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房地產(chǎn)進(jìn)入下半場后，每家企業(yè)都在通過自己的方式進(jìn)行競爭。
如今的市場，頭部效應(yīng)明顯，碧桂園、萬科、恒大已拉開后方第二陣營一個身位，來到五千億的山頭；而第二陣營則以千億為規(guī)模分水嶺，其中包括融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)(14.530, -0.04, -0.27%)、華潤置地等知名房企。
今年1月，福晟國際（00627.HK）正式完成借殼上市，收購標(biāo)的為佑威國際，當(dāng)日股價報收1.48港元，上漲7.25%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年，福晟地產(chǎn)板塊銷售收入418億元，是中國房地產(chǎn)45強。
不過鮮為人知的是，福晟還有其他多個板塊。與其他開發(fā)商一樣，多元化是今年的關(guān)鍵詞，加強各個板塊之間的協(xié)同發(fā)展，是他們探索并嘗試突圍的方式之一。
福晟地產(chǎn)集團執(zhí)行總裁吳洋告訴第一財經(jīng)記者，只有每個業(yè)務(wù)板塊都有比較均衡的發(fā)展，才能保證在任何一個周期，都有穩(wěn)定的進(jìn)步。
建筑、地產(chǎn)平分秋色
地產(chǎn)板塊和建筑板塊雙線并行始終是福晟擴張規(guī)模的商業(yè)邏輯。按照規(guī)劃，福晟在2016~2025年計劃實現(xiàn)1.68萬億的銷售目標(biāo)，其中地產(chǎn)板塊8800億、建筑板塊8000億。2018年，福晟計劃實現(xiàn)地產(chǎn)600億、建筑500億。
可以看到的是，地產(chǎn)與建筑兩個板塊的業(yè)績目標(biāo)幾乎對等——作為**一家把建筑業(yè)作為核心業(yè)務(wù)并爆發(fā)增長的房企，這正是福晟戰(zhàn)略的特殊之處，自2006年福晟收購六建之后，雙翼發(fā)展戰(zhàn)略始終是福晟的工作重心。
當(dāng)年，被福晟收購70%股權(quán)的六建集團已成立68年，因此不乏比福晟布局更多區(qū)域，比如鄭州就是六建早于福晟進(jìn)入的一個城市，包括給政府做BT工程，更多的是做土地一二級聯(lián)動開發(fā)等。收購之后，由于建筑板塊的聯(lián)動效應(yīng)，目前福晟在鄭州有近2萬畝土地儲備。
既然規(guī)模能與“財大氣粗”的地產(chǎn)板塊相提并論，福晟在建筑業(yè)務(wù)上的野心自然也不言而喻。福晟集團副董事長兼福建六建集團董事長林棟表示，2018年的收入目標(biāo)是500億，進(jìn)入中國承包商20強。
如此自信來源于其建筑板塊喊出“由承建商向服務(wù)商過渡”的口號，林棟表示，六建集團由原來的房屋建筑工程向市政工程、交通工程轉(zhuǎn)變。目前，房屋建筑比例占80%左右，計劃到2025年這一比例不超過50%，市政公路、交通工程兩項達(dá)到50%以上。
通過這樣的建筑合力，福晟可以打通自己的產(chǎn)業(yè)鏈條，提高周轉(zhuǎn)速度。比如在其拿到地之后，第二天六建就可以進(jìn)場，不存在招投標(biāo)等一系列環(huán)節(jié)——而這一點，陽光城(8.400, -0.09, -1.06%)、碧桂園等企業(yè)也看到了優(yōu)勢，正在悄然布局。
“作為行業(yè)周期的互補，六建的現(xiàn)金回款比地產(chǎn)銷售更慢，行業(yè)周期的影響比地產(chǎn)整個行業(yè)推遲一年到一年半。”林棟說道。
這樣的對沖和互補效果，福晟的建筑跟地產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，福晟建筑板塊2017年營業(yè)額為370億元，是中國建筑(8.940, -0.09, -1.00%)業(yè)22強，而其地產(chǎn)板塊銷售收入為418億元。
事實上，由于建筑業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)行業(yè)周期互補，兩者增長的波峰、波谷可以逐漸撫平，對整個集團的現(xiàn)金流、穩(wěn)健發(fā)展都起到了一定的促進(jìn)作用。第一財經(jīng)記者了解到，除了在鄭州的2萬畝土地儲備，目前福晟的土地儲備總建筑面積約5500萬平方米，新增總貨值約8100億元。其中，在深圳，福晟擁有土地儲備貨值超過3000億元。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力
房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積或?qū)⒂|碰天花板，未來在增量住宅的競爭將面臨瓶頸，因此在存量商業(yè)市場迎來了機會。易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)可以有良好的持續(xù)現(xiàn)金流，未來住宅銷售見頂以后，商業(yè)地產(chǎn)將成為各個開發(fā)商追求的熱點。
福晟內(nèi)部的“二八戰(zhàn)略”則與上述邏輯一脈相承，即商業(yè)住宅比為2∶8。福晟商業(yè)明確了新的戰(zhàn)略定位：聚焦“投資端”和“運營端”，以商務(wù)智慧體Officetree運營體系，提升資產(chǎn)運營水平，同時實現(xiàn)資產(chǎn)多元渠道退出。
“Officetree是一個為企業(yè)提供資源共享、合作發(fā)展、品牌展示的平臺，旨在讓企業(yè)在相互交流、資源共享過程中探索商務(wù)合作的可能。”吳洋向第一財經(jīng)記者表示，他們希望把各種生活場景有效地裝進(jìn) 寫字樓。寫字樓作為福晟商業(yè)占比最大的業(yè)務(wù)模塊，經(jīng)過兩年的時間，其自持物業(yè)面積超過50萬平方米，商務(wù)租戶有300余家。
戴德梁行一份報告指出，商辦物業(yè)大資管時代已經(jīng)到來，通過有效的資產(chǎn)運營管理來提升物業(yè)價值，已是大勢所趨。
“企業(yè)租戶不再滿足于寫字樓的空間租賃，對企業(yè)交流、商務(wù)合作、資源共享的需求越來越強烈。白領(lǐng)需求升級并趨于多元化。以85后為主力的千禧一代，期望在寫字樓中獲得人性化體驗，需求越來越多元化。”吳洋說道。
事實上，已經(jīng)有很多房地產(chǎn)商紛紛殺入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，讓原本已經(jīng)紛爭四起的商業(yè)地產(chǎn)競爭再度加劇。包括融創(chuàng)、萬科等房企都在不斷發(fā)力對商業(yè)地產(chǎn)布局。
3月5日，福晟于今年首次參與國內(nèi)公開市場評級，大公國際資信評估公司發(fā)布福建福晟集團信用評級報告，評定為“AA+”,評級展望為穩(wěn)定。 |