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樓盤快訊

盤點蘇州灣公寓房,商業(yè)公寓是否因政策迎來投資機遇?
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2020-07-24  來源:  點擊數(shù):11151

      房地產(chǎn)的問題一直是國人關(guān)注的熱度話題,挑動著大家敏感的神經(jīng),行業(yè)「牽一發(fā)而動全身」,對每個人來說息息相關(guān)。

 
      隨著2019年7月24日,蘇州出臺了歷史上最嚴的樓市調(diào)控政策
 
      蘇州的限售政策升級為全域限售,除蘇州工業(yè)園區(qū)施行限售政策外,姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)等全市范圍新房限售期為3年。二手房限售期為5年。另外,調(diào)控政策對非本市戶籍居民家庭需繳納的社保證明由1年升級為2年。
 
      在此調(diào)控背景下,住宅產(chǎn)品限購,一些投資客將目光轉(zhuǎn)到公寓類產(chǎn)品上,限購一周年之后,公寓房迎來了怎樣的變化呢!吳江樓市網(wǎng)的小編就蘇州灣這一帶的一些公寓房進行了一個調(diào)查和匯總。
 
      首先給大家簡要科普下,在大眾的認知里,公寓時常有一些負面信息,比如你會看到一些內(nèi)容列舉它的種種缺點,比如產(chǎn)權(quán)年限短,一般只有40年;公寓屬于商用住房,水電費等生活成本比普通住宅高;無法解決戶口問題,沒有學(xué)區(qū)房;稅費高,轉(zhuǎn)手困難。
 
      既然公寓有那么多的缺點,為何開發(fā)商還會建公寓?是不是腦子「瓦特」了,還是說很多你了解的是片面的,就像我們說的存在即合理。不然那么多關(guān)于公寓的負面消息,要把人嚇死了,還有誰敢來買,這里先賣個關(guān)子,深入和大家分析。
 
      回到公寓本身,公寓是一種商業(yè)或地產(chǎn)投資中的居住形式。在這個定義中其實已經(jīng)明確地產(chǎn)投資這一目的和需求,相較于普通人來說顯然地產(chǎn)投資是不適合的,頂多成為公寓的租用者。
 
      我們在來看公寓的幾大分類,一般分為三類
 
      普通公寓(也有直接叫住宅或排房)
 
      這類用地性質(zhì)為住宅,產(chǎn)權(quán)年限為70年,部分50年,這類普通公寓的特點是戶型面積相對較小,價格高于區(qū)域整體水平。
 
      商務(wù)公寓
 
      這類商務(wù)公寓用地性質(zhì)為商業(yè)用地,產(chǎn)權(quán)年限是根據(jù)用地性質(zhì)定,一般有50年或40年,位置一般在城市的核定地段以及商務(wù)中心區(qū)域,可以居住,可以辦公,不是純粹的寫字樓,若只具備寫字樓功能,價格相對寫字樓低,一些城市可注冊公司。
 
      酒店式公寓
 
      用地性質(zhì)為商業(yè)用地,產(chǎn)權(quán)年限為40,面積較小,裝修檔次較高,大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊,交通便利,大多聘請國際知名品牌物管公司、專業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學(xué)的酒店式服務(wù),相對物業(yè)管理費較高。
 
      這類公寓在投資中要遵循一些要點。
 
     回報屬性
 
      不要把雞蛋放在一個籃子里,房產(chǎn)投資不像其它投資那樣,回報效率高,資金流動性強,尤其在「房子是用來住的,不是用來炒的」基調(diào)下,高回報率的逐漸降低,開始回歸從長期看的趨勢價值。
 
      政府規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展
 
      研究發(fā)地產(chǎn),我們經(jīng)常會聽到一個詞,那就是「地段」,這里不說三遍了,政府規(guī)劃是提升一個地段的基礎(chǔ),接著就是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,最終形成集聚效應(yīng),迎來爆發(fā)式增長。反之,沒有產(chǎn)業(yè)支撐,就不具備競爭力。
 
      總的概括來說從區(qū)域、板塊、產(chǎn)業(yè)、人口、地段、價差等指標考慮。
 
      樓市小編探訪了三個項目地,一起來看看這些公寓的情況吧。
 
     蘇州灣天鉑
 
      該項目位于蘇州市吳江太湖新城,由紅星地產(chǎn)打造,順便說下,紅星商業(yè)是紅星美凱龍旗下的,紅星商業(yè)打造的愛琴海購物公園已入住了北京、上海、天津、蘇州、昆明等40余個大中型城市,此項目總建筑面積是280000㎡,占地總面積為155000㎡,房屋總計為2529戶,小區(qū)物業(yè)是紅星物業(yè)。
 
      目前天鉑推出的主要是一些具有投資價值的公寓、辦公樓以及商鋪
 
      這部分是由維也納國際酒店來托管的,這家是創(chuàng)立于1993年,以打造中高端服務(wù)為目標的酒店,引領(lǐng)「舒適典雅、安全環(huán)保、音樂健康」理念,查了下,正在以每年100-110家分店的速度發(fā)展,作為「輕五星」的領(lǐng)袖品牌,會有怎樣的表現(xiàn),只能說拭目以待。
 
      整個樓層的設(shè)計來看,1-3層是商業(yè)街,就是購物、玩耍嗨皮的地方的。4-8層是商務(wù)辦公,作為一個區(qū)位因素有著得天獨厚的優(yōu)勢,相關(guān)有需求的企業(yè)或個人會符合需求。
 
      最后9-14層也就是維也納國際酒店了。參觀了一下樣板間,風(fēng)格毫無疑問是以酒店的形式布局的,不過更加舒適和人性化。
 
      天鉑酒店式公寓
 
      價格:均價14000左右,總價40-60萬左右
 
      首付:50% 外加裝修包價格在37.38萬左右,可貸款
 
      戶型面積:40㎡
 
      層數(shù): 總高14層 1-3層商業(yè)街   4-8層商務(wù)辦公 9-14層公寓
 
      特點:酒店式托管,維也納國際酒店委管15年,酒店管理公司全程負責(zé)裝修、驗收、運營、管理及維護一體化服務(wù),每日管家打掃維護,第8年整體翻新。
 
      年回報率:5.5%-6%,租金按月支付,每3年租金遞增3%,酒店每年贈送業(yè)主免費10天入住體驗。
 
      裝修狀況:附加裝修包
 
      產(chǎn)權(quán)年限:40年
 
      物業(yè)費:5元/㎡·月 
 
      金奧諾閣雅社區(qū)
 
      金奧諾閣雅社區(qū)是金大地集團為了匹配蘇州灣高階人群美好人居的生活理想,與法國雅高集團攜手打造的滿足高端居住需求的公寓產(chǎn