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      中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理、《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2018-2019）》主編倪鵬飛研究員在研討會(huì)上作總體報(bào)告發(fā)布?！吨袊?guó)住房發(fā)展總體報(bào)告》指出，盡管未來(lái)預(yù)期和市場(chǎng)走勢(shì)還有待觀察，總體判斷和預(yù)測(cè)：總體上，小幅調(diào)整是大概率事件。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，2019年總體市場(chǎng)轉(zhuǎn)向降溫通道，不會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。時(shí)間上，降溫中還有起伏和波動(dòng)，穩(wěn)中有變。

 

      《中國(guó)住房發(fā)展總體報(bào)告》建議，政府應(yīng)當(dāng)管好預(yù)期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進(jìn)。第一，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)剔除預(yù)期泡沫。首先，深化改革以重建市場(chǎng)信心。其次，加強(qiáng)引導(dǎo)剔除預(yù)期泡沫，形成和保持謹(jǐn)慎樂觀預(yù)期。最后，妥善管理，減弱預(yù)期波動(dòng)；第二，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，防范樓市雙向劇烈波動(dòng)。首先，需要妥善處理和應(yīng)對(duì)宏觀問題挑戰(zhàn)。妥善處理經(jīng)濟(jì)速度和質(zhì)量的關(guān)系問題，處理好房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的問題。其次，持續(xù)保持樓市調(diào)控政策的定力和韌性。將調(diào)控目標(biāo)從抑制房?jī)r(jià)上漲調(diào)整為確保樓市穩(wěn)定。堅(jiān)守“只住不炒”和 “因城施策”的調(diào)控思路不動(dòng)搖。轉(zhuǎn)變調(diào)控手段由行政轉(zhuǎn)交市場(chǎng)。完善調(diào)控措施，將臨時(shí)性調(diào)控變成制度化和機(jī)制化調(diào)控。再次，前移和聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的重心。將中央對(duì)住房市場(chǎng)監(jiān)控?cái)U(kuò)展到地方政府調(diào)控預(yù)案環(huán)節(jié)。將中央對(duì)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的重點(diǎn)前移到土地市場(chǎng)。將房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)進(jìn)一步聚焦在金融機(jī)構(gòu)。最后，做好防控樓市雙向劇烈波動(dòng)預(yù)案。在行政措施上，在經(jīng)濟(jì)措施上，在輿論引導(dǎo)上，在社會(huì)治理上，分別采取不同的措施；第三，下決心改革基礎(chǔ)制度，加速建立長(zhǎng)效機(jī)制。深化住房制度，重新確立商品性住房和保障性住房的比例關(guān)系，加快完善租售并舉制度，加快構(gòu)建新老居民全覆蓋的住房體系。

 

      研討會(huì)上，課題組成員認(rèn)為，我國(guó)住房市場(chǎng)供需兩端逐步回歸理性。

 

      《中國(guó)住房需求報(bào)告》指出，今年以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨內(nèi)外部雙重壓力、金融財(cái)政政策定向“寬松”的同時(shí)，7月底中央政治局會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題”、“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，釋放了進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的堅(jiān)定信號(hào)，住房自住屬性得到進(jìn)一步強(qiáng)化，市場(chǎng)供需兩端逐步回歸理性。

 

      《中國(guó)住房需求報(bào)告》稱，一是市場(chǎng)步入相對(duì)穩(wěn)定的調(diào)整釋放期。今年以來(lái)，全國(guó)住宅銷售面積和銷售價(jià)格在上一輪調(diào)控的基礎(chǔ)上增幅繼續(xù)回落，住房需求釋放進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的調(diào)整釋放期。二是區(qū)域市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)發(fā)生明顯改觀。今年前三季度，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅排序分別為三線城市、二線城市和一線城市，商品房銷售狀況同比增幅排序分別為中部地區(qū)、西部地區(qū)、東北地區(qū)和東部地區(qū)。三是物業(yè)類型分化態(tài)勢(shì)愈發(fā)明顯。住宅的銷售狀況和去庫(kù)存速度要明顯優(yōu)于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)總體上呈現(xiàn)出“戶型面積越小，價(jià)格指數(shù)同比增幅越高”的新特點(diǎn)，中小戶型住宅銷售比重顯著提高。四是租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)局部過(guò)熱和預(yù)期向好態(tài)勢(shì)。今年前3季度，除個(gè)別月份租賃房房租環(huán)比增幅為零以外，其他月份均保持了正增長(zhǎng)。

 

      《中國(guó)住房需求報(bào)告》認(rèn)為，雖然我國(guó)當(dāng)前住房市場(chǎng)整體運(yùn)行較為平穩(wěn)，但由于我國(guó)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性短缺和結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問題仍長(zhǎng)期存在，本輪市場(chǎng)下行周期內(nèi)仍顯露出一些趨勢(shì)性信號(hào)和問題，需要在未來(lái)住房市場(chǎng)調(diào)控中引起有關(guān)部門重視關(guān)注。《中國(guó)住房需求報(bào)告》建議，首先，繼續(xù)保持調(diào)控定力，謹(jǐn)防調(diào)控誤傷剛需。對(duì)年輕群體的首套房剛需在首付比、還款期限上予以適當(dāng)政策傾斜，支持并鼓勵(lì)當(dāng)前銀行降低首套房貸利率的做法；其次，因城施策防控供需空間錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)化調(diào)整各地的限購(gòu)、限貸和限售政策，防止中西部地區(qū)和三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)庫(kù)存量過(guò)高、空置率上升的市場(chǎng)潛在隱患；再者，多策并舉促進(jìn)租賃需求平穩(wěn)釋放。有關(guān)部門要根據(jù)各地住房支付困難指標(biāo)設(shè)定房租控制指標(biāo)，建立常態(tài)化的約談和懲戒機(jī)制。此外，加強(qiáng)區(qū)域振興規(guī)劃與住房需求調(diào)控的關(guān)聯(lián)性。在當(dāng)前大力推進(jìn)京津冀一體化、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)三角一體化和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的同時(shí)，要防止區(qū)域規(guī)劃成為房地產(chǎn)行業(yè)炒作的利器，引導(dǎo)區(qū)域規(guī)劃向振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面發(fā)展；最后，綜合運(yùn)用土地、財(cái)稅、金融、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。在個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程并制定開征時(shí)間表和路線圖，增加投資投機(jī)者的持有成本和政策預(yù)期，用市場(chǎng)化方式進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)主體的行為。