|
調控深入，各地進入存量房時代的特征逐漸明朗化，與此同時，最近中介掛出的二手房源呈下滑態(tài)勢，成交也在低位徘徊。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，判斷一個城市是否進入存量房時代，只需要看其二手房交易量是否超過 新房。這將呈三大特征：二手市場活躍的城市，表明投資活動越多，資金流入量越大；房價上升壓力越大，則表明置換型市場競爭激烈，張宏偉認為均價1.5萬元/平方米的城市是主流；租賃市場會開始興起，切入長租公寓的時機來了。
一線城市、熱點城市土地供應縮量，二手房成交主導市場的趨勢將越發(fā)明顯。有券商預測，到2020年，存量房交易占新房成交的比例將提升至70%。
存量時代城市格局
杭州就是正在進入存量時代的熱門城市之一。在過去兩年去庫存的政策影響下，可售新房數(shù)量下滑明顯，加上新推地塊的預售證審批要求提高，新房從拿地到入市的供應周期在變長。自2015年起，杭州市二手房成交量明顯增加，此現(xiàn)象在主城區(qū)尤其明顯。
杭州市住保房管局市場處的數(shù)據(jù)顯示，2015年杭州主城區(qū)二手住宅成交43794套，超過同年新建商品住宅的43679套，實現(xiàn)了逆轉。
到了2016年，主城區(qū)二手住宅共計成交69580套，比新建商品住宅的成交多出17814套，主城區(qū)率先進入存量房時代。
北京則更早進入了存量房時代。2009年，其二手住宅成交量已達26.7萬套，遠超當時新建商品住宅11.5萬套的成交量。
2016年，北京二手房成交量繼續(xù)攀升，在所有商品住宅中占比超過8成。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計，北京全年二手房成交突破27.2萬套，新房成交量僅為4.7萬套。
中國指數(shù)研究院報告表明，除一線城市外，南京在2016年突破15萬套二手房成交量，不僅相當于2014年和2015年兩年成交量的總和，也比2016年新房銷量多出2.4萬套。成都、天津、杭州的二手房交易套數(shù)和新房交易套數(shù)在進入2016年后也都達到了1︰1左右。
對此中原地產(chǎn)首席分析師張大偉于16日向記者表示，從市場看，二手房價格相比新建住宅更能代表市場價格，尤其大部分熱點一二線城市，二手房交易量都已超50%。
從市場趨勢看，北京二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了成交量大跌，成交價格微跌的現(xiàn)象，預計從趨勢看，在淡季6-8月，成交量有可能繼續(xù)低迷，而成交價格的變化可能會更加明顯。
相比新房市場的規(guī)范，二手房交易過去一直存在許多漏洞，一名業(yè)內(nèi)人士指出，此領域相對處于“野蠻生長”階段，交易信息不完全透明，還有虛假房源、二手房經(jīng)紀人業(yè)務水平良莠不齊等問題。
不過，早已進入存量時代的上海，二手房交易過程產(chǎn)生的資金就受到官方監(jiān)管，買家將房款打到指定的監(jiān)管賬戶，在未完成房產(chǎn)交易過戶前，可確保這筆資金的安全性。
房企搶灘
有業(yè)內(nèi)人士認為，房企通過公開市場拿地已變得越來越難，這導致其開始尋求土地以外的投資機會，比如二手房市場。這既是防御 房地產(chǎn)領域政策調整風險的考慮，也是在2017年市場降溫預期下的一種主動防御策略。
對于房企而言，告別黃金十年，二手存量房交易市場將取代新房交易市場成為資本追逐的熱點。開發(fā)商萬科、融創(chuàng)都開始搶灘二手存量市場。
4月19日，萬科投資30億元入股鏈家集團。今年初，融創(chuàng)中國以26億元的價格獲得北京鏈家6.25%股權。
數(shù)據(jù)顯示，在二手房交易領域，鏈家在北京、上海、天津、成都、青島、大連、武漢、重慶的市場占有率為第一。
張宏偉指出，隨著新房市場逐漸觸碰到天花板，萬科一直在尋找新的業(yè)務增長點。萬科的商業(yè)邏輯是利用自身的房地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)捆綁新的業(yè)務增長點，這包括養(yǎng)老、教育、度假、租賃公寓、物流地產(chǎn)等地產(chǎn)業(yè)務，及裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等延伸業(yè)務。
今年年初，萬科總裁郁亮也公開表示，萬科希望傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務以外的新業(yè)務也能達到跟開發(fā)業(yè)務相提并論、并駕齊驅的水平。
房企切入長租公寓的邏輯也在于此。 |