“大家在長(zhǎng)租公寓方面都是剛剛起步階段,與同類的品牌差異其實(shí)并不大,現(xiàn)階段還是同質(zhì)化比較嚴(yán)重。”萬科北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人在" />

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長(zhǎng)租公寓正起步現(xiàn)同質(zhì)化擴(kuò)張 租金難挑盈利大梁
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2017-08-18  來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)  點(diǎn)擊數(shù):21880

      “大家在長(zhǎng)租公寓方面都是剛剛起步階段,與同類的品牌差異其實(shí)并不大,現(xiàn)階段還是同質(zhì)化比較嚴(yán)重。”萬科北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)的一句感嘆,道出了目前長(zhǎng)租市場(chǎng)遇到的一些實(shí)質(zhì)性問題。

 
      8月15日,記者實(shí)地走訪北京和成都多家品牌長(zhǎng)租公寓發(fā)現(xiàn),目前品牌公寓在運(yùn)營(yíng)上存在多種模式,其中集中式和分散式長(zhǎng)租公寓面臨著不同的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn),但卻面臨著同樣的擴(kuò)張痛點(diǎn)。
 
      中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴記者,目前長(zhǎng)租公寓并沒有盈利模式,最核心的問題是資產(chǎn)收益率與資金成本不匹配。從公寓的資產(chǎn)價(jià)格來說,租金的收益率不到1%,這種情況下連管理成本都無法收回。
 
      起步期同質(zhì)化:未來差異競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)在服務(wù)
 
      根據(jù)邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,北上廣深這四個(gè)一線城市的集中式品牌長(zhǎng)租公寓數(shù)量合計(jì)達(dá)335家,占集中式品牌長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的70%。
 
      其中,有以YOU+、魔方等為代表的互聯(lián)網(wǎng)型公寓品牌,還涌現(xiàn)出以萬科泊寓、世聯(lián)紅璞、龍湖冠寓等為代表的開發(fā)商系公寓,以窩趣、城家為代表的酒店系公寓及以自如、相寓為代表的中介系公寓。
 
      在以規(guī)模和開店速度為主要指標(biāo)的情況下,差異化往往成為被忽略的問題。
 
      從長(zhǎng)租公寓的模式來看,集中式更加注重物業(yè)服務(wù)和社區(qū)運(yùn)營(yíng),而分散式則更加側(cè)重居住剛需。前者的差異化競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵點(diǎn)在服務(wù),而后者則主要在房源。
 
      分散式長(zhǎng)租公寓的差異主要源于房源的不同。優(yōu)客逸家CEO劉翔在接受記者采訪時(shí)表示,與自如相比,二者差異主要體現(xiàn)在房源類型上。自如主要布局在北上深這樣的賣方市場(chǎng),做的是老舊房改造,而優(yōu)客逸家主要是選擇毛坯房改造。
 
      集中式長(zhǎng)租公寓主要以物業(yè)配套服務(wù)為主,但服務(wù)項(xiàng)目的同質(zhì)化趨勢(shì)更加明顯。記者走訪發(fā)現(xiàn),集中式公寓大多配備公共區(qū)域,其中健身房、書吧、咖啡吧、公共廚房、開發(fā)式會(huì)議室等區(qū)域成為標(biāo)配。
 
      北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者:“租賃的客群對(duì)房屋的首要考慮因素還是在通勤距離上,硬件投入上基本差不多,未來真正出現(xiàn)差異化可能會(huì)在服務(wù)上面。”
 
      劉翔同樣認(rèn)為,盡管公寓在裝修風(fēng)格上不盡相同,但也是最容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抄襲的,真正產(chǎn)生核心競(jìng)爭(zhēng)力的還是企業(yè)品牌服務(wù)軟實(shí)力。
 
      上述泊寓負(fù)責(zé)人則強(qiáng)調(diào),長(zhǎng)租公寓正處于起步期,現(xiàn)階段不需要品牌差異化競(jìng)爭(zhēng),目前差異化主要體現(xiàn)在不同檔次的產(chǎn)品力之間的差異,而北京泊寓并沒有希望通過增值服務(wù)來增加營(yíng)收的想法。
 
