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中介推高供應(yīng)短缺買家追漲 誰是房價(jià)高燒的推手
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2016-09-21  來源:城市商報(bào)  點(diǎn)擊數(shù):1327

      在不少消費(fèi)者眼中,樓市成交價(jià)格頻繁刷新紀(jì)錄已成為一種常態(tài)。多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的今年以來多項(xiàng)成交數(shù)據(jù)中顯示,在多重因素推動(dòng)下,今年以一線城市為代表多地商品房成交量雖然出現(xiàn)了明顯降幅,但成交價(jià)格仍然處于上漲通道且爬升速度較快。為此,昨日,媒體記者走訪調(diào)查了多個(gè)社區(qū)及周邊房地產(chǎn)中介門市店,發(fā)現(xiàn)中介聯(lián)手推高價(jià)格、供應(yīng)短缺以及買家追漲心理等諸多因素,均是房價(jià)猛漲的背后推手。

 
      據(jù)《北京商報(bào)》
 
      中介聯(lián)手
 
      “今年春天以來,二手房價(jià)格步入快速上漲通道,幾乎是隔兩周價(jià)格上漲一次。”東四環(huán)外十里堡區(qū)域一名房地產(chǎn)中介從業(yè)人員告訴媒體記者。以晨光家園為例,年初小區(qū)的成交均價(jià)在3.8萬元/平方米,目前的成交均價(jià)已超過5萬元/平方米。該小區(qū)內(nèi)兩居室成交最好,也最為稀缺,年初時(shí),一套85平方米的兩居室價(jià)格約350萬元,而目前在售的兩居室報(bào)價(jià)已達(dá)到450萬元,即使如此高的價(jià)格,業(yè)主出售的意愿也不強(qiáng)烈。
 
      媒體記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),二手房成交較好的區(qū)域,相比年初的價(jià)格漲幅均在50%以上。那么,是什么原因不斷推升房價(jià)的上漲呢?市場上行房源減少、土地價(jià)格不斷攀升等均是房價(jià)上漲的原因,但不得不提的是,房地產(chǎn)中介的推波助瀾也是房價(jià)上漲的幕后推手之一。
 
      易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,房源的獲取是二手房交易的重要環(huán)節(jié),當(dāng)房產(chǎn)中介掌握了大多數(shù)甚至是全部在售房源時(shí),從某種意義上來說,中介便擁有了市場定價(jià)權(quán)。房源是房產(chǎn)交易的基礎(chǔ),大多數(shù)房產(chǎn)中介為獲得房源,在業(yè)主委托房屋時(shí),對房屋的報(bào)價(jià)會高于市場成交價(jià)格,在市場上行時(shí),這種行業(yè)“潛規(guī)則”就會導(dǎo)致房屋報(bào)價(jià)不斷走高。
 
      事實(shí)上,無論房價(jià)漲幅多高,有人“買單”才是房價(jià)不斷上漲的推動(dòng)力。此外,有業(yè)內(nèi)人士分析稱,因?yàn)榉慨a(chǎn)中介是通過成交價(jià)格來抽取傭金,經(jīng)紀(jì)人有動(dòng)力來以更高的價(jià)格促成交易。而在一些區(qū)域,多家中介公司甚至?xí)?ldquo;約定價(jià)格”的形式來給業(yè)主報(bào)價(jià)。
 
      媒體記者走訪多個(gè)二手房市場較好的區(qū)域發(fā)現(xiàn),這些區(qū)域的中介機(jī)構(gòu)十分活躍。其中,房產(chǎn)中介人員張貼的“求購房源”的小廣告幾乎存在于每一棟樓的每個(gè)單元門上,而這種方式提出的房屋價(jià)格均高于市場成交價(jià)格。“這樣能獲得更多的房源,雖然價(jià)格高,但目前市場較好,高價(jià)格的房子也能成交。”一位從事房產(chǎn)中介行業(yè)多年的經(jīng)紀(jì)人如是說。
 
      供應(yīng)短缺
 
      除了中介這只手在樓市背后為房價(jià)推波助瀾外,從買方角度來看,供應(yīng)的短缺更加劇了房地產(chǎn)市場上的供需矛盾,讓“稀缺”的房源倍加搶手。
 
      中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言,“金九銀十”前,北京房地產(chǎn)市場一直面臨著供應(yīng)量過低的情況,數(shù)據(jù)顯示,今年1-8月,北京商品房供應(yīng)套數(shù)和面積刷新了歷史新低,僅供應(yīng)了18399套,同比去年同期減少了37.2%。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊更是直言,今年北京純商品住宅供應(yīng)態(tài)勢已經(jīng)可以用極度稀缺來形容。
 
