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地產(chǎn)稅歷時13年未出臺 專家:不能照搬經(jīng)驗
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2016-07-19  來源:中國經(jīng)濟(jì)周刊  點(diǎn)擊數(shù):1422

      關(guān)于房地產(chǎn)稅的進(jìn)展,又曝出了最新消息。近日,全國人大財經(jīng)委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經(jīng)濟(jì)增長與周期”論壇上透露,目前房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中,操作難度很大。

 

      北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財稅法學(xué)研究會會長劉劍文曾表示,“本屆人大任期是到2017年底,因此,預(yù)計房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過,慢的話可能會在2017年底提交審議,在下一屆人大任期內(nèi)通過。”

 

      “我不是很樂觀。”國務(wù)院參事、中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時表示,希望在2017年底本屆人大能拿出一個可供討論的房地產(chǎn)稅方案。但是,方案從討論到通過還有一個過程,“我們不能指望在很短的時間內(nèi)就推出這項政策,事實證明一個稅種的推出如果過于倉促,在執(zhí)行中會有很多后續(xù)問題不好解決。房地產(chǎn)稅寧可晚一點(diǎn)出臺,也不能出原則性的、顛覆性錯誤。”

 

      開征房地產(chǎn)稅,必須先由全國人大立法

 

      從2003年提出物業(yè)稅開始,房地產(chǎn)稅已歷經(jīng)13年之久,其間經(jīng)歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。2011年初,在沒有立法的前提下,先行在上海和重慶兩地進(jìn)行試點(diǎn)征收。

 

      但是,房地產(chǎn)稅要全面推行還需先立法。2013年11月,十八屆三中全會通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》,提出了“稅收法定”的原則,也就是說,“如果沒有相應(yīng)法律作前提,政府則不能征稅”。

 

      2015年3月,十二屆全國人大三次會議通過了修改《立法法》的決定,明確規(guī)定:稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度,只能通過制定法律來解決。

 

      一系列政策頻出,意味著未來開征房地產(chǎn)稅,必須先由全國人大立法討論通過才能算數(shù)。

 

      房地產(chǎn)稅到底難在哪里?“房地產(chǎn)稅在起草過程中,實際上是對現(xiàn)行稅制以及有關(guān)的收費(fèi)體系的再設(shè)計,因為圍繞著房地產(chǎn)的稅收有很多,還有附加在土地上的各種各樣數(shù)不清名目的一些費(fèi)用,都和房地產(chǎn)稅有關(guān)。”劉桓告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,實際上,房地產(chǎn)稅的出臺,是對現(xiàn)行稅費(fèi)體制中的一些稅費(fèi)項目所做的必要調(diào)整和整治。“這是一個非常復(fù)雜和困難的過程。”

 

      那么,除了稅制體系的再設(shè)計,房地產(chǎn)稅還面臨哪些難題?

 

      房產(chǎn)稅收入都抵不上征稅成本?

 

      專家建議由中介組織代征

 

      目前很多人不清楚“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”這兩個概念到底有什么區(qū)別,都在混淆使用,房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅僅一個“地”之差,實際差別卻很大。

 

      房產(chǎn)稅,是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。目前的房產(chǎn)稅更類似于國外的物業(yè)稅。

 

      事實上,近兩年的國家正式文件或相關(guān)主管部門的言論,都是使用“房地產(chǎn)稅”這個概念。這意味著,未來的房地產(chǎn)稅,征收對象不僅是房屋,還可能涵蓋土地等。現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi),都有可能隨著房地產(chǎn)稅的推行而進(jìn)行整合,因此應(yīng)該是房地產(chǎn)稅收體系的綜合改革。

 

      由于房地產(chǎn)稅是典型的地方稅,理所當(dāng)然該由地方稅務(wù)部門來征收,而征收房地產(chǎn)稅考驗的是地方政府的能力和實力。事實上,房地產(chǎn)稅作為直接稅種,征收難度大、成本高,絕大部分城市即便強(qiáng)行開征,獲得的收入也難以抵消成本。

 

      從以往房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市看,無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收,所得稅收入都很少。按照新華網(wǎng)2014年1月的報道,重慶從2011到2013年,累計3年征收房產(chǎn)稅未超過4億元;上海3年累計征收個人住房房產(chǎn)稅約6億元。不僅實際征收稅額和兩市的住房規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不匹配,征收所花費(fèi)的人力物力成本相對巨大。

 

      “稅務(wù)機(jī)關(guān)其實還沒有做好這方面的準(zhǔn)備。目前征收能力和管理水平都跟不上。”劉桓告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,直接面對居民征稅很難,“一旦征收房地產(chǎn)稅,一個樓內(nèi)的一百戶居民就有一百種情況,稅務(wù)局要分別對待,我們國家恐怕還沒有這么大的稅務(wù)能力。”

 

      記者注意到,迄今為止,中國的稅收幾乎都是針對法人進(jìn)行征收,即便是個人所得稅,也是通過單位財務(wù)部門代扣代繳,現(xiàn)在讓稅務(wù)局直接面對居民個人征收房地產(chǎn)稅,難度可想而知,“建議采取中介方式,可以把房地產(chǎn)稅委托給有資質(zhì)的資產(chǎn)評估的權(quán)威部門來征收,這樣可以節(jié)省稅務(wù)部門的人力物力成本。”

 

      即便如此,劉桓依然對通過中介組織征稅表示擔(dān)憂,“其誠信程度、職守操守和業(yè)務(wù)能力目前也都沒有達(dá)到相應(yīng)的水平。中國是一個大國,南北東西差別很大,二元性結(jié)構(gòu)特征也很明顯,稅務(wù)機(jī)關(guān)以及相關(guān)的中介部門的管理一時半會兒又跟不上,這就使得房地產(chǎn)稅開征的時候會遇到想象不到的麻煩。”

 

      稅率多高?按什么房價征收?

