由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同主辦的“財(cái)經(jīng)院重大專(zhuān)題研究成果《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》發(fā)布會(huì)”近日在京舉行。在會(huì)上,社科院下屬院所房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)專(zhuān)家攜手會(huì)診當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題,共同把脈下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)。
中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)政策研究中心主任郭克莎:
建議在局部擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍
關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題我有三點(diǎn)看法:
第一,我很同意把房地產(chǎn)跟宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系起來(lái)研究。房地產(chǎn)的發(fā)展影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)反過(guò)來(lái)也影響房地產(chǎn)發(fā)展。
現(xiàn)在的問(wèn)題是,除了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、投資、消費(fèi)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)影響,更大的問(wèn)題是,經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定也受房地產(chǎn)影響,因?yàn)榉康禺a(chǎn)問(wèn)題后面是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。由于購(gòu)買(mǎi)住房需要大量貨幣,房地產(chǎn)的典型趨勢(shì)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。從經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)原理來(lái)說(shuō),供求決定價(jià)格,按道理是相互作用的,但是房地產(chǎn)市場(chǎng)有特殊屬性?,F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)要去庫(kù)存,中央希望開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo),但是一旦價(jià)格一跌下來(lái),市場(chǎng)就不行了。也就是說(shuō),降價(jià)促銷(xiāo)跟去庫(kù)存模式相矛盾。
現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨一個(gè)比較長(zhǎng)時(shí)間的轉(zhuǎn)型周期。我粗略研究過(guò),世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位,在近兩百個(gè)國(guó)家和地區(qū)中,大多數(shù)國(guó)家的政府都運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)功能:居住功能和經(jīng)濟(jì)功能,即通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。最后發(fā)現(xiàn),用房地產(chǎn)的非居住功能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),很多國(guó)家都陷進(jìn)去了,房地產(chǎn)綁架了經(jīng)濟(jì),引起了金融波動(dòng)?,F(xiàn)在我們正處于這種階段,所以未來(lái)走勢(shì)及影響比較麻煩。我認(rèn)為,需要更好地把房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)跟宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)結(jié)合起來(lái)研究。
第二,房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。現(xiàn)在總體來(lái)說(shuō)是階段性過(guò)剩,但局部市場(chǎng)分化很厲害。這個(gè)時(shí)候,房地產(chǎn)的周期也是扭曲的。正常的房地產(chǎn)周期,是在大的上升過(guò)程中有周期性的波動(dòng),可是我們一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出臺(tái),也許有一個(gè)幾年的調(diào)整過(guò)程,但是自從去年政策出臺(tái)后,市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反彈,區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)分化和扭曲。然而市場(chǎng)畢竟有其自身規(guī)律性,我認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)并沒(méi)有走完,未來(lái)還會(huì)回到調(diào)整過(guò)程中,沒(méi)有什么強(qiáng)大力量能支撐它持續(xù)性上漲,多數(shù)城市仍將回歸下行趨勢(shì)。
