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就像房地產(chǎn)市場自身的周期性規(guī)律一樣，房地產(chǎn)稅的話題也周期性地成為輿論界焦點。近些年來，房地產(chǎn)市場的持續(xù)**和一線城市房地產(chǎn)價格的大幅波動，使得房子成為牽動經(jīng)濟(jì)社會動向的一股關(guān)鍵力量，與之相關(guān)的因素的重要性也隨之大增，房地產(chǎn)稅政策就是其中之一。
業(yè)界學(xué)界對房地產(chǎn)稅的討論已經(jīng)長達(dá)20多年，相比于過去多次“只打雷不下雨”的熱議，目前房地產(chǎn)稅大有“動真格”之勢。今年以來，包括國務(wù)院文件、住建部官員言論中都有相關(guān)內(nèi)容的表述。而再往前看，則是去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上那句后來被廣為傳播的“房子是用來住的，不是用來炒的”。由此可以看出，政府對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度是相當(dāng)明確且在漸次推進(jìn)的。
當(dāng)此之時再提房地產(chǎn)稅，其目的不言而喻，即高層希望通過房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)房價，壓縮投機(jī)空間，倒逼炒房者出局，迫使房地產(chǎn)市場回歸至一個健康的商品市場屬性。房產(chǎn)稅作為一個稅種，本身確實天然帶有調(diào)節(jié)市場的使命和功能。問題在于，它是否會乖乖地按照政府和普通居民預(yù)設(shè)地路子去走呢？
從坊間所議來看，大家最為擔(dān)憂的一個后果是在實質(zhì)征收過程中，房地產(chǎn)稅會轉(zhuǎn)嫁至本來就負(fù)擔(dān)沉重的購房者身上。這一情形會不會發(fā)生呢？筆者認(rèn)為，要具體情況具體分析。按照市場規(guī)律，房地產(chǎn)稅作為新增的交易成本，不管通過什么手段，最終往往是由原來的交易格局中處于“弱勢”地位的那一方來承擔(dān)。
中國的房地產(chǎn)市場，這種交易格局事實上是倒掛的。一二線城市是明顯的賣方市場，供不應(yīng)求，價格過高，投機(jī)嚴(yán)重同時剛需者難以承擔(dān)，三四線城市則相反，當(dāng)務(wù)之急在于去庫存。據(jù)此推測，需要去杠桿和打擊投機(jī)炒房的主要在一二線城市。房地產(chǎn)稅如果會較快地落地開始征收，不同城市之間在具體執(zhí)行操作過程中，可能會有比較大的差別。
本著打擊投機(jī)的目的，房地產(chǎn)稅在設(shè)計上應(yīng)該會特別考慮到“差別化”，也就是對應(yīng)稅房產(chǎn)的清晰界定，重稅哪部分、輕稅或免稅哪部分。從國外經(jīng)驗來看，很多國家也都會設(shè)置一個起點，即規(guī)定一戶家庭在多少面積房產(chǎn)范圍內(nèi)免征，超過規(guī)定的部分才開始繳納。
一個始料未及的中國特色政策可能會對此產(chǎn)生重大影響，那就是計劃生育政策的逐步放開，二孩放開的節(jié)奏比廣大群眾預(yù)期的要快得多，誰也說不準(zhǔn)政策以后會如何變動。對于個體家庭而言，正處于觀念轉(zhuǎn)換、經(jīng)濟(jì)權(quán)衡的階段。按照中國人的傳統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)條件較好的家庭，父母為子女提前購置房產(chǎn)是常見做法。這勢必會使得“剛需”和“炒作”的界定變得更為復(fù)雜。
在子女成年之前購置的房產(chǎn)必定在屬于一個家庭的多套房產(chǎn)。這類房產(chǎn)與炒作房產(chǎn)是否可以合理區(qū)分呢？如果不加區(qū)分，一律將免稅面積放寬，那征收房產(chǎn)稅的意義就大大降低了。房產(chǎn)稅免征面積和稅率的設(shè)定反過來肯定也會影響購房選擇，甚至影響到家庭對是否要生二孩的態(tài)度。
中國社會龐大復(fù)雜，政策多而常變，與房地產(chǎn)市場沾上關(guān)系的因素又尤其之多，類似二孩放開這類人口政策本就處在動態(tài)變化過程中，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性不平衡狀態(tài)也十分明顯，且極易受到影響。而這種本著明確的調(diào)節(jié)市場的目的出臺的房地產(chǎn)稅收政策，應(yīng)當(dāng)注意其適用性和可操作性， 保留靈活調(diào)整空間。（方海平） |