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六問樓市:房價漲幅創(chuàng)79個月新高 限購限貸能有效嗎?
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2016-09-20  來源:中國新聞網(wǎng)  點擊數(shù):1201

      8月,全國70個大中城市房價再次出現(xiàn)普漲,新房價格環(huán)比漲幅創(chuàng)近79個月的新高。8月房價為何再次出現(xiàn)大漲?哪些城市漲的厲害?限貸、限購城市的收效如何?目前房價是否過熱?未來政策是否會有變化?記者采訪業(yè)界研究機構(gòu)、專家對此進行一一解讀。

 
      8月房價走勢有何不同?
 
      環(huán)比漲幅創(chuàng)近79個月新高
 
      國家統(tǒng)計局19日發(fā)布的8月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月房價環(huán)比和同比上漲的城市均出現(xiàn)增加。新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有64個和57個,分別比上月增加13個和6個。新建商品住宅價格比上月漲幅擴大的城市有31個,二手住宅價格比上月漲幅擴大的城市有30個。
 
      易居研究院智庫中心最新報告指出,8月份,70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅1.3%。一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅分別為3.4%、1.7%和0.6%,三類城市增幅均有擴大,其中一線城市增幅擴大最明顯。一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅分別為30.5%、10.3%和2.5%,三類城市增幅均有擴大。
 
      易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出,70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比漲幅創(chuàng)下了近79個月的新高,即2010年2月份以來的最高環(huán)比增幅。
 
      哪些城市房價漲得最猛?
 
      鄭州、石家莊等六城或繼續(xù)領(lǐng)漲
 
      8月份,70個城市中,有66個城市新建商品住宅價格上漲或止跌。其中,鄭州、上海、無錫、合肥和福州五個城市的房價環(huán)比增幅最大;南京、廈門、北京、石家莊和天津的增幅也較大,位列前10位。韶關(guān)、烏魯木齊、錦州、丹東、大理、湛江、常德、包頭、銀川、昆明10城新建商品住宅價格增幅位居后10位。
 
六問樓市:房價漲幅創(chuàng)79個月新高 限購限貸能有效嗎?
圖表來源:易居研究院智庫中心
 
      房地產(chǎn)專家謝逸楓接受中新網(wǎng)(微信公眾號:cns2012)記者采訪時表示,8月70城一二三線城市房價普遍上漲,二線城市代替一線城市,三線城市接漲的趨勢明顯。8月份,鄭州房價代替前“四小龍”的蘇州、廈門、杭州、南京,領(lǐng)漲全國。未來后“六小龍”的鄭州、石家莊、天津、福州、濟南、無錫的房價有望接棒領(lǐng)漲。
 
      什么原因推高8月房價?
 
      “資金潮+資產(chǎn)荒”引發(fā)購房熱潮
 
      中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,現(xiàn)在房價爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒,引發(fā)購房者的搶購潮。這一趨勢延續(xù)到了9月初,多地再次出現(xiàn)搶購潮現(xiàn)象,成交明顯升溫。
 
      央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,房貸占比新增貸款連續(xù)兩個月超過50%。8月人民幣新增貸款9487億元,住戶部門貸款新增額度高達6755億元,環(huán)比增加47.65%。7月份人民幣新增貸款4636億元,其中,住戶部門貸款增加4575億元。
 
六問樓市:房價漲幅創(chuàng)79個月新高 限購限貸能有效嗎?
 
      嚴躍進亦認為,二季度房價上漲后首套購房者的房屋增值較快,改善型需求被快速釋放。同時,由于潛在購房者對政策后續(xù)走向理解的模糊,引發(fā)8月份樓市的搶購潮,推高房價。建議后續(xù)各地出臺政策時,加強會議保密,防止各類謠言出現(xiàn),以穩(wěn)定市場預期。
 
      限貸、限購效果如何?
 
      8月施行限貸兩城房價漲幅擴大
 
      記者梳理顯示,一線城市外,目前蘇州(8月12日起施行)、廈門(9月5日起施行)、杭州(9月19日起施行)重啟了限購政策。此外,合肥(8月9日起施行)、南京(8月12日起施行)、武漢(9月1日起施行)出臺了限貸政策。
 
      嚴躍進表示,除已出臺政策的城市外,未來福州、天津、無錫、濟南、青島、南昌、惠州、昆山等城市都會有限購或限貸的可能。
 
六問樓市:房價漲幅創(chuàng)79個月新高 限購限貸能有效嗎?
 
      統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,雖然合肥和南京8月份前半月就施行了限貸政策,但上述實施限購或限貸的二線城市(不包括蘇州)8月份新房價格繼續(xù)保持上漲勢頭,環(huán)比漲幅均超過3%。其中,南京、杭州、合肥、武漢四個城市環(huán)比漲幅擴大。不在70個大中城市統(tǒng)計范圍內(nèi)的蘇州則出現(xiàn)房價環(huán)比下降現(xiàn)象,來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,8月,蘇州房價環(huán)比下降0.25%。
 
      謝逸楓認為,重啟限購、限貸城市的房價、成交量短期內(nèi)大跌的可能性不存在。目前各地出臺的政策調(diào)控力度總體相對溫柔,無組合拳,暫時無法撫平供需波動,解決不了住宅庫存不足、資源集中、資產(chǎn)荒等現(xiàn)象。
 
      房價未來怎么走?
 
      房價上漲難抑制 需警惕過熱風險
 
      嚴躍進表示,基于目前一線城市可售房源嚴重不足的事實,后續(xù)房價將繼續(xù)上漲,抑制房價上漲依然是比較艱巨的任務;二線城市也有類似的邏輯,增幅較大;三線城市繼續(xù)小漲,無錫等城市則是本輪三線城市中上漲較快的城市。
 
      張大偉認為,當下資金潮下,杭州等多個城市的限購、限貸政策的力度對市場的影響非常微弱,不收緊房地產(chǎn)信貸額度,房價繼續(xù)出現(xiàn)大幅上漲依然是趨勢。
 
六問樓市:房價漲幅創(chuàng)79個月新高 限購限貸能有效嗎?
 
      “政策真正落地和影響交易,要到明年上半年,期間房價過熱風險值得警惕。”嚴躍進認為,全國房價4月份曾步入“過熱”區(qū)間,5-7月份重新回到“偏熱”區(qū)間,8月份重回“過熱”區(qū)間。房價過熱會引起新的問題,例如房貸資產(chǎn)泡沫風險加大、房價過熱造成有房和無房群體的財富分配機制扭曲。
 
      樓市調(diào)控政策會有變化?
 
      專家預計進入“去庫存和控房價”并存階段
 
      張大偉認為,控房價需三方面加碼政策——降低資金潮、增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、降低購房者恐慌,預期未來房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)“因城施策”,為了三四線城市的房地產(chǎn)去庫存,建議銀行對三四線城市增加利率優(yōu)惠。
 
      謝逸楓認為,如果已出臺收緊政策的二線城市樓市持續(xù)高燒不降,地方肯定會調(diào)控加碼,最有可能的政策組合拳是提高房貸首付、利率,限購、限貸條件與標準升級,取消稅收優(yōu)惠,收緊房企信貸,打擊第三方房貸平臺等政策。
 
     “信貸收緊是大概率事件,但對首套肯定不會收緊,二套收緊是必然的。預計后續(xù)對首付資金來源會進行比較嚴厲審查。” 嚴躍進表示,未來政策層面會進入一個比較特殊的狀態(tài),即“去庫存和控房價”并存的階段,主要省會城市和熱點三線城市需采取市區(qū)控制房價,郊區(qū)積極去庫存的方式。
 
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