在政策沒(méi)有退出的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度不會(huì)太大。由于政策出現(xiàn)了反復(fù),即總體上扶持了一陣子市場(chǎng),又反過(guò)來(lái)調(diào)控部分城市,結(jié)果就會(huì)使調(diào)整周期縮短。但調(diào)整的大趨勢(shì)可能改變不了,最終還是要慢慢下去。嚴(yán)格來(lái)說(shuō),地方政府沒(méi)有力量扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì),因?yàn)榇蟮内厔?shì)主要取決于宏觀政策,就是中央政府部門(mén)的政策,包括流動(dòng)性的寬松,直接的房地產(chǎn)稅收和住房信貸。如果靠地方政府折騰,一般情況下難以改變市場(chǎng),即使有作用也很短時(shí)間。
未來(lái)中央再出臺(tái)大的寬松貨幣政策、支持購(gòu)買(mǎi)住房的稅收和信貸政策的可能性比較小,所以大的方向,我認(rèn)為調(diào)整趨勢(shì)還會(huì)出現(xiàn),還會(huì)持續(xù),同時(shí)短期波動(dòng)會(huì)比較多。
第三,關(guān)于政策的取向?,F(xiàn)在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策取向已經(jīng)很難了。政策調(diào)控面臨一些矛盾,什么矛盾?第一,政策時(shí)間不能很長(zhǎng),不能撐到“十三五”期間這么長(zhǎng)。“十三五”經(jīng)濟(jì)增速要達(dá)到6.5%以上,但是房地產(chǎn)市場(chǎng)撐不了幾年,政策的作用就一兩年,甚至更短。第二,市場(chǎng)是分化的,扶持政策很難解決分化的問(wèn)題。一調(diào)控,錢(qián)都流到一線(xiàn)和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市,區(qū)域市場(chǎng)分化更加突出。第三,政策只能刺激市場(chǎng)的需求,去庫(kù)存,但不能有效刺激房地產(chǎn)投資。而對(duì)經(jīng)濟(jì)真正起作用的是投資,住房銷(xiāo)售增加多少,對(duì)消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不大,我們前幾年測(cè)算過(guò),真正的影響就是投資。
下一步政策怎么辦?總體上保持市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的條件下,重點(diǎn)加強(qiáng)兩個(gè)方面:
第一,加強(qiáng)長(zhǎng)期性政策,盡快明確房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的政策目標(biāo)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化角度明確國(guó)家的長(zhǎng)期政策,這樣對(duì)于穩(wěn)定預(yù)期,引導(dǎo)預(yù)期有作用。同時(shí),也能夠跟短期政策結(jié)合起來(lái)。
第二,政策要解決市場(chǎng)分化的問(wèn)題?,F(xiàn)在最大的問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)分化。可以把推進(jìn)房產(chǎn)稅改革做試點(diǎn),擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,至少能夠阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅反彈的連鎖反應(yīng)。因?yàn)橐痪€(xiàn)城市熱起來(lái),調(diào)控一線(xiàn)城市會(huì)引起二線(xiàn)城市熱,如果二線(xiàn)真熱了,再去調(diào)控它,可能三線(xiàn)城市也會(huì)熱起來(lái)。最后能不能熱到四線(xiàn)城市,讓四線(xiàn)的庫(kù)存消化。這樣一來(lái),房地產(chǎn)投資投機(jī)需求就會(huì)再起作用,剛需就不是主要力量了。最終很可能是投資投機(jī)需求又轉(zhuǎn)回到一線(xiàn)城市。由于市場(chǎng)流動(dòng)性較多,投資投機(jī)需求的力量很強(qiáng),短期很快會(huì)使部分市場(chǎng)轉(zhuǎn)向短缺。因此可以試一試房產(chǎn)稅的作用,也就是先在局部擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,起一定警示效應(yīng),解決區(qū)域市場(chǎng)分化的問(wèn)題,抑制連鎖影響。
還有一個(gè)政策取向,就是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)企業(yè),在政策上促進(jìn)其加快轉(zhuǎn)型發(fā)展?,F(xiàn)在房地產(chǎn)即使能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),它拉動(dòng)的也就是鋼鐵、水泥這些產(chǎn)業(yè),這邊去過(guò)剩產(chǎn)能,那邊又拉回來(lái),市場(chǎng)很容易被不同政策左右,搖擺不定。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段,在新常態(tài)條件下,房地產(chǎn)帶動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的階段基本上結(jié)束了。如果想讓資金流向新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè),就要控制這方面的投資,讓資源實(shí)現(xiàn)重新配置。
