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調(diào)控分化：熱點城市房貸將陸續(xù)收緊
在市場分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始了明顯分化。房價上漲較快的城市都出現(xiàn)了約束性政策。未來 房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多將會升級到“一城一策”。預計未來政策的主要特征是去金融杠桿，但房價大幅調(diào)整的可能性不大。
各個城市調(diào)控政策開始逐漸踐行“一城一策”方式。
6月21日下午，合肥市土地管理委員會2016年第五次主任(擴大)會議召開，會上流傳出來的《關(guān)于進一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知(呈審稿)》中關(guān)于貸款有明確指示，合肥或?qū)?zhí)行差異化信貸政策。其中，商品房最低首付比為25%，部分購買商品房的首付比為40%。
另據(jù)相關(guān)媒體報道，工商銀行對部分城市收緊商用房貸款，一些城市個人商用房貸款最低首付比例由50%提高到70%。
一些熱點城市收緊情況下，庫存高的城市卻在適度放松調(diào)控政策。6月21日，成都市政府發(fā)布樓市新政“51條”，目標仍是“去庫存”，核心原則是“管控增量、消化存量、提升質(zhì)量、因地施策”。這是綜合近期房地產(chǎn)市場各類政策的集大成“新政”，51條細則中有重申、有細化、有新規(guī)、有目標，也是近年來成都推出最詳細的一份房地產(chǎn)發(fā)展指導意見。
其中在房貸方面，五大城區(qū)和高新區(qū)首付比例為25%，其他區(qū)域可再下浮5%；五大城區(qū)和高新區(qū)二套房首付比例為35%，其他區(qū)域可再下浮5%。
調(diào)控政策的變化與房價漲幅呈現(xiàn)正相關(guān)。
以合肥為例，5月份該市房價環(huán)比漲幅達5.1%，同比漲幅23.3%，是全國漲幅最領(lǐng)先的城市之一，從市場走勢看，去化周期僅2個月左右。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，在過去一年多時間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控主要方向是去庫存，所以各種寬松政策次第出臺。但因為庫存分化，包括部分一二線城市及一二線輻射區(qū)等庫存較低的區(qū)域，在此影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量價快速上漲現(xiàn)象。
張大偉表示，在市場分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始了明顯分化，“托底蓋帽”開始出現(xiàn)。這種情況下，房價上漲較快的城市都出現(xiàn)了約束性政策，包括上海深圳的升級限購及部分城市的信貸收緊。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多將會升級到“一城一策”。
隨著房價上漲的城市數(shù)量逐漸增加，預計未來政策的主要特征是去金融杠桿，這些城市的房價漲幅有望被抑制，但整體看，大幅調(diào)整的可能性不大。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，對于周邊熱點城市類似武漢、鄭州等，后續(xù)也最有可能成為信貸政策收緊的城市，因為當?shù)厥袌龌久媾c合肥市場非常相似。但部分市場交易比較活躍的城市，如成都、重慶等，近期來看依然是以去庫存為主要導向，還不會有政策收緊的可能。其他區(qū)域市場類似天津、濟南、福州、廈門等后續(xù)也有可能會收緊政策，因為此類城市房價上漲態(tài)勢過于明顯，市場若不管制，那么價格上漲的壓力會繼續(xù)增加。
嚴躍進表示，住房按揭貸款政策的松緊，對去庫存、調(diào)房價等都有顯著影響。目前包括蘇州、南京、合肥、廈門等城市房價上漲壓力較大，因此從穩(wěn)定住房價格的角度看，后續(xù)相關(guān)按揭貸款政策或有主動調(diào)整的可能，表現(xiàn)為提高首付比例、提高房貸利率等細分內(nèi)容。另外，部分首付或月供壓力較大的城市，后續(xù)需要密切關(guān)注相關(guān)購房者的還貸狀況。尤其是在月供壓力較大的情況下，相應的消費水平等容易被抑制，房貸違約的潛在風險也容易增加。
易居智庫數(shù)據(jù)顯示，5月份全國30城首套房的貸款利率為4.51%，為基準利率4.9%的9.2折。據(jù)該機構(gòu)測算，以居民家庭購置100平方米/套的住房為例。2016年5月份，全國30個大中城市新建商品住宅的購置過程中，基于等額本息、30年共360個月的還款方式計算，月供額為5381元。對這30個城市做橫向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)，月供額最大的城市為深圳，為20128元。而貴陽的月供額最小，為2472元。月供規(guī)模的大小，既和房價的大小有關(guān)，也和不同城市不同的按揭貸款政策有關(guān)。
按照月供壓力，熱點城市排名分別為深圳、北京、南京、杭州等。
對比房價狀況，2016年5月份，全國30個大中城市新建商品住宅成交均價為14220元/平方米。具體到城市，深圳房價最高，為57234元/平方米；而貴陽房價最低，為5895元/平方米。這30個城市中，房價超過2萬元/平方米的城市包括深圳、上海、北京、廈門和南京。而房價低于7000元/平方米的城市包括貴陽、長春、煙臺、蘭州、徐州、西安和沈陽。 |