當(dāng)前,100多家上市房企2016年的年報(bào)披露已進(jìn)入尾聲。三年來(lái),房企跨界轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)游戲、金融、醫(yī)療和養(yǎng)老等領(lǐng)域的舉動(dòng)讓外界眼花繚亂,但" />

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以租養(yǎng)老比以房養(yǎng)老更好?養(yǎng)老地產(chǎn)權(quán)屬仍是一大瓶頸
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2017-04-27  來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞   點(diǎn)擊數(shù):12981

      當(dāng)前,100多家上市房企2016年的年報(bào)披露已進(jìn)入尾聲。三年來(lái),房企跨界轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)游戲、金融、醫(yī)療和養(yǎng)老等領(lǐng)域的舉動(dòng)讓外界眼花繚亂,但從業(yè)績(jī)來(lái)看,這些跨界產(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)難成氣候。

 
      以養(yǎng)老為例,保利地產(chǎn)作為央企地產(chǎn)巨頭,最早開始探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),尤其是掘金養(yǎng)老地產(chǎn)?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱保利地產(chǎn)去年年報(bào)發(fā)現(xiàn),支撐其千億元級(jí)銷售業(yè)績(jī)的仍是商品住宅等地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。
 
      根據(jù)民政部預(yù)計(jì),2020年我國(guó)老年人口將達(dá)到2.43億,中國(guó)60歲以上老年人口2033年前后將翻番到4億,到2050年左右將達(dá)到全國(guó)人口的1/3。萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖曾表示:“未來(lái)20年,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)誕生一個(gè)萬(wàn)億市值的企業(yè)。”
 
      為什么這個(gè)萬(wàn)億級(jí)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),至今仍步履蹣跚?近日,北京舉行了“地產(chǎn)跨越老齡化”專題論壇,會(huì)后北京大學(xué)國(guó)家治理與老齡化產(chǎn)業(yè)政策研究課題組執(zhí)行主任、中原集團(tuán)首席咨詢顧問(wèn)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)組專家張坤昱接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,以房養(yǎng)老、信用貸和抵押消費(fèi)貸均存在一些問(wèn)題。比如以房養(yǎng)老模式,保監(jiān)會(huì)曾鼓勵(lì)推行過(guò),但國(guó)內(nèi)發(fā)展動(dòng)力不足。
 
      上述課題組給出的一組數(shù)據(jù)顯示,目前北京退休工資平均3355元/月,上海退休工資平均為3283元/月。就養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品而言,以京滬高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為例,一位老人一個(gè)月繳費(fèi)基本上在1.2萬(wàn)元~1.5萬(wàn)元,這一價(jià)格顯然很大一部分老人無(wú)法承受。
 
      張坤昱強(qiáng)調(diào),需求方有沒(méi)有養(yǎng)老服務(wù)的消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力,決定了養(yǎng)老市場(chǎng)是否能夠穩(wěn)定和良性地發(fā)展下去。
 
      上述課題組提供的一種養(yǎng)老創(chuàng)新思路是,通過(guò)改良倒按揭,在不轉(zhuǎn)移老人產(chǎn)權(quán)的前提下,將房子抵押給金融機(jī)構(gòu),原有房產(chǎn)還可以出租,房屋收益部分屬于老人。如此一來(lái),房產(chǎn)由不動(dòng)產(chǎn)變成了流動(dòng)資產(chǎn)包,來(lái)支撐老人購(gòu)買養(yǎng)老產(chǎn)品,老人百年之后,子女可以進(jìn)行接力貸或者拍賣變現(xiàn)。
 
      上述模式也就是“以租養(yǎng)老”。以香港地區(qū)的“雋悅”項(xiàng)目為例,張坤昱介紹說(shuō),長(zhǎng)者公寓的安老按揭由香港地區(qū)的按揭證券推出,這時(shí)業(yè)主可用按揭貸購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù),所抵押的房屋可以出租反補(bǔ)按揭貸。當(dāng)按揭貸終止時(shí),業(yè)主或其繼承人可優(yōu)先償還按揭款以贖回抵押物業(yè),如果無(wú)法償還時(shí),銀行將其抵押房屋拍賣優(yōu)先受償,實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)老”。
 
      一位金融界資深人士表示,以租養(yǎng)老模式解決了當(dāng)下遇到的房產(chǎn)抵押后升值和老年人因年齡難以貸款的兩大問(wèn)題,卻帶來(lái)了新的問(wèn)題。首先政策壁壘難以突破,自有住房抵押之后購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)在政策上不被允許;其次,養(yǎng)老地產(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題及未來(lái)處置不好解決。
 
      張坤昱坦言,香港案例能否借鑒到內(nèi)地尚待觀察,以租養(yǎng)老與房屋自有化率、國(guó)家政策及家庭觀念有很大關(guān)系。前述金融界人士建議說(shuō),國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)持有物業(yè)并長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng),通過(guò)向養(yǎng)老人群出租收費(fèi),在國(guó)家力推資產(chǎn)證券化的背景下,通過(guò)創(chuàng)新金融產(chǎn)品擴(kuò)大規(guī)模。
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