《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》執(zhí)行主編、社科院城環(huán)所副研究員王業(yè)強(qiáng):
下半年房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲 總體趨勢(shì)穩(wěn)中有升
2016年,從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看,由于去年出臺(tái)了一系列去庫(kù)存的刺激政策,導(dǎo)致政策面和資金面全面寬松,推動(dòng)了購(gòu)房需求的集中釋放,市場(chǎng)成交量迅速回升。今年上半年,開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工面積增速已經(jīng)觸底回升,多數(shù)城市商品房成交量高于去年同期,部分城市單月成交量創(chuàng)新高。但是,二季度末出現(xiàn)了高位回落的跡象,預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速會(huì)繼續(xù)回落,雖然上半年新開(kāi)工面積有了大幅增長(zhǎng),但總量沒(méi)有太大突破,年內(nèi)新開(kāi)工面積不會(huì)有顯著提升。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化,一線(xiàn)及部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策開(kāi)始收緊,由于前期需求的過(guò)度透支,成交量走高后,房地產(chǎn)將進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期。我們認(rèn)為,政策收緊將直接導(dǎo)致成交量下降,短期上漲空間有限。同時(shí),由于去庫(kù)存仍然是下半年行業(yè)的主旋律,尤其是對(duì)三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō),由于去庫(kù)存能力不足,壓力仍然非常大,政策應(yīng)該會(huì)繼續(xù)保持寬松態(tài)勢(shì)。對(duì)于房?jī)r(jià)初步的判斷,應(yīng)該是維持結(jié)構(gòu)性上漲局面,總體趨勢(shì)穩(wěn)中有升。
未來(lái)主要有四方面因素影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。
第一,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問(wèn)題。關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問(wèn)題,我們傾向于“波段式下行”說(shuō)法。即總體趨勢(shì)是向下的,但下行過(guò)程中會(huì)有回升的趨勢(shì)。這種說(shuō)法用來(lái)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)也非常貼切。如果沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這種趨勢(shì),尤其是今年上半年對(duì)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市操之過(guò)急地進(jìn)行打壓,很有可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)一步惡化。由于我國(guó)地域差距明顯,房地產(chǎn)市場(chǎng)分化是必然趨勢(shì),市場(chǎng)的分化還需要市場(chǎng)消化。限制市場(chǎng)交易,只會(huì)造成市場(chǎng)的更加扭曲。2016年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速是6.7%,還是一種往下的趨勢(shì),這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生向下的壓力。
第二,貨幣與匯率問(wèn)題。近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格飆升,至少在2012年之后,與貨幣超發(fā)關(guān)系密切。一方面經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑,實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)回報(bào)不斷降低,另一方面以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價(jià)格快速上漲,造成貨幣價(jià)格與資產(chǎn)價(jià)格過(guò)度背離,現(xiàn)在需要在兩者之間找到某種平衡。
