|
房貸對于我國居民而言，屬于最大的家庭負債。
西南財經(jīng)大學教授甘犁曾撰文表示，中國家庭出現(xiàn)了一個嚴重問題，即 房地產(chǎn)在家庭財富中的占比過高。根據(jù)甘犁統(tǒng)計，中國家庭資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比已經(jīng)達到68%，北京和上海則高達85%。
不過，第一太平戴維斯世界研究部最新報告指出，許多發(fā)達經(jīng)濟體的擔保貸款仍然很低，資產(chǎn)價值遠超貸款水平。美國住宅房地產(chǎn)價值不到家庭負債水平的三倍。但中國住宅市場卻擁有超過家庭負債總額八倍的資產(chǎn)作為擔保。在該研究部調研的中國、美國、日本、英國、德國、法國以及意大利等國家中，中國住宅資產(chǎn)總值與家庭負債余額比值最高，為8.4。
安居客首席分析師張波也認為，中國樓市整體“黑天鵝”現(xiàn)象幾率極低，但部分城市仍需警惕。相比海外市場，中國樓市的確安全不少，首先體現(xiàn)在樓市出現(xiàn)泡沫破裂的可能性極小。這并非指目前房價不高，而是由于中國樓市在調控中執(zhí)行了更為嚴格的信貸政策。
降杠桿成效明顯
恰如張波所言，自2016年開始，各地不但在限購、限售方面頻繁加碼，貸款要求也更為嚴格。二套房高首付加之利率上調，及對首付貸等現(xiàn)象大力打擊，導致樓市成交量大幅下跌。與此同時，建立健全長效機制已經(jīng)為樓市的長期發(fā)展定調，加之短期強化樓市調控措施亦不會放松，樓市出現(xiàn)大幅波動的可能性較小。
根據(jù)央行歷年公布的數(shù)據(jù)，2017年房貸漲幅明顯放緩，調控降杠桿效果明顯。2016年住戶部門貸款增加6.33萬億元，其中，中長期貸款增加5.68萬億元。2017年人民幣貸款增加13.53萬億元，同比多增8782億元；住戶部門貸款增加7.13萬億元，其中，中長期貸款增加5.3萬億元。
重點調控城市的效果更為顯著。以北京為例，央行營管部1月17日發(fā)布的《2017年北京市貨幣信貸統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示，北京地區(qū)房地產(chǎn)貸款增速回落至調控區(qū)間。全年個人購房貸款新增額占人民幣各項貸款新增額比重降至20.2%，較2016年40.3%的新增額占比下降20.1個百分點。
個人購房貸款月度新增額也呈不斷下降趨勢。2017年12月個人購房貸款新增額18.1億元，為全年最低水平，比前11個月月均增量少104.5億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從最近數(shù)年數(shù)據(jù)看，2017年北京 二手房住宅成交大約在13.6萬套，相比2016年的27萬套暴跌50%,這一成交量也是2015年來的最低值。從政策預期看，本輪房價調控全面再升級，遇漲即調。與往年調控不一樣的是，本輪以信貸收緊為代表的熱點城市調控力度刷新了歷史紀錄，多次政策可以說全方面封堵了任何炒房的可能性。房地產(chǎn)降杠桿政策已經(jīng)全面落地。
我國樓市安全性很高
自從我國實行商品房制度以來，房地產(chǎn)業(yè)便與金融業(yè)緊密地結合在一起。而個人住房貸款作為多數(shù)居民購房時的選擇，其變動更是會對樓市產(chǎn)生較顯著影響。
易居研究院研究員賴勤表示，與歷史相似時點對比，2017年房貸利率上升的原因與2012年9月份至2014年三季度房貸利率上升的原因更接近，都存在樓市調控和銀根收緊的情況。房貸利率與樓市調控政策，共同構成了一套“組合拳”，對樓市發(fā)揮調控作用。預計2018年我國貨幣流動性趨緊的情況仍可能得不到改善，房貸利率將延續(xù)上浮趨勢。
不過，第一太平戴維斯世界研究部統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，中國樓市的安全性仍然很高。據(jù)悉，中國的高儲蓄率（占可支配收入的36%）在房價上漲中所起的作用可能甚于債務。中國的國內儲蓄機構有限，加上房產(chǎn)的保值性質，導致資本直接流向住房市場。
同時，中國家庭的負債率遠低于全球其他地方。目前中國人均負債為2萬美元，美國的人均負債高達14.53萬美元，日本是13.4萬美元。中國的家庭負債占GDP比例只有44%，美國的占比高達80%，世界發(fā)達經(jīng)濟體的平均水平是74%。
該研究部還提出，并非所有債務都與房地產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟危機有關。自20世紀90年代初以來，日本的整體債務水平較高，但房地產(chǎn)價格處于緩慢緊縮走勢。美國政府債務與GDP的比率較高并且仍在不斷上升，但在巴塞爾協(xié)議IV等國際銀行業(yè)監(jiān)管規(guī)定收緊*押貸款之后，家庭債務的增長得到了抑制。
因此結論是，貸款和房地產(chǎn)的未來格局可能會有別于以往，貸款和資產(chǎn)持有環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)兩極分化。發(fā)達經(jīng)濟體的年老一代持有大量房地產(chǎn)股權；而相同國家的年輕一代以及新興經(jīng)濟體的人口尚未積累房地產(chǎn)資本，無擔保債務也在增長。這種全球性現(xiàn)象或產(chǎn)生遠甚于傳統(tǒng)銀行債務和以往房地產(chǎn)周期的深遠影響。無擔保信貸緊縮的影響可能與典型的銀行業(yè)危機一樣激烈，尤其是在導致消費者信心下降、消費者支出停滯的情況下。此時，銀行收回*押、強制拍賣資產(chǎn)的可能性很小，不會導致價格下跌。但另一方面，**活動缺乏或租金鮮有上漲，又導致資產(chǎn)價格上漲乏力。在這些情況下，房地產(chǎn)市場沒有崩潰，而是停滯發(fā)展。
|