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2018年1月30日清晨，一封來自原昆明紡織廠房屋征收全體回遷安置戶的感謝信和一面錦旗被送到了位于昆明市盤龍區(qū)的俊發(fā)中心大樓里。“住房解困，讓居者有其屋……”錦旗上的話語在寒冷冬日里溫暖了在場所有人的心。
隨著我國城市化進程加快，城市更新正成為越來越多城市不可回避的問題。簡單來說，城市更新是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)做必要、有計劃的改建。但是，由于該項目涉及拆遷、安置等多個環(huán)節(jié)，操作復(fù)雜且周期較長，大部分房企興趣不大。
針對這一問題，中國 房地產(chǎn)50強企業(yè)俊發(fā)集團獨辟蹊徑，探索出“先安置、后搬遷、再拆遷”的開發(fā)模式，且深耕其中20年，既解決了城市發(fā)展用地問題，提升了土地價值，又實現(xiàn)了和諧拆遷。近日，俊發(fā)集團正式宣布，將加速推動該模式在全國范圍內(nèi)復(fù)制推廣。
城市更新不是一拆了之
在大多數(shù)人印象里，“拆遷”就是城市更新的代名詞。實際上，這是個誤解。在俊發(fā)集團看來，城市更新絕不是簡單地一拆了之，其內(nèi)涵包括歷史文化保護、自然生態(tài)環(huán)境修復(fù)、城市爛尾樓消化處理、清除安全隱患，解決拆遷農(nóng)民工作難題，安置破產(chǎn)企業(yè)員工再就業(yè)等。這些也是俊發(fā)20年中不斷探索，努力踐行的一項事業(yè)。
伴隨俊發(fā)城市更新事業(yè)不斷發(fā)展，如今越來越多的拆遷戶變成了業(yè)主，進而又成為集團員工。2007年8月份，昆明紡織廠破產(chǎn)。當(dāng)?shù)刂鞴懿块T提出，開發(fā)商想進入可以，但必須解決3000名下崗職工居住問題。得知這一消息，躍躍欲試的房企們紛紛止步，俊發(fā)集團最終接手。他們優(yōu)先啟動安置房建設(shè)，解決了下崗職工的居住問題，之后公開買受原昆紡破產(chǎn)資產(chǎn)，并成立俊興公司，解決了600余位昆紡職工再就業(yè)問題。一套組合拳打下來，下崗職工居住、生活都有了著落，區(qū)域面貌發(fā)生了巨大變化，集團業(yè)務(wù)也順利拓展開來。
要開發(fā)更要保護，這是俊發(fā)集團城市更新的又一大理念。在環(huán)保理念尚未深入人心的日子里，昆明環(huán)湖東路沿線西亮塘片區(qū)的天然濕地遭到嚴(yán)重破壞，生態(tài)環(huán)境日趨惡化，治理難度極高?？“l(fā)集團通過開發(fā)生態(tài)半島項目，共拆遷農(nóng)戶1300多戶，建設(shè)濕地公園3200畝，并免費向市民開放。尤其值得一提的是，俊發(fā)還特意聘請原住民成為生態(tài)半島濕地日常維護的工作人員，在解決住房問題的基礎(chǔ)上又為他們提供了就業(yè)崗位。
在俊發(fā)集團戰(zhàn)略研究部副總經(jīng)理李煒看來，城市更新工作必須遵循3個原則：第一，提升城市環(huán)境水平，強調(diào)宜居性；第二，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位；第三，提高地區(qū)吸引力及資產(chǎn)價值。
數(shù)據(jù)顯示，20年來俊發(fā)集團共計開發(fā)了19個城市更新項目，拆遷面積達554萬平方米，新建面積達1885萬平方米，安置戶數(shù)達14045戶，目前還有8個項目待開發(fā)。
更新的不是建筑而是模式
多年來，俊發(fā)集團不僅大力推進城市更新項目，還將其打造成為集團核心競爭力，這一不同尋常的選擇究竟基于哪些考慮？