從歷史經(jīng)驗(yàn)看,有兩個(gè)比較極端的例子,日本和俄羅斯。日本當(dāng)時(shí)維持貨幣價(jià)值,放棄了資產(chǎn)價(jià)格,造成了房地產(chǎn)泡沫破滅。俄羅斯是另一種極端,放棄貨幣價(jià)值,拖住高企的房地產(chǎn)價(jià)格,造成貨幣逐步貶值。中國(guó)政府目前的匯率政策,不管是人民幣盯住美元還是一攬子貨幣,都是在控制人民幣貶值的速度,以時(shí)間換空間,找到均衡點(diǎn),避免造成經(jīng)濟(jì)失控?,F(xiàn)在要找到這樣的均衡點(diǎn)是很難的,這也是我們急于調(diào)控一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的背后邏輯。房?jī)r(jià)快速上漲是政府所不能容忍和接受的,房?jī)r(jià)的下跌又有可能引起經(jīng)濟(jì)失控,所以目前政策處于一種兩難的局面。我們判斷,房?jī)r(jià)快速上漲的局面不會(huì)再出現(xiàn)。2016年上半年貨幣政策在收緊,下降的幅度還非常大。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生一個(gè)向下的壓力。
第三,城鎮(zhèn)化問(wèn)題。中國(guó)城鎮(zhèn)化水平在2012年已經(jīng)超過(guò)了世界平均水平,目前從階段的劃分來(lái)看屬于城鎮(zhèn)化減速推進(jìn)的時(shí)期。對(duì)于城鎮(zhèn)化的預(yù)測(cè),綜合來(lái)判斷,大概在2020年可達(dá)到60%水平。
從中央的城鎮(zhèn)化政策來(lái)看,到2020年要解決“三個(gè)1億人”問(wèn)題。這“三個(gè)1億人”中有1億人口要實(shí)現(xiàn)在中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化,也就是說(shuō)當(dāng)2020年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%時(shí),新增的1.26億人口中,中西部地區(qū)可能占到80%。中國(guó)城鎮(zhèn)化未來(lái)的空間格局實(shí)際上是向中西部地區(qū)走,城鎮(zhèn)化未來(lái)推進(jìn)趨勢(shì)重點(diǎn)在中西部地區(qū)。
問(wèn)題的關(guān)鍵是:未來(lái)中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化能夠支撐中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎?中西部地區(qū)2011-2014年的城鎮(zhèn)化率水平高于全國(guó)平均水平,但是在“十二五”期間,商品房銷(xiāo)售面積占比是下降的,而東部地區(qū)是增長(zhǎng)的。這就是空間相互沖突問(wèn)題,中西部地區(qū)作為推進(jìn)“三個(gè)1億人”城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng),與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間格局是相悖的。
第四,市民化問(wèn)題?,F(xiàn)在有說(shuō)法認(rèn)為,通過(guò)農(nóng)民工市民化解決房地產(chǎn)的去庫(kù)存問(wèn)題。但是,從新增流動(dòng)人口和新增農(nóng)民工的數(shù)量指標(biāo)來(lái)看,2015年新增流動(dòng)人口是負(fù)值,也就是說(shuō)流動(dòng)人口的絕對(duì)數(shù)是下降的。新增的農(nóng)民工也是逐步減少的過(guò)程。
從2014年農(nóng)民工市場(chǎng)化的意愿調(diào)查看,我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)民工進(jìn)城的意愿在50%以下,意味著農(nóng)民工市民化的意愿嚴(yán)重不足,也會(huì)對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。
社科院世經(jīng)政所國(guó)際投資研究室主任張明:
貨幣因素是本輪房?jī)r(jià)反彈主要原因
我們的研究認(rèn)為,本輪房?jī)r(jià)的走勢(shì),底部在2015年二季度。本輪的房?jī)r(jià)反彈中可以看到,按照官方數(shù)據(jù)深圳房?jī)r(jià)上漲了70%左右,上海大約是40%,北京、廣州約為20%。如果看二線(xiàn)城市漲幅,領(lǐng)漲的包括南京、合肥、鄭州、武漢,其它二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)比較低,所以本輪反彈一個(gè)主要的關(guān)鍵詞是“分化”。
本輪反彈跟過(guò)去有什么不一樣?中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是三年一個(gè)短周期,這個(gè)周期如果按階段劃分,可以分為四個(gè)階段:房?jī)r(jià)加速上升,房?jī)r(jià)減速上升,房?jī)r(jià)加速下跌,房?jī)r(jià)減速下跌。根據(jù)這輪周期,如果從去年二季度開(kāi)始,未來(lái)這幾個(gè)月恰好處于房?jī)r(jià)從減速上行到加速下跌的階段的切換過(guò)程,如果歷史要重演的話(huà)。
如果說(shuō)本輪反彈和過(guò)去的反彈有哪些明顯不同的話(huà),我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)很重要的規(guī)律,比如2009年、2012年都是房地產(chǎn)成交量回暖,帶動(dòng)房地產(chǎn)的開(kāi)工回暖,最后才是房?jī)r(jià)的反彈??梢园亚皫纵喎?jī)r(jià)的反彈看作是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整,市場(chǎng)主動(dòng)去庫(kù)存,庫(kù)存降到一定規(guī)模,成交量上升。但是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)顯著特征是:房?jī)r(jià)先反彈,房?jī)r(jià)反彈再帶動(dòng)房地產(chǎn)成交量回暖,最后帶動(dòng)房地產(chǎn)投資。價(jià)格反彈先于數(shù)量反彈。
