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7月22日，經濟學家鐘偉亮相博鰲·21世紀房地產論壇第16屆年會，縱論房地產和貨幣利率、匯率走勢，以及中國開發(fā)商的未來在哪里。
從利率、匯率的角度來說，鐘偉給中國房地產行業(yè)提供了一個寬廣的國際視野，海外投資應成為房地產企業(yè)的必選；而在互聯網因素的沖擊下，房地產行業(yè)的格局演變將是顛覆性的，萬科、萬達的模式，可能并不能代表這個行業(yè)的未來。
房地產三年仍然向好
房地產行業(yè)面臨的大背景之一是，貨幣放水、負利率蔓延。“錢印得越來越多，8年時間，我們印出了100萬億。”鐘偉說，這種情況帶來了貧窮感和焦慮感，典型表現是，奢侈消費在全球退潮。
而未來的趨勢是貨幣環(huán)境喜憂參半，更低利率難免。M2增速10%是大考，中國央行以數量寬松為輔，低利率為主，人民幣名義匯率走上波動中的貶值之路，低利率利于樓市，貶值+M2高增速利于樓市。
此外，資產泡沫或地產金融泡沫是全球性的，是由中央政府最后擔保的剛性泡沫。這帶來的結果是京滬穗深房價上漲并不是特殊現象，全球樓市從2012年至今持續(xù)升溫，大都市平均升幅約在40%，倫敦、波士頓、溫哥華等城市的房價上漲如果算上匯率因素，并不比中國一線城市的房價上漲差多少；在中國，由于股市、債市波動巨大，樓市回升較全球更遲。
因此，鐘偉對于未來三四年間中國的房地產市場表示樂觀。他指出，中國房地產的趨勢可以概括成：3年漲、5年平、10年落。而看好未來三四年房地產市場的原因是，去庫存遠沒有結束，房地產調控政策就不可能發(fā)生大的變化，市場總體仍然向好；而且，未來若經濟回升和出現通脹，樓市也依然是能夠抵御的。
不過他也提醒，目前房地產行業(yè)的庫存去化仍然比較艱難，雖銷售火熱，但投資冰冷，一二線城市較為火爆，三四線城市非住宅類產品行情黯淡。“去庫存是既定方略，庫存去化可能需要3-4年，且區(qū)域分化嚴重，讓我們暫時忘記不現實的房產稅，同時考慮交易環(huán)節(jié)稅費、個稅、遺產稅。”
鐘偉認為，中國不會跌入中等收入陷阱，樓市也不會崩盤。他分析稱，中國經濟的未來圖景類似日、韓，房地產行業(yè)根本不存在產能問題，中國樓市最有可能軟著陸。
“產能是建筑施工行業(yè)的事，由于土地價格、建安成本不像印錢一樣印出來，所以樓市去庫存本身，也沒有去產能的痛苦，房地產行業(yè)的資金回報和安全性還是最好的。”
未來應聚焦互聯網與海外
“萬科模式可能并不能代表中國房地產的未來。”對于當前中國開發(fā)商的轉型，鐘偉也有自己的看法。
而他不看好萬科的理由是，房地產行業(yè)正在發(fā)生三個新的變化，分別是：互聯網思維的沖擊、一 二手房聯動沖擊及海外機遇。
他說，商業(yè)模式不是最重要的，重要的是通過技術手段，將商業(yè)模式改造成為接地氣、強有力的盈利模式。“未來的一段時間可以看到，一些原來不被人所關注的、不務正業(yè)的，甚至行業(yè)地位不高的企業(yè)，他們是中國未來千億級的房地產企業(yè)，比如說鏈家。”
“不要被過去的成功所絆倒。”鐘偉指出，房地產行業(yè)將在分化中產生新的千億級企業(yè)，他們可能具有的優(yōu)勢包括：線上線下整合的優(yōu)勢， 新房和二手房同步的優(yōu)勢，以及客戶黏性的優(yōu)勢。
鐘偉提醒，貧富分化鴻溝越深，樓市上漲越險。“一線城市現在最低標準的住房是300萬/套，北上廣深的年輕人，有多少能夠掙或者存15萬-30萬塊錢？如果年輕人每年的收入趕不上最基本的房價，只能問父母要錢，那么只有少數的年輕人能夠買得起；新開發(fā)的房子和這個城市的普通居民沒有什么關系，因為新的地王未來帶來的房子必然是豪宅。收入分配本身限制房地產價格上漲，而房地產價格上漲一定會加深這個行業(yè)的矛盾。”
此番格局之下，鐘偉認為，房地產商應該增加海外開發(fā)的可能性，或者是海外物業(yè)持有的可能性。
舉例來說，如果過去3年在日本投資過房地產，每年的出租型物業(yè)回報能夠達到2位數；如果以內保外貸的方式參與投資，在海外真實的融資成本是國內外的利差，再算上人民幣的貶值，中國房地產企業(yè)在海外投資融資實際上已經是負利率狀態(tài)。“以前不敢加杠桿，現在應該加杠桿。”
他指出，在過去3年，中國流向美國、加拿大、英國、澳大利亞、新西蘭，只包括業(yè)主零散投資的資金規(guī)模，大約在2000億左右，其中主體1200多億是流向美國。
“中國進入新常態(tài)之后，海外地產的回報率和安全性，相比較中國內地的房地產，體現出越來越強的優(yōu)越性。” |