“城市更新項目非常復(fù)雜，一頭扎進去肯定抓不住重點。但它也有自己的特點，各項目之間是有共性的。因此，要做好類似工作，需要一整套標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)流程，然后再根據(jù)實際情況作調(diào)整。”李煒告訴經(jīng)濟日報記者，由于深耕城市更新項目多年，目前俊發(fā)已形成了理論化、標(biāo)準(zhǔn)化的工作體系。比如，如何實現(xiàn)包括征地在內(nèi)的一級項目標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，又比如如何平衡經(jīng)濟效益和社會效益等。
標(biāo)準(zhǔn)化是俊發(fā)城市更新項目快速推進的最大“利器”。20年來，俊發(fā)集團就征地、拆遷、安置、補償?shù)仍O(shè)計了18個步驟標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點。同時，在項目改造之初，俊發(fā)就會為拆遷戶建設(shè)安置房，待他們喬遷之后再推進拆遷工作。在“先安置、后搬遷、再拆遷”模式下，俊發(fā)大大縮短了城市更新項目的開發(fā)周期，如昆明昆紡原址改造項目，從項目拆遷到首期開盤只經(jīng)歷了11個月的時間。
“我們用原地回遷安置的辦法，解決了城市更新過程中最難解決的拆遷問題。”李煒說，僅做到原地回遷這一條還不夠，還要保障商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、交通等配套服務(wù)不缺失，遇到大批拆遷戶失業(yè)問題，還要創(chuàng)造條件幫助他們再就業(yè)。
“更新的不是建筑，而是發(fā)展模式。只有解決了發(fā)展模式問題，城市更新才能做下去。如果只是拆舊房蓋 新房，任何企業(yè)恐怕都堅持不了20年。”李煒說。
數(shù)據(jù)顯示，多年來俊發(fā)集團城市更新項目的一次入戶調(diào)查同意率接近95%，遠遠高于同行60%至70%的平均水平。
在俊發(fā)模式中，還有一個標(biāo)準(zhǔn)值得注意，即城市更新后每畝土地創(chuàng)造的GDP要高于之前50倍以上。“舊城、舊村大多與土地低效利用相關(guān)聯(lián)，這種低效利用一定是低質(zhì)量的發(fā)展。”李煒表示，俊發(fā)要做的就是在城市更新過程中引入新型產(chǎn)業(yè)，提高土地效益，形成協(xié)調(diào)發(fā)展的良性循環(huán)。
加速拓展全國四大區(qū)域
3月21日，2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評成果發(fā)布會在北京舉行，俊發(fā)集團再次沖進全國品牌房企50強，榮登云南房地產(chǎn)品牌價值榜首。這對于以城市更新為核心業(yè)務(wù)的俊發(fā)集團來說，是一個巨大的鼓舞，也堅定了其在全國范圍內(nèi)復(fù)制開發(fā)模式的信心。
事實上，過去幾年間，俊發(fā)集團在昆明“三舊”改造中探索形成的獨特城市更新模式正在逐步受到各地的青睞，目前已成功復(fù)制到貴陽、上海兩地。2017年11月份，俊發(fā)簽約上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)530畝“城中村”改造項目，這也成為俊發(fā)模式邁向全國的關(guān)鍵一步。
“城市更新項目不僅能幫助破解區(qū)域發(fā)展瓶頸，還能解決很多歷史遺留問題，一舉多得。我們愿意與更多開發(fā)商、投資商合作，將我們的經(jīng)驗做法向更多企業(yè)開放，共同推進城市更新步伐提速。”俊發(fā)集團總裁張海民表示，未來俊發(fā)集團還將全面拓展大西南、長三角、大灣區(qū)、京津冀四大區(qū)域業(yè)務(wù)，為全國城市更新事業(yè)貢獻力量。 |