為什么本輪房?jī)r(jià)先反彈?去年底房?jī)r(jià)的反彈跟中長(zhǎng)期的貸款利率下行有明顯關(guān)系,也跟去年下半年以來(lái)M1的快速反彈有很密切的關(guān)系。跟過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期不一樣,這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈很大程度是政府加速去庫(kù)存導(dǎo)致的,加速去庫(kù)存很重要的前提就是貨幣和信貸的放松。
本輪這波房?jī)r(jià)的漲速,各個(gè)城市非常不一樣,我們特別關(guān)注上海和深圳的情況。通過(guò)走訪上海、深圳的金融機(jī)構(gòu),我們發(fā)現(xiàn)有兩方面原因。一是基本面的因素,深圳的房?jī)r(jià)上漲跟其基本面有很多不一樣。二是金融面的原因,受到流動(dòng)性推動(dòng)的。
一是與杠桿有關(guān)系。過(guò)去一年房地產(chǎn)投資的杠桿從兩倍多,就是30%的首付迅速上升到兩倍以上,這跟2015年股市流失的場(chǎng)外配資非常相似。
二是國(guó)內(nèi)過(guò)多流動(dòng)性追逐過(guò)少的安全資產(chǎn)?,F(xiàn)在安全資產(chǎn)太少了,很多金融大機(jī)構(gòu)開(kāi)始把自己的金融配置放在住宅地產(chǎn)和商品地產(chǎn)上,自然會(huì)推高房?jī)r(jià)。
三是資產(chǎn)價(jià)格的輪動(dòng)。2015年中國(guó)股市經(jīng)歷了一次暴漲、暴跌,在股市獲益的人把資金轉(zhuǎn)出到兩個(gè)方向,一個(gè)是到海外配置美元資產(chǎn),二是就近配置房地產(chǎn)資產(chǎn)。本輪房地產(chǎn)漲得比較猛的一線(xiàn)城市都是金融市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的城市。
四是僅限于深圳,香港的資金流動(dòng)炒作深圳的房地產(chǎn)。香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)到了市場(chǎng)的高點(diǎn),很多香港資金挪到內(nèi)地來(lái)進(jìn)行投資,深圳就是一個(gè)重點(diǎn)。
五是虛假交易。中國(guó)民營(yíng)企業(yè)家向來(lái)融資很難,一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)飆升的時(shí)候,通過(guò)制造虛假交易,哄抬房地產(chǎn)價(jià)格,可以把從銀行的實(shí)際融資規(guī)模一下子陡然提高。
歸納起來(lái),一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)暴漲的六個(gè)因素中,有五個(gè)都是金融層面的流動(dòng)性推動(dòng)的,只有一個(gè)跟基本面有關(guān)系。
我們判斷,經(jīng)過(guò)上半年上漲之后,現(xiàn)在一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)已經(jīng)不再像一個(gè)必需品,越來(lái)越像金融品。如果房地產(chǎn)像金融品的話(huà),未來(lái)價(jià)格不一定會(huì)暴跌,但是波動(dòng)性會(huì)上升。
本輪房?jī)r(jià)為什么會(huì)分化,特別是深圳房?jī)r(jià)為什么能上升這么多?通過(guò)構(gòu)建指標(biāo)體系,我們發(fā)現(xiàn)無(wú)論從流入人口規(guī)模比上戶(hù)籍人口、城市工作年齡人口比上常住人口、房?jī)r(jià)收入比還是人均廣義庫(kù)存,深圳房?jī)r(jià)的上漲都有一部分基本面推動(dòng),但絕大部分是受資金面推動(dòng)的。
我們認(rèn)為,如果國(guó)內(nèi)這種過(guò)多的流動(dòng)性追逐過(guò)少的安全資產(chǎn)游戲持續(xù)的話(huà),以下七個(gè)城市未來(lái)會(huì)成為資金暴漲的焦點(diǎn),分別是:廈門(mén)、廣州、??凇⒑贾?、寧波、福州、天津。
中國(guó)房地產(chǎn)最好的十年已經(jīng)過(guò)去,未來(lái)也不會(huì)回來(lái),所以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是一個(gè)下行趨勢(shì),要把中國(guó)目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存恢復(fù)到一個(gè)比較好的水平上,至少還需要好幾年的時(shí)間。總體的下行是一個(gè)大趨勢(shì),一線(xiàn)、二線(xiàn)回暖感覺(jué)不到這個(gè)大局。過(guò)去一線(xiàn)、二線(xiàn)暴漲以后,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的風(fēng)險(xiǎn)正在積聚,未來(lái)會(huì)在沖擊下發(fā)生一些大的調(diào)整,一個(gè)很重要的原因是人民幣貶值預(yù)期的加深,以及資本流出的加劇,這是我們應(yīng)該擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)。 |