shù)據(jù)顯示，2015年上市房企發(fā)行公司債約3000億元，同比增長18倍。中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，在今年以來105宗總價“高價地”中，上市公司比例明顯占絕對多數(shù)，105宗“高價地”，89宗為上市公司獲得，合計金額為2760億，占比達84%。
融資規(guī)模暴增的主要原因，一是國內(nèi)融資環(huán)境改善，市場發(fā)債標準放寬，公司債利率走低；二是房地產(chǎn)銷售回暖帶來融資信心?？硕鹧袌笾赋觯壳胺科蠊緜杀镜钠毡樗皆?%-7%之間，發(fā)債就相當于賺錢。如中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)兩家央企發(fā)行的公司債利率水平僅3.4%，萬科3.5%，金茂3.55%等，其成本之低甚至接近了“國債”的水平。
種種跡象表明，央企在房地產(chǎn)市場的擴張緣于“不差錢”。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，央企頻頻出手在全國熱點城市搶“高價地”，這與2009年4萬億后央企四處制造“高價地”相似，寬裕的流動性再次集中流向房地產(chǎn)行業(yè)，銀行熱衷于向央企國企和大房企授信，低廉的融資成本以及充裕的資金，促使不差錢的房企們不惜血本搶地。
被市場遺忘的央企“限房令”
在央企頻頻在房地產(chǎn)市場上掀起“高價地潮”的時候，一度被市場遺忘的央企“限房令”也被重新提起。
2009年房價暴漲后，2010年的央企和今天的央企一樣，在全國城市各地拿“高價地”，為了顯示中央調(diào)控房地產(chǎn)的決心，2010年3月18日，國資委專門召開新聞發(fā)布會，宣布不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，應該退出房地產(chǎn)業(yè)務。2010年5月份，《人民日報》刊發(fā)當時國資委相關(guān)負責人的文章，強調(diào)非地產(chǎn)主業(yè)的央企在房地產(chǎn)領(lǐng)域“該退出的要堅決退出，集中精力做強主業(yè)”。
北青報記者了解到，當年國資委要求除名單中21家以外的78家央企迅速退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。2010年初，房地產(chǎn)市場高價地頻出，據(jù)統(tǒng)計當時有超過70%的央企涉足房地產(chǎn)。時任國資委主任李榮融認為房地產(chǎn)散亂差，市場秩序差，行業(yè)結(jié)構(gòu)存在問題，央企是整個房地產(chǎn)行業(yè)的骨干和中堅，如果沒有它們來帶動，房地產(chǎn)業(yè)不可能整治好。
知名財經(jīng)微博“曹山石”發(fā)文稱，為何國資委2010年要求央企清退房地產(chǎn)業(yè)務，六年過去，卻未能改觀？央企抬高面粉價，面包豈能便宜？北青報記者查詢相關(guān)資料獲悉，目前在市場上高價拿地的央企幾乎都在保留的21家央企名單之內(nèi)，而國資委也并未對這些房企在拿地方面作出限制。但央企在土地市場的瘋狂引發(fā)了市場對央企“限房令”的記憶，以及對瘋狂土地市場的質(zhì)疑。
未來房價是否會大幅上漲疑問很多
央企制造出的高價地，對市場會帶來什么影響？對此，業(yè)內(nèi)人士表示，直接的影響就是抬高地價，尤其是熱點城市的地價。同時，調(diào)控大環(huán)境下，高價地影響市場心理預期，深圳就是典型例子，調(diào)控后 二手房價格只跌了一個月，5月份又重新上漲了。但其中的風險依然很大，這波行情比2010年更危險。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：高價地頻繁出現(xiàn)，是資金潮下的資產(chǎn)荒。在過去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資成本大幅下調(diào)，也導致了很多企業(yè)敢于拿地，國企在土地市場也表現(xiàn)得更加激進。房企高價搶地開始從國企蔓延到民企，預計下半年房企競爭土地會越來越激烈。
另外，樓面價超過房價已經(jīng)成為常態(tài)。但未來一年房價是不是會出現(xiàn)這么大幅度的上漲疑問很多，這些高價地入市的難度有多大，將成為2016-2017年最大的疑問。特別是北京的平均商品房住宅樓面價已經(jīng)全面超過3.7萬元，未來豪宅化的趨勢難以避免，房企運營的難度越來越大。
從整體市場看，北京、上海出讓的多宗住宅用地，要求按照“70/90”政策用地，但這一政策并沒有抑制住高價地出現(xiàn)。按照目前地價超過房價的趨勢，需要未來2年房價上漲100%以上，這些高價地才有望順利入市。“開發(fā)商基本上是在豪賭。”
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之后，再加上調(diào)控政策收緊、貨幣政策轉(zhuǎn)向等因素，一線城市、熱點二三線城市樓市下半年進入調(diào)整期也是勢在必行。如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么房企就有可能會因此陷入被動的局面。
“高價地潮”后房地產(chǎn)市場會如何走？
對于中國經(jīng)濟以及房地產(chǎn)問題，5月9日，“權(quán)威人士”在《人民日報》頭版轉(zhuǎn)二版刊登了《開局首季問大勢》，指出我國經(jīng)濟運行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走勢。值得指出的是，此次“權(quán)威人士”首提房地產(chǎn)存在泡沫風險。并提出，房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”，而不應通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。
近日，人民日報、新華社也在努力灑水滅火。從人民日報《樹不能長到天上 房價也一樣》，再到新華社《地價泡沫如皇帝新裝》，接著又是人民日報《土地拍賣該降降溫了》。
在此背景下，雖然地方政府依舊無法擺脫“土地財政”的束縛，但為了控制“高價地”的發(fā)生，地方政府絞盡腦汁，拍地形式限制嚴格。
繼蘇州之后，南京近日也出臺了土地限價令，規(guī)定在熱點區(qū)域的住宅用地出讓時，由南京市政府設(shè)定地塊的土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。此后，蘇州多宗土地由于競拍超過限價而流拍。
5月17日，蘇州市國土資源局網(wǎng)站上掛出補充公告，規(guī)定暫緩3號公告中5宗地塊的出讓，很巧合的是，這些地恰好是此次公告中，起拍樓面價最高的那些。此舉，直接抹殺了這些地塊成為高價地的可能。
其中，合肥為了不產(chǎn)生“高價地”，原定于5月27日下午3時舉行的土地拍賣會，調(diào)整到5月30日(下星期一)下午3時舉行。分7個教室同時競拍、屏蔽手機網(wǎng)絡信號、合肥國土局局長親自督戰(zhàn)，但這些史無前例的措施并沒有妨礙合肥迎來“高價地”的誕生。5月30日，最終合肥出讓12宗地，拍得96.34億元，且每宗地塊都有保利、信達等央企在內(nèi)的超10家房企參與競買。
北青報記者了解到，上一次大規(guī)模的“高價地潮”發(fā)生在2009年下半年至2010年之間，房企“不計成本”拿地，結(jié)果迎來2011年房地產(chǎn)市場的回調(diào)。今年的“高價地潮”之后，房地產(chǎn)市場會如何走？多名業(yè)內(nèi)人士都表示難以預測，唯一可以肯定的是，2016年的宏觀經(jīng)濟形勢跟2009年相比，已經(jīng)不是一個時代了。文/本報記者 朱開云
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