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在今年“9·30”調(diào)控之后，一線城市及部分熱點(diǎn)城市的住房銷售量急劇下降，但是價(jià)格基本上沒(méi)有多少變化。這也意味著，只要市場(chǎng)的價(jià)格上漲預(yù)期沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者并不愿降價(jià)出售手中的住房，市場(chǎng)基本上會(huì)處于一個(gè)完全僵持狀態(tài)。
這種僵持狀態(tài)能夠持續(xù)多久，關(guān)鍵就看房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是能夠真正回歸到居住功能，真正去除泡沫。這就得從兩方面入手：
一是全面收緊住房按揭貸款。近一年來(lái)，住房市場(chǎng)的瘋狂與過(guò)度寬松的住房按揭貸款政策不無(wú)關(guān)系。如果住房按揭貸款政策不收緊，住房限購(gòu)政策所起到的作用十分有限。
一是收緊住房稅收政策。稅收政策是遏制住房投機(jī)炒作、擠出房地產(chǎn)泡沫最為有效的工具。住房稅收包括住房交易稅、住房交易所得稅、物業(yè)稅或房地產(chǎn)稅、住房空置稅、住房遺產(chǎn)稅等，而這些稅收政策能在事中、事后、持有等環(huán)節(jié)來(lái)遏制投機(jī)炒作。比如，最近無(wú)論是加拿大還是香港，遏制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作都是從住房稅收政策入手。
對(duì)于住房按揭信貸政策，今年“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控政策提高了首付，而且一些城市的政策還是十分嚴(yán)厲的，但是住房按揭貸款利率沒(méi)有調(diào)整。在全面禁止首付貸的情況下，首付全面提高能夠阻止不少住房投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從10月份貸款增長(zhǎng)的情況來(lái)看，相關(guān)數(shù)據(jù)已清楚地透露出一些端倪。
最近央行數(shù)據(jù)顯示，10月底本外幣貸款余額110.18萬(wàn)億元，按年增長(zhǎng)12.3%，人民幣貸款余額104.77萬(wàn)億元，上升13.1%。10月人民幣新增貸款錄得6513億元，增加1377億元。不過(guò)，與9月人民幣新增貸款1.22萬(wàn)億元相比，按月則大大減少46.6%。還有，10月新增社會(huì)融資規(guī)模為8963億元，比9月的1.72萬(wàn)億元大幅下降近50%。
10月銀行新增人民幣貸款按月大跌46.6%，很大程度上是與這個(gè)月房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)有關(guān)。房地產(chǎn)調(diào)控政策讓住房按揭貸款的首付比例全面上升，并且禁止居民購(gòu)買第三套住房，從而使得不少住房投機(jī)炒作者根本無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，這就使得以居民住房按揭貸款為主的中長(zhǎng)期新增貸款在這個(gè)月內(nèi)下跌了近5000億元，10月中長(zhǎng)期貸款僅增加4891億元。也就是說(shuō)，“9·30”房地產(chǎn)宏觀調(diào)控讓居民的新增住房按揭貸款快速下降，從而導(dǎo)致住房貸款增長(zhǎng)全面下降。
隨著監(jiān)管部門對(duì)居民住房按揭貸款總量收緊，以及商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)買住房居民的收入進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審核，住房貸款增速可能還會(huì)繼續(xù)下降。在未來(lái)兩個(gè)月里，如果居民的住房按揭貸款仍然以10月份這樣的速度持續(xù)下降，也就意味著住房投機(jī)炒作者正在退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者不能不密切關(guān)注。
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