近日,有關(guān)商品房現(xiàn)房銷售的話題,引起了多方關(guān)注?,F(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售制有利有弊,現(xiàn)房銷售的出現(xiàn),不代表取消商品房預(yù)售制。
預(yù)售制度有利有弊
蘇州在2016年8月11日出臺《關(guān)于進一步加強蘇州市區(qū) 房地產(chǎn)市場管理的實施意見》,要求提高項目預(yù)售條件。根據(jù)該實施意見,土地出讓成交價超過市場指導價(不含市場指導價)的,工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可;土地出讓成交價超過市場指導價10%(不含10%)的,工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可。
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人,由購房者預(yù)先支付定金或房款的行為。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港。我國在1994年,建立了預(yù)售許可制度,并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。商品房預(yù)售許可制度的確立,是與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進程緊密聯(lián)系的。長期以來,我國城鎮(zhèn)住房總量不足,商品房供不應(yīng)求,加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。
有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,我國80%至90%的商品住宅都是采用預(yù)售方式。商品房預(yù)售制加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn),提高了資金使用效率,降低了資金使用成本。我國發(fā)展住房市場化以來,預(yù)售制度客觀上對房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到了關(guān)鍵作用。
然而,商品房預(yù)售制度也存在一些弊端。在商品房預(yù)售制度下,對于購房者而言是先交錢再拿房,存在很多不可預(yù)料的因素和風險。例如,如果遇到開發(fā)商偷工減料,建造劣質(zhì)工程,可能購房者拿到的是不合格房子。更嚴重的情況是,遇到房地產(chǎn)下行周期,若房地產(chǎn)開發(fā)商資金管理不善,其所開發(fā)樓盤可能最終會變成“爛尾樓”。
房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種質(zhì)量問題基本都與預(yù)售制度有關(guān)。雖然,預(yù)售制度加快了房企的銷售節(jié)奏和建設(shè)數(shù)量,是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一,但對購房者來說,因為保障度太低,存在各種不確定風險,由此產(chǎn)生的大量糾紛經(jīng)常讓購房者付出不小的代價。
商品房預(yù)售制度相關(guān)的糾紛有多種,有的開發(fā)商為了資金快速回籠,在沒有取得預(yù)售證的情況下就開始賣房,很多行為并未在職能部門的監(jiān)管之下;面積差距問題也是糾紛中較多的一種,預(yù)售合同與實際面積不符,特別是公攤面積小于圖紙,購房者可能面臨利益受損;由于開發(fā)商資金鏈問題,對工期把握不準問題等,導致交房時間沒有按合同約定,造成逾期交房;還有一鐘糾紛是逾期辦證問題,交樓時間逾期將直接影響購房者辦理房產(chǎn)證。此外,在實踐中還存在商品住房開發(fā)期間發(fā)生設(shè)計變更,但開發(fā)商并未主動通知購房者,導致購房者拿到的房子“貨不對版”。
商品房預(yù)售制度客觀上還會加大司法部門的工作量,給購房者帶來一定的風險。對于按揭買房的購房者而言,如果開發(fā)商資金鏈斷裂,購房者不僅要還銀行貸款,還會面臨拿不到房子的悲慘處境,但現(xiàn)房銷售可以有效地避免這些糾紛,減少消費者的風險。
取消預(yù)售制有何影響
對于應(yīng)該預(yù)售還是應(yīng)該現(xiàn)售,尚存很多爭議。如果取消預(yù)售,將會對樓市產(chǎn)生怎樣的影響?
預(yù)售制度能夠?qū)崿F(xiàn)高周轉(zhuǎn),提高房地產(chǎn)開發(fā)速度。但是,如果取消預(yù)售制度,會造成開發(fā)商資金鏈緊張,開發(fā)周期變長,進而減少住房供給量。周轉(zhuǎn)變慢,資金鏈變緊張,這對于所有開發(fā)商來說,都不是什么好事。但是,那些資金實力雄厚的開發(fā)商相對而言尚屬于能承受的壓力,只是利潤減少而已,而中小開發(fā)商或者資金本就捉襟見肘的開發(fā)商而言影響頗大。
對于消費者而言,現(xiàn)房銷售最為安全。取消預(yù)售對購房者非常有利,能夠避免預(yù)售房屋的不確定性,減少糾紛,保障購房者的資金安全。而為了達到快速去化的目的,很多年不被開發(fā)商充分重視的品質(zhì)品牌或許要再度得到精心維護,因為現(xiàn)房時代品質(zhì)好壞一目了然,品牌也會得到維護。
現(xiàn)房銷售是大勢所趨,但從短期來看,如果取消房地產(chǎn)預(yù)售制度,會帶來供應(yīng)量短期銳減,不利于市場平穩(wěn)運行。因此,必須在房價平穩(wěn)周期內(nèi)實現(xiàn)現(xiàn)房銷售。無論是實施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售,都應(yīng)該以維護良好的市場秩序為根本。特別是實行預(yù)售制度時,開發(fā)商更應(yīng)該秉承誠信原則,按照合同約定及時交付房屋,應(yīng)趨利避害,維護市場穩(wěn)定,促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 |