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調(diào)控重壓之下，標(biāo)桿房企銷售業(yè)績依然爆發(fā)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到目前，公布前6月銷售業(yè)績的房企合計(jì)31家，這31家銷售金額達(dá)到了25031億，同比上漲幅度高達(dá)36.2%。其中，部分房企銷售額漲幅驚人。中國金茂前6月銷售額為717.62億元，同比上漲197.7%;奧園地產(chǎn)前6月銷售額為402.9億元，同比上漲143%;花樣年前6月銷售額為113.07億元，同比上漲123%。
在 房地產(chǎn)市場總量面臨天花板的同時(shí)，中小房企的生存空間越發(fā)艱難。新城控股副總裁歐陽捷在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，公布銷售業(yè)績的房企都是上市公司，也是規(guī)模較大的房企，這完全符合我們說的“大象比兔子跑得快”的邏輯，因?yàn)樗械馁Y源包括(金融、供應(yīng)商)都在向大房企集中。但市場整體基本穩(wěn)定、增長有限，大房企的市場份額不斷提高，中小房企的業(yè)績不斷下降，日子更加難過。
標(biāo)桿房企銷售業(yè)績爆發(fā)
在規(guī)模即生產(chǎn)力的行業(yè)共識(shí)之下，標(biāo)桿房企普遍啟動(dòng)了高周轉(zhuǎn)模式。也正因此，在調(diào)控越發(fā)嚴(yán)厲之下，標(biāo)桿房企在前6月業(yè)績反而再創(chuàng)新高。
具體而言，碧桂園、萬科、恒大這三家企業(yè)前6月銷售額已經(jīng)突破3000億;作為高周轉(zhuǎn)典型代表企業(yè)，碧桂園前6月銷售額已經(jīng)達(dá)到4125億，同比上漲42.8%，這是半年業(yè)績報(bào)告中首次出現(xiàn)銷售額超4000億元的房企。在公布銷售業(yè)績房企中，銷售業(yè)績超千億的房企目前為五家，分別為：碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)、中海。中海地產(chǎn)前6月銷售額為1508.46億，同比漲幅為18.5%。
此外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，還有部分企業(yè)業(yè)績增長搶眼。中國金茂公告顯示，1-6月銷售金額為717.62億元，同比上漲197.7%;合同銷售金額為241.08億元;同比上漲16.44%;奧園地產(chǎn)公告顯示，1-6月銷售金額為402.9億元，同比上漲143%;花樣年公告顯示，1-6月銷售金額為113.07億元 ，同比上漲123.77%;合約銷售均價(jià)為9704元;2017年同期，花樣年1-6合約銷售均價(jià)為7878元;合同銷售金額為50.53億元;同比上漲5.03%。
市場并非一片飄紅，也有業(yè)績下跌的品牌房企。金地集團(tuán)公告顯示，1-6月銷售金額為630.7億元 ，同比下降10.34%;合同銷售金額為703.4億元;同比上漲60.03%;金地商置公告顯示，1-6月銷售金額為159.67億元 ，同比下降10.34%;合同銷售金額為226.08億元;同比上漲305.09%。
歐陽捷曾在年初預(yù)判，今年是“大穩(wěn)小亂”的一年，房地產(chǎn)宏觀形勢相對穩(wěn)定，調(diào)控確保了市場不會(huì)大起大落、房價(jià)不會(huì)暴漲大跌，全年銷售面積將趨于“零增長”，銷售額將略有增長。因城施策、一城多策將出現(xiàn)更多的市場亂象，但不會(huì)改變市場大格局。
那么，嚴(yán)厲調(diào)控之下，大型房企緣何 “豐收”?上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，大型房企的集中度和市場占有率在提升，所以大企業(yè)的銷售總金額的增幅會(huì)明顯超過全行業(yè)的平均水平。雖然調(diào)控背景趨嚴(yán)，但是全國市場的冷熱不均。全國大部分的弱二線三四線市場成交依然比較活躍，現(xiàn)在只有一線和少數(shù)的強(qiáng)二線都市圈成交量有所下滑。
“做大依然的當(dāng)下房企的主流選擇。整體看，房企拼規(guī)模趨勢加劇。”中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為。
下半年出現(xiàn)拐點(diǎn)?
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場形勢非常復(fù)雜。一方面，調(diào)控并未有放松之勢。限購、限價(jià)等政策依舊壓頂;另一方面，在嚴(yán)厲去杠桿背景之下，房企面臨嚴(yán)峻的資金壓力。未來半年行業(yè)走勢也備受關(guān)注。
從宏觀層面來看，楊紅旭認(rèn)為，主要的影響因素是政策，政策調(diào)控還在加碼，下半年的政策還會(huì)進(jìn)一步收緊，所以需求面應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)萎縮。全國的銷售總面積會(huì)出現(xiàn)由正增長轉(zhuǎn)為負(fù)增長。估計(jì)未來兩三個(gè)月就會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，全國的銷售總金額年內(nèi)可能保持一個(gè)基本平穩(wěn)的狀態(tài)，就是說可能是在零增長左右。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，房企整體面臨的市場形勢并不樂觀。“下半年可能品牌房企的銷售總規(guī)模和市場集中度還會(huì)提高，但是企業(yè)的利潤也會(huì)降低。一方面，一線城市和強(qiáng)二線城市中，開發(fā)商的資金回籠速度要求比較高，房企在拿到預(yù)售許可的時(shí)候必然會(huì)被“砍”，會(huì)出現(xiàn)虧損或者不賺錢的情況。另一方面，三四季度是整個(gè)民營開發(fā)企業(yè)資金壓力最大的時(shí)候，這時(shí)企業(yè)為了回款，迫不得已會(huì)降價(jià)銷售。另外，下半年個(gè)別企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的資金斷裂的情況，除非是被其他的房企或者金融機(jī)構(gòu)收購，注入資金。據(jù)我了解，排名前20的房企當(dāng)中，資金面緊張的有差不多一半。”
嚴(yán)峻市場之下往往也是市場洗牌的最佳時(shí)期。張宏偉認(rèn)為，未來一到兩年，市場集中度會(huì)迅速增加。市場格局即將定局的時(shí)候，每個(gè)企業(yè)都會(huì)盡可能地去爭取市場份額。另一方面，下半年還有目標(biāo)，對于排名靠前的房企來說，目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和職業(yè)經(jīng)理的考核掛鉤，跟調(diào)控和資金鏈緊張沒有關(guān)系，目標(biāo)驅(qū)動(dòng)之下，都會(huì)想方設(shè)法去完成規(guī)模增長。
張大偉注意到，從企業(yè)之間的銷售數(shù)據(jù)看，有10家企業(yè)銷售業(yè)績漲幅超過50%，8家企業(yè)漲幅在40%-50%之間。整體市場分化趨勢在2018年下半年有望更加明顯。他還注意到，雖然一二線城市調(diào)控持續(xù)，但大部分標(biāo)桿房企都開始積極拿地。從全國數(shù)據(jù)看，一二線城市調(diào)控壓力較大，但三四線城市依然在刷新同期成交紀(jì)錄。在這種大趨勢下，大量中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是銷售額從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的第二梯隊(duì)房企，都是過去一段時(shí)間內(nèi)搶地的主流企業(yè)。 |