      擴(kuò)張痛點(diǎn):優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源較少
 
      作為起步階段的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品,正面臨著項(xiàng)目拓展難、資金投入與產(chǎn)出不匹配、行業(yè)規(guī)范不明等痛點(diǎn)。實(shí)際上,在長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中還會(huì)遇到各式各樣的難題。
 
      “長(zhǎng)租公寓的發(fā)展并不是受投資限制,而是資源驅(qū)動(dòng),如何突破資源獲取優(yōu)質(zhì)物業(yè),從而突破發(fā)展的瓶頸,這是我們目前遇到的比較大的困難。”北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。
 
      她告訴記者,由于北京是賣方市場(chǎng),優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源相對(duì)比較少,再加上市場(chǎng)極其不透明,導(dǎo)致很多項(xiàng)目幾經(jīng)轉(zhuǎn)手,商業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)亂象較多,在拓展資源上泊寓更注重多元化,并已介入一手土地資源,同時(shí)跟一些國(guó)企或資產(chǎn)持有者達(dá)成合作協(xié)議。
 
      在突破規(guī)模化發(fā)展的瓶頸上,一線城市的資源稀缺并不是唯一的難題。魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,長(zhǎng)租公寓管理歸口一直沒有明確,給公寓企業(yè)在拓展規(guī)模的過程中帶來很大阻力,特別是改造后的公寓項(xiàng)目消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不清晰。
 
      “解決了這個(gè)問題,我們可能會(huì)獲取更多的項(xiàng)目。”北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。此外,對(duì)于商業(yè)辦公樓等物業(yè)是否可以做長(zhǎng)租公寓,“現(xiàn)在也是一個(gè)問號(hào)。”樂乎青年社區(qū)創(chuàng)始人羅意也指出,什么樣的土地屬性和房產(chǎn)屬性可以發(fā)展,其實(shí)目前沒有定論。
 
      重資產(chǎn)壓力待解:靠租金難回本
 
      此外,更重要的是資金難題,長(zhǎng)租公寓不僅投資回報(bào)周期長(zhǎng),而且前期投資非常大。泊寓北京相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言,長(zhǎng)租公寓是投資周期較長(zhǎng)的行業(yè),對(duì)于輕資產(chǎn)來說,行業(yè)投資回報(bào)周期基本在5~8年,所以如何獲取資金支持也是一大痛點(diǎn)。
 
      記者了解到,在成都,優(yōu)客逸家每間房的裝修成本在1.5萬元~1.8萬元,再加上租入成本和新增空調(diào)等具體項(xiàng)目費(fèi)用,僅靠收取租金很難回本。同樣,北京泊寓也有同樣的難題,以勁松店為例,該店每平方米投資超過2000元。龍湖方面則透露,根據(jù)不同戶型、面積、資產(chǎn)條件等因素,冠寓在成都的裝修成本在1000元~2000元/平方米。
 
      龍湖冠寓成都金楠天街店目前處于滿租狀態(tài)。據(jù)記者統(tǒng)計(jì),該店每個(gè)月的租金收入約43萬元,但因?yàn)檎麠澪飿I(yè)屬龍湖100%持有,通過租金回報(bào)難以在短時(shí)間實(shí)現(xiàn)盈利。龍湖方面表示,未來希望通過整合商業(yè)、公寓、聯(lián)合辦公便捷商業(yè)的綜合體形態(tài),以推動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的綜合盈利。
 
      北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示:“如何去把資產(chǎn)快速變現(xiàn),如何利用金融手段進(jìn)行融資,這些都是問題。我們現(xiàn)在也在積極推動(dòng)RETIs或者類RETIs的形式來實(shí)現(xiàn)融資。”
 
      此外,劉翔則表示,考慮到市場(chǎng)的租金承受能力,可投入的成本有限,如何保證居住體驗(yàn)和品質(zhì)等都成為實(shí)際運(yùn)營(yíng)當(dāng)中的困擾。劉翔坦言,目前最大的痛點(diǎn)主要體現(xiàn)在供應(yīng)鏈上,因?yàn)檠b修行業(yè)沒有產(chǎn)業(yè)化,所以會(huì)存在不規(guī)范、工期延誤,甚至因?yàn)殚_發(fā)商工程的質(zhì)量受到影響等問題。
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