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新年土地供應加速 重點城市住宅地塊仍是角逐焦點
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2017-01-22  來源:21世紀經(jīng)濟報道  點擊數(shù):2034

      2017年開年以來,房企拿地意愿仍然強烈。

 
      1月19日,北京市迎來2017年土地首拍。僅掛牌出讓房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地,卻吸引了包括遠洋、愗源、富力、萬科等20余家房企及聯(lián)合體參與角逐。
 
      當天下午土地競拍前一個小時,21世紀經(jīng)濟報道記者已經(jīng)在北京市國土局看到,交易大廳外人頭攢動。大屏幕顯示著此次拍賣的土地交易信息,參與者們?nèi)齼蓛桑蛘净蜃?,均在大廳內(nèi)熱烈地交談。許多人已經(jīng)站在會議室門口焦急地排隊等候。
 
      19日成交的地塊中,僅門頭溝潭柘寺一宗完成交易,由京投發(fā)展(8.620, 0.13, 1.53%)、遠洋、龍湖、保利、首開五家企業(yè)組成的超級聯(lián)合體競得,總價為63.3億元,溢價率11%,這是開年以來成交的全國高總價地塊。
 
      土地供給結(jié)構調(diào)整
 
      近期土地市場供給已經(jīng)加快。
 
      海通證券數(shù)據(jù)顯示,2016 年12月,地方政府增加供給,使土地市場供求環(huán)比繼續(xù)上升,而土地成交價格環(huán)比上升、溢價率環(huán)比下降。12月,全國一二三四線城市分別推地1.91億、0.10億、1.02億、1.37億平方米,環(huán)比分別增加28.1%、13.1%、23.3%、33.3%。
 
      供給加速的同時,土地市場熱度不減。
 
      2017年開年以來截至18日,土地市場成交金額超過50億的合計有11個城市,最高的為合肥市,土地成交額達220億。
 
      從1月已開賣土地的城市來看,在南京、合肥、佛山、寧波等城市首推地塊拍賣中房企的熱情度依然很高,鄭州、成都部分重點地塊也受到較高關注度。
 
      南京于1月12日舉行首場土拍,推出的7宗地塊中2宗住宅地塊受到追捧,其中江寧濱江G90地塊拍出11077元/平方米突破區(qū)域最高現(xiàn)房銷售起始價,同樣江寧湯山G91號地塊總價超過最高限價將搖號定奪;合肥也于1月13日迎來首場土拍,共計出讓新站區(qū)等7宗地,吸金71.45億,其中多宗地塊溢價率都超過100%;佛山、寧波首場土拍部分地塊也拍出區(qū)域單價新高。
 
      另一方面,上海、深圳、青島、無錫等城市對推地屬性做了結(jié)構調(diào)整,土拍被“降溫”。如上海1月5日推出的寶山羅涇鎮(zhèn)2宗地,其中一塊住宅地塊受到房企歡迎,拍出了57%的較高溢價率,另一宗商業(yè)用地溢價率僅3%。深圳1月5日推出2宗工業(yè)地、1宗商業(yè)地,均以底價成交。無錫在商業(yè)供應過量的市場環(huán)境下,首拍推出錫東新城商務區(qū)五星級酒店地塊也反響平平。青島也避開純住宅用地供應,出讓了3宗純商業(yè)地塊、2宗住宅兼容商業(yè)地塊。
 
      CRIC分析師沈曉玲認為,重點城市,尤其是住宅地塊,依然是房企角逐拿地的焦點,其他二線省會城市的部分重點地塊也將受到房企關注。如本次首場土拍中,石家莊推出緊鄰正定新區(qū)園博園核心位置的兩宗商務金融地均以200%以上的高溢價成交。城市之間和城市內(nèi)部的土拍行情分化現(xiàn)象或是今年主流。
 
      警惕套利性虧損
 
      地價高企是去年土地市場的主要表現(xiàn),不少開發(fā)商已經(jīng)意識到其中風險。
 
      此前,融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示,他曾與萬科高級副總裁譚華杰討論過,現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)是套利性虧損,比如花1萬單價拿地,房子出售單價為2萬,接著又用3萬單價拿地。其間風險很大,包括現(xiàn)金流風險和高地價。
 
      孫宏斌表示,“去年年底到今年年初我在公司一直說不要讓杭州現(xiàn)象出現(xiàn)。杭州現(xiàn)象是指杭州房價在2006-2007年時曾經(jīng)超過上海,但后面有5-6年的時間基本沒怎么漲,在這過程中,杭州開發(fā)商基本沒賺錢?,F(xiàn)在大家都知道面粉比面包貴,但去年確實發(fā)生過整個城市的地價都比售價貴,這是非?;奶频氖?,所以下一波控制風險更重要。”
 
      沈曉玲建議,開發(fā)商在未來拿地時,應注意城市選擇,拿地方式可以多樣化。比如在杭州、蘇州、南京、深圳等城市,2016年地價已經(jīng)高企,今年要控制拿地價格;而成都、重慶、昆明等市場趨于飽和,可考慮投資一些中小型地塊,可加快開發(fā),保證快速變現(xiàn);北京、上海、廈門、廣州、合肥等城市抗風險能力強,但土拍限制較為嚴格,房企可碰碰運氣,多參與,搖號搖到、溢價較低就拿。
 
      另外,沈曉玲也不建議房企進行大規(guī)模擴張,建議聚焦現(xiàn)有城市。尤其是擴張欲望較強的中小型房企,應當做好已進入城市的深耕發(fā)展。建議開發(fā)商不拿或少拿地王。
 
      她認為,2017年機遇與挑戰(zhàn)并存,政策面收緊令房企或面臨銷售困境,房企拿地應規(guī)避高總價、高溢價、高單價地塊,但與此同時,土地市場的降溫也值得期待,趁土地價格回落之時,房企可選擇性增加土地儲備。另外2016年不少房企抓住并購機會推高了銷售業(yè)績,企業(yè)土地糧倉也得到充實。房企在今年可加強自身的品牌或資本實力,尋找與自身發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的收并購標的。
 
      不過,新城控股副總裁歐陽捷認為,“大家還是要拿地的。”如2015年上海共有278家房企,但截至去年10月,在上海擁有200套以上可售住房的只有46家房企,這也只是一棟樓的數(shù)量。這導致房企在熱點城市沒有立足之地,只能退出。因此拿地很重要。
 
      歐陽捷指出,“尤其在京滬深,聯(lián)合拿地的情況會較多。二線熱點城市與一線城市非常相似,成交地價還是在往上走。對于非熱點城市,如果政府繼續(xù)大量供應土地,地價肯定往下走。但現(xiàn)在政府在減少供應土地,就是為了維持地價平穩(wěn)。因此,這些城市的土地供應會相對減量,但土地出讓金不會減少,也就意味著地價不會降低。政府還是缺少降地價的意愿和動力。”
 
 
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