 

      免征額是多少?

 

      老百姓最為關(guān)注的是,房地產(chǎn)稅一旦實施,買房要多交錢嗎?要多交多少錢?

 

      以北京為例,如果一家3口在北京二環(huán)購買一套100平米房子需要800萬元,按照1.5%(1.5%的稅率被認(rèn)為是世界通行做法)的稅率計算,每年需要繳納的房地產(chǎn)稅是12萬(每月納稅1萬元);如果在四環(huán)購買一套100平米的房子需要500萬元,每年需要繳納的房地產(chǎn)稅為7.5萬元(每月納稅6250元)。

 

      現(xiàn)實或許不會這么悲催!據(jù)記者了解,上海、重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)的稅率介于0.4%到1.2%之間,低于1.5%的國際平均水平(發(fā)達(dá)國家的房屋持有稅,稅率一般為1%至2%)。上海的試點(diǎn)方案為0.6%和0.4%兩檔,重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔,皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計算,在北京二環(huán)購買一套100平米房子,每年需繳納房地產(chǎn)稅4萬元(每月繳稅3333元);在北京四環(huán)購買一套100平米的房子,每年需繳納房地產(chǎn)稅2.5萬(每月繳稅2083元)。

 

      “不過,從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)稅一般以評估價,而非市場價為稅基。評估價一般要低于市場價,且會是幾年才調(diào)整一次。”中國社科院財經(jīng)院汪德華研究員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

 

      另外,劉桓還建議說,我國的房地產(chǎn)稅不能照搬國際經(jīng)驗,要根據(jù)中國國情,設(shè)定一定的免征額。

 

      2011年上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案,皆有免征條款:上海本地戶籍居民人均60平方米免征,重慶對于新購房100平方米免征。

 

      “根據(jù)上海的試點(diǎn)經(jīng)驗,免稅面積設(shè)定為人均60平方米比較合理,這樣對于3口之家來說,可以有180平方米不用交稅,從而保證了居民第一套住房不用繳稅。”劉桓告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

 

      對于免征額和稅率,目前官方并未透露出任何信息。當(dāng)下,大家討論較多的是出臺房地產(chǎn)稅是否能夠替代土地出讓金。

 

      中短期內(nèi),房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行不可避免

 

      征收房地產(chǎn)稅是世界慣例,這可能是該稅種立法最具說服力的理由。

 

      不過,原國家稅務(wù)總局副局長許善達(dá)曾指出,中國的房地產(chǎn)稅,是土地國有制下對私人住宅征收的財產(chǎn)稅,這在國際上難以找到借鑒先例。

 

      在土地國有的條件下,我國地方政府的財政收入多年以來嚴(yán)重依賴土地出讓金。公開數(shù)據(jù)顯示,2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元,相當(dāng)于2014年上海全市公共財政收入的38.47%(土地出讓金收入不包括在公共財政收入之內(nèi))。

 

      目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)稅取代土地財政是合理的,也是大勢所趨,未來將用房地產(chǎn)稅替代地方政府的賣地收入,成為地方政府的收入來源。

 

      房地產(chǎn)稅果真能扛起這面大旗嗎?

 

      財政部公布數(shù)據(jù)顯示,2014年全國土地出讓金收入約40480億元,超過了4萬億元。如果這4萬億不征土地出讓金,而是改征房地產(chǎn)稅,也就意味著讓買房人來承擔(dān)這4萬億,能承擔(dān)得了嗎?

 

      以上海為例。據(jù)上海市國稅局公布的數(shù)據(jù),上海2014年房產(chǎn)稅收入約99.9億元,除去商業(yè)、辦公、酒店等多種物業(yè),試點(diǎn)的住宅房產(chǎn)稅只占其中較小的一部分。這個數(shù)據(jù)是多少呢?上海預(yù)算草案報告公布的房產(chǎn)稅征收為27.6億元。另據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù),上海市2014年土地出讓金征收1766.79億元。簡單計算,房地產(chǎn)稅僅占土地出讓金的1%,兩者差距確實比較大。

 

      “如此情況下,讓房地產(chǎn)稅去充當(dāng)土地出讓金,地方政府能不能做到我表示懷疑。”劉桓說。

 

      汪德華則認(rèn)為,如果稅制設(shè)計上有一定的免征面積,自然是不能指望房地產(chǎn)稅能夠完全取代土地出讓金。

 

      “從根本上說,目前還需明確房地產(chǎn)稅的功能定位,功能定位決定稅制設(shè)計。”汪德華告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,房地產(chǎn)稅采取設(shè)定一定免征面積的稅制設(shè)計,比較符合中國國情。這也意味著其功能定位是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。“中短期內(nèi),恐怕房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行是不可避免的選擇。長期來看,可以考慮將房地產(chǎn)稅推行與土地使用權(quán)70年到期問題掛鉤。在70年期限到期之后,繳納房地產(chǎn)稅就可以永續(xù)使用。”

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