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在一線城市限購之后，受溢出效應影響，環(huán)一線城市周邊也由于成交大漲而被陸續(xù)限購。與此同時，房企投資也傳導到土地市場，部分強三四線城市最近土拍市場隱現(xiàn)火熱氣息。
3月22日，蘇州太倉7幅土地出讓，共計建筑面積35萬平方米。這是太倉土拍歷史上首次推出限價制度，每幅地塊均設置網(wǎng)上競價終止報價以及一次性報價最高價。
據(jù)太倉市國有建設用地使用權網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，本次土拍共有超過50家房企報名參加，多幅土地報名房企超過20家，導致有5幅土地直接進入一次性報價環(huán)節(jié)。由于限價，所有土地都控制在溢價50%左右成交。本次土拍中，遠洋地產(chǎn)、同濟地產(chǎn)、東原地產(chǎn)、金地地產(chǎn)為首入太倉。
“最近在土拍市場我們遭遇到的品牌房企越來越多，比如旭輝、金地、中海、金茂、萬科、龍湖等。”一名專注于三四線城市做住宅的房企人士對記者透露，調(diào)控在繼續(xù)，整體市場下行是有可能的。他所言的“整體市場下行”，指的是銷售市場上的成交量下探、繼而影響到土地市場的下探。
無可否認的是，三四線城市土地潮涌已是趨勢。日前，南昌市公布了2017年土地供應計劃：今年南昌市計劃供地合計30777畝。擬供應的住宅用地中主要包括保障性住房用地和其他普通商品房用地，供應面積分別為2444畝和5140.44畝，合計7584.44畝，約占供地總面積24.64%。其中，保障性住房用地主要指棚戶區(qū)改造用地。
強三四線城市受熱捧
早在2月中旬無錫的一場土拍現(xiàn)場，就涌現(xiàn)了包括碧桂園、新城、恒大、中海、保利、金茂、龍湖、萬科等品牌房企參與。房企涌向強三四線城市，地價也隨之被刷新。
前述太倉土拍，盡管有限價措施，但當天有好幾幅地塊地價也被刷新紀錄。比如遠洋地產(chǎn)以32937萬元總價，樓面價3877.47元/平方米，摘得港區(qū)WG2017-1-2光華路南和平路西c-01地塊，刷新了區(qū)域樓面價紀錄，溢價率為53.15%。
3月22日，廣西南寧多幅地塊出讓，其中一幅位于核心地段的地塊引來恒大、萬科、招商、綠地等13家房企參拍，最終由中昂地產(chǎn)以5000元/平方米的高樓面地價競得，刷新其所在區(qū)域歷年來樓面地價紀錄。
旭輝控股董事長林中此前在年報發(fā)布會上透露，今年會關注強三四線城市的拿地機會。新希望地產(chǎn)與中梁地產(chǎn)同屬在三四線城市發(fā)展較快的房企。據(jù)不完全統(tǒng)計，中梁地產(chǎn)目前除了湖州之外，浙江所有地級市都已進駐。“經(jīng)我們測算，地塊價值一旦超過內(nèi)部可行性研究分析，就會放棄參與競拍”，中梁地產(chǎn)相關人士表示。
據(jù)介紹，今年以來截至3月20日，中梁地產(chǎn)銷售已過百億，這個金額相當于公司2016年三季度末的銷售規(guī)模。
“三四線目前投資客比例不算多，自住為主。”中梁地產(chǎn)一名員工透露，大部分三四線城市不適合投資，主要靠當?shù)氐馁Y金流動性支撐樓市。
正如上述業(yè)內(nèi)人士所言， 房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性越來越強。“大型房企融資途徑多，哪怕一兩個項目拿錯了，也能扛得??；但有的企業(yè)為了拿地，不顧利潤測算，市場熱度過后，風險就暴露了”。
上述人士又指出，強三四線城市地產(chǎn)項目的成本與利潤目前來看還不錯，但是蛋糕小，房企需一邊尋找一邊吃下地塊，這樣比較辛苦；在弱一點的三四線城市，不容易找到合適的地塊。“能否搶占這一輪三四線城市的商機，看企業(yè)的本事了”，他指出，因此目前房企間已有明顯分化。
一個現(xiàn)象是，大部分房企已開始通過項目層面的融資稀釋風險。從這方面來看，有部分企業(yè)對于土地市場也已開始變得謹慎。
M2小周期變化
三四線城市土地漸熱，但二線城市的土地仍不見降溫。
3月24日，杭州市蕭山區(qū)一天兩幅土地收獲72.66億元土地出讓金。兩地塊位于建設一路和寧東路交叉口，總出讓面積94978平方米，總體量達23.74萬平方米，兩宗地總起始價為40.4億元。被恒大、融信分別競得。
這導致杭州市國土資源局當晚發(fā)布土地新政：當溢價率達到50%時，地塊所建商品房屋須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉(zhuǎn)入競報自持比例；當有兩個或兩個以上競買人投報自持面積比例為100%時，轉(zhuǎn)入投報配建養(yǎng)老設施程序。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，房地產(chǎn)市場走勢與M2有關。去年的一輪房價上漲可看作是寬松的貨幣環(huán)境疊加資產(chǎn)荒，共同導致了資金集中流入熱點城市房地產(chǎn)市場，推動房價超預期上漲。從貨幣環(huán)境來看，除了幾次降息外，還應當關注貨幣供應增速。2009年以來 M2的規(guī)模保持了高速增長，季度環(huán)比增速基本均為正，M2/GDP的比例大幅上升，從2009年的1.74倍逐年上升到2016年的2.03倍。
然而，央行3月初公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份人民幣貸款增加1.17萬億元，環(huán)比有所減少，同比多增4391億元。截至2月末，廣義貨幣（M2）余額158.29萬億元，同比增長11.1%，增速分別比上月末和去年同期低0.2個和2.2個百分點；狹義貨幣（M1）余額47.65萬億元，同比增長21.4%，增速分別比上月末和去年同期高6.9個和4個百分點。
截至2月底，M1-M2增速剪刀差環(huán)比擴大 7.1 個百分點到 10.3%。張宏偉指出，由此可見，M2增速有下行趨勢，預計3月份還會下行。
另一名房企人士則認為，若等到M1與M2交叉的時候，市場就迎來可以出手拿地的時機。“我們預測7、8月份會交叉，形成機會點。”他透露，公司目前也在三四線城市找尋目標。
同策咨詢研究部一份研究報告指出，當M1-M2增速剪刀差處于高點時，貨幣政策寬松令房地產(chǎn)市場熱度提高，商品住宅市場出現(xiàn)量價齊升的火熱態(tài)勢，此時會有相應的樓市收緊政策出臺；反之當M1-M2增速剪刀差處于低位時，就會有救市政策出臺。2016年下半年M1-M2增速剪刀差持續(xù)處于歷史高位，預計2017年仍處于政策收緊期，觸底期應該在2017年下半年。
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