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去年下半年，央行等七部門出臺(tái)新規(guī)，禁止房產(chǎn)中介提供“首付貸”。本輪房產(chǎn)調(diào)控，禁止“首付貸”的監(jiān)管態(tài)度也被重申。然而，在北京地區(qū)，仍有房產(chǎn)中介違規(guī)協(xié)助提供首付貸。為了掩人耳目，還引入了合作的擔(dān)保公司，并假借“信用貸”“消費(fèi)貸”之名活躍在二手房交易市場(chǎng)。
“首付貸”“假按揭”“假流水”在房貸領(lǐng)域并不新鮮，這些都不符合我國信貸政策，甚至違法，但長(zhǎng)期以來屢禁不止。“灰色信貸”具有較強(qiáng)的隱蔽性，監(jiān)管難度大，成本高。筆者認(rèn)為，追本溯源，“首付貸”之類灰色信貸，歸根到底還是因?yàn)槲覈抠J審核標(biāo)準(zhǔn)過于寬松，遏制“首付貸”還須提高房貸審核標(biāo)準(zhǔn)。
高房?jī)r(jià)剝奪了中低收入者的“住的需求”，嚴(yán)重碾軋了其他民生改善及消費(fèi)能力，侵蝕了廣大民眾的“獲得感”；“脫實(shí)向虛”擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生存空間，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。中財(cái)辦的官員明確列出了目前可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的五大“灰犀牛”，包括影子銀行、 房地產(chǎn)泡沫、國企債務(wù)杠桿、地方債務(wù)以及非法集資的問題。其中，影子銀行也有房地產(chǎn)的鬼魅身影。
從世界金融風(fēng)險(xiǎn)史來看，房地產(chǎn)是重要的風(fēng)險(xiǎn)來源點(diǎn)之一，而房貸高杠桿率是公認(rèn)的罪魁禍?zhǔn)祝缑绹腿毡镜慕逃?xùn)。房?jī)r(jià)飆升必然有房貸從中推波助瀾，房貸杠桿率越高，房?jī)r(jià)就越高。有學(xué)者統(tǒng)計(jì)過發(fā)生金融風(fēng)暴的國家，凡是房貸高杠桿率的國家必然是“爬得越高，摔得越慘”。
因此，房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要手段就是降低房貸高杠桿。各地都大幅度提高首付比例，例如深圳二套房首付高達(dá)七成。首付款是銀行的“安全墊”，可以有效對(duì)沖房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格下降所導(dǎo)致的信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，表面上看，各地的房貸政策都收得很緊，但從深圳、北京等地的報(bào)道來看，“首付貸”“零首付”等灰色信貸依然暗流涌動(dòng)，有可能導(dǎo)致房貸風(fēng)險(xiǎn)更加隱蔽、更不可控。
央行等金融監(jiān)管部門和負(fù)有調(diào)控房地產(chǎn)直接責(zé)任的地方政府早已經(jīng)關(guān)注到灰色信貸，并采取了一系列嚴(yán)厲打擊措施。但由于隱蔽性強(qiáng)、識(shí)別難度大、監(jiān)管成本高等原因，效果不太理想。雖然有規(guī)定這類信用貸、房抵貸的錢只能用來經(jīng)營和消費(fèi)，不能用于購房，但銀行很難確定貸款人的貸款用途，灰色信貸屢禁不止。
灰色信貸的“七寸”在最終的房貸資格審核。我國房貸審核對(duì)借貸人的償還能力和意愿過于寬松，例如僅僅依靠收入證明、銀行流水、央行的個(gè)人征信記錄，這些都是很粗的審核標(biāo)準(zhǔn)，并不能真實(shí)、全面反映借貸人的償還能力和意愿，況且，當(dāng)前銀行流水、收入證明的造假空間太大、合法化成本太低。例如，通過消費(fèi)貸的錢，分成銀行要求的月份做流水就能輕松蒙混過關(guān)。
次貸危機(jī)之后，美國吸取了教訓(xùn)，銀行收緊了房貸的審核標(biāo)準(zhǔn)，想得到房貸是一件十分不容易的事情。銀行需要嚴(yán)格審核貸款人償付房貸的能力和償付房貸意愿。前者貸款人要用文件證明其納稅收入，財(cái)產(chǎn)和房租支出等財(cái)務(wù)狀況。后者要查貸款人的信用分?jǐn)?shù)。銀行最重要的是審核貸款人的報(bào)稅資料。在報(bào)稅資料之外，銀行還可能要求會(huì)計(jì)師對(duì)小生意貸款人作出財(cái)務(wù)報(bào)告。
房貸審核標(biāo)準(zhǔn)太粗且缺乏剛性約束，給了首付貸等灰色信貸的生存空間。監(jiān)管部門只有出臺(tái)相關(guān)規(guī)制政策，切實(shí)提高房貸審核標(biāo)準(zhǔn)，才能真正遏制首付貸。 |