      高珊進(jìn)一步分析稱,去年前8個(gè)月,北京新建商品住宅成交供需比基本能夠維持平衡,而今年同期這一市場供需比已跌至1:1.7,整體市場供應(yīng)的不足導(dǎo)致即使進(jìn)入“了傳統(tǒng)旺季‘金九’,樓市成交形勢仍難有太大起色。實(shí)際上,新建商品住宅供應(yīng)不足、價(jià)格快速上漲,剛需以及改善型消費(fèi)人群只能從商住房和二手房中做出選擇,這部分龐大的客群基礎(chǔ),令這兩類細(xì)分市場的成交量大幅增加,同時(shí)也促進(jìn)這些項(xiàng)目上調(diào)售價(jià)”。高珊表示。
 
      具體來說,有業(yè)內(nèi)專家表示,今年,大量買房需求從新房轉(zhuǎn)移至二手房市場,加劇二手房庫存消化,并進(jìn)一步推動(dòng)二手房市場成交量價(jià)雙漲。該專家向媒體記者透露數(shù)據(jù)顯示,今年1月北京的二手房庫存還有86563套,到了8月末就僅剩54309套了,而從往年來看,全年庫存數(shù)據(jù)一般不會發(fā)生如此大幅的波動(dòng),基本都能保持在一個(gè)相對穩(wěn)定的狀態(tài)。“從這一數(shù)據(jù)可以看出,隨著今年上半年二手房市場量價(jià)齊升,二手房庫存已處于低位。實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn),在售房源減少明顯,尤其是一些成交較好的區(qū)域,幾乎處于無房可售的境地,二手房價(jià)格躥升速度也很‘可觀’。”此外,北京商品住宅整體供應(yīng)方面一向相對穩(wěn)定,尤其對平衡全市新房交易價(jià)格起著一定影響的自住型商品房也出現(xiàn)了大幅縮水的情況。
 
      統(tǒng)計(jì)顯示,“金九”上半月,新建商品住宅(不含保障房)共成交6027套,環(huán)比8月上半月減少了11.3%。從成交結(jié)構(gòu)上分析,北京樓市旺季出現(xiàn)成交量明顯下滑,主要是由于自住型商品房成交驟降。數(shù)據(jù)顯示,上半個(gè)月,自住房網(wǎng)簽套數(shù)出現(xiàn)了91.7%的大幅度下降。
 
      后市看漲
 
      供需關(guān)系的變化最終還是需要通過影響消費(fèi)者的心理預(yù)期而反映到房價(jià)的漲跌上。“今年包括北京樓市在內(nèi)一線城市整體進(jìn)入‘高端年’。”張大偉表示。在此情況下,買方的心理勢必會更加受到各種“風(fēng)吹草動(dòng)”的左右,甚至變得“草木皆兵”起來。有專家甚至將此現(xiàn)象地形容為恐慌性追漲購房情緒釋放。
 
      近期,各種網(wǎng)絡(luò)社交平臺隔三差五就會傳出樓市調(diào)控新政收緊等消息,每當(dāng)傳言開始泛濫之時(shí),消費(fèi)者的“搶購”之風(fēng)就會開始刮起,并隨著預(yù)期的淡化而逐漸減弱。以近期政策調(diào)控傳言集中的一線商住交易市場為例,高珊表示,樓市商住調(diào)控政策預(yù)期再度升溫,而且預(yù)期中政策實(shí)施力度相比之前更為嚴(yán)格,而這也引發(fā)了商住項(xiàng)目出現(xiàn)成交熱潮,中秋入市的兩個(gè)商住老項(xiàng)目就均出現(xiàn)了漲價(jià)的情況,其中房山區(qū)的超級蜂巢相比5月首次入市時(shí)價(jià)格上漲了24%。
 
      不過,有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,從當(dāng)前市場供給端收縮的態(tài)勢看,下階段新房價(jià)格仍將可能保持平穩(wěn)增長的趨勢。“很多城市已經(jīng)進(jìn)入城市化后期,供應(yīng)量很難出現(xiàn)大幅提升,雖然今年北京政府相關(guān)部門增加了‘7090’類型土地供應(yīng),但供需緊張的形勢仍難改變。”張大偉直言,而且現(xiàn)在房價(jià)相對較低的剛需新房項(xiàng)目入市難度不斷加大,目前整體市場高端化形勢非常明顯,這就導(dǎo)致能令后市房價(jià)降溫因素越來越少,加之北京住宅土地供應(yīng)量不斷減少,僅有成交的土地屢創(chuàng)高價(jià),如無意外,未來房價(jià)或?qū)⒗^續(xù)維持整體穩(wěn)步上漲態(tài)勢。
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