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專家建議:對熱點城市試點房產(chǎn)稅,保障房供應(yīng)占50%以上
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2017-08-07  來源:澎湃新聞網(wǎng)   點擊數(shù):21729

      經(jīng)過去年“9·30”開始的兩輪密集調(diào)控后,一線及熱點二線城市房地產(chǎn)市場進(jìn)入“量跌價穩(wěn)”階段,房價過快上漲勢頭得到遏制。業(yè)內(nèi)人士表示,要利用好窗口期,從住房制度建設(shè)、土地供給、金融財稅等方面入手出臺樓市調(diào)控長效機(jī)制。

 
      建立多層次住房供應(yīng)體系
 
      記者采訪了解到,改革開放30多年來,我國住房制度從計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型過程中,國民住房問題主要依靠市場手段傾向明顯,保障房、安居房存在明顯短板。專家建議,應(yīng)通過立法等手段進(jìn)一步完善商品房、公共住房、租賃住房等相關(guān)住房基礎(chǔ)性制度,完善國家住房制度總體框架。
 
      深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示,應(yīng)以“高端有市場、中端有支持、低端有保障”為目標(biāo),規(guī)范滿足高收入家庭需求的商品房制度,建立滿足中等收入家庭需求的安居房制度,完善滿足低收入家庭需求的基本住房保障制度,爭取安居房、公租房等公共住房供應(yīng)規(guī)模達(dá)到供應(yīng)總量的50%以上。
 
      “當(dāng)前一線和熱點二線城市房價高企,那些新就業(yè)大學(xué)生工作頭兩年的收入并不高,但他們未來將是社會的中堅分子。要滿足新就業(yè)無房職工等‘夾心層’群體的需求,需要大力發(fā)展有限產(chǎn)權(quán)的自住型住房。”王鋒建議,可借鑒境外經(jīng)驗,按照“共有產(chǎn)權(quán)”模式,建立安居住房制度體系。
 
      住房租賃短板也亟待補(bǔ)齊。我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉建議,將住房租賃作為地方政府供給公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的必選內(nèi)容。在市場起步階段,減輕企業(yè)納稅人向個人出租房屋的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),待市場蛋糕做大、初具規(guī)模經(jīng)營時再恢復(fù)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。此外,建議取消商品房預(yù)售制,允許鼓勵開發(fā)公司向開發(fā)、持有并租賃轉(zhuǎn)型,培育專業(yè)化、社會化的住房租賃公司。
 
      北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示,就滿足居住功能而言,租賃方式是一個不錯的選擇。尤其是對于剛進(jìn)入城市的新市民、新職工而言,可通過租賃滿足其住房需求,但保障有穩(wěn)定的租賃關(guān)系的承租者同戶籍人口一樣享受到教育、醫(yī)療等公共服務(wù)也很關(guān)鍵。
 
      建立城市中長期土地供應(yīng)計劃
 
      7月7日,《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出,上海“十三五”期間計劃供應(yīng)5500公頃住宅土地,可提供住房約170萬套,比“十二五”期間增加60%左右。在上海之前,北京今年也提出未來五年計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃,其中國有建設(shè)用地5000公頃,集體建設(shè)用地1000公頃,以保障150萬套住房建設(shè)需求,其中包括50萬套租賃住房。
 
      業(yè)內(nèi)人士表示,充足的住宅用地供應(yīng)是實現(xiàn)樓市供需平衡、防止市場大起大落的基礎(chǔ),應(yīng)該科學(xué)制定城市中長期土地供應(yīng)計劃,并對完成率進(jìn)行剛性約束。
 
      “房地產(chǎn)市場以往的‘過熱’或高庫存,很大程度上是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡所致,其病根在于各城市政府對供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)結(jié)構(gòu)缺乏長期有效的把控。”廣東省房協(xié)會長王韶建議,應(yīng)支持各城市通過自主調(diào)整城市建設(shè)土地規(guī)劃邊界,自主調(diào)整城市各類用地的規(guī)劃功能。
 
      當(dāng)前,城市群、都會區(qū)成城市化新趨勢,單一的城市規(guī)劃已不適應(yīng)時代需要。深圳市規(guī)劃國土委員會副主任王東說,我國各大城市土地資源由歷史上行政區(qū)劃決定,如果僅僅根據(jù)各個城市既有的土地面積來確定建設(shè)用地的規(guī)模,就會導(dǎo)致土地面積小的城市在商品房用地指標(biāo)上嚴(yán)重不足,建議中央出臺政策鼓勵超特大城市推進(jìn)與周邊城市的協(xié)調(diào)發(fā)展,從城市群總體規(guī)劃的角度來配置土地資源,支持超特大城市加大與周邊城市城際公共交通建設(shè)力度,促進(jìn)城市群產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療、住房等資源的共建共享。
 
      專家還表示,在土地供應(yīng)上,地方政府也應(yīng)該樹立新型房地產(chǎn)觀。“去房地產(chǎn)化”不是不要房地產(chǎn),而是不要把土地集中在商業(yè)住宅,同時要發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)。
 
      完善房地產(chǎn)財稅金融制度
 
      長期以來,土地資源成為地方政府融資的工具,“土地財政”是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制繞不過去的“坎”。專家及業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)稅作為地方財政收入的穩(wěn)定來源是國際通行做法,應(yīng)加快房地產(chǎn)稅制改革,擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點,進(jìn)而構(gòu)建有利于房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)的稅收支撐體系。
 
      記者采訪了解到,近年來國家通過調(diào)整增值稅、個人所得稅等手段抑制投機(jī)、投資需求,但在實際交易中,買家稅費(fèi)全部轉(zhuǎn)嫁至購房者身上,硬性的交易成本導(dǎo)致房價持續(xù)上升。特別是在一二線重點城市老城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的房屋,基本上都是買家負(fù)擔(dān)全部稅費(fèi)。
 
      “我國房地產(chǎn)領(lǐng)域主要是流轉(zhuǎn)稅,持有階段的稅負(fù)較輕,在賣方市場下容易發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。應(yīng)推進(jìn)保有環(huán)節(jié)稅收制度構(gòu)建,經(jīng)過多年積淀,我國一線城市和部分二線城市已具備先行征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件。”廣東省地產(chǎn)商會秘書長黃朝暉建議,在重慶、上海房產(chǎn)稅試點基礎(chǔ)上,對一線和部分二線熱點城市先行試點征收房產(chǎn)稅。
 
      不少專家認(rèn)為,購買住房而不居住不僅是投機(jī)炒作,也是巨大的資源浪費(fèi)??梢越梃b國際經(jīng)驗通過征收住房空置稅來打擊炒房行為,從而將空置的存量住房逼入市場,有效增加住房供給。
 
      (原題:《專家建議對一線和部分二線熱點城市試點房產(chǎn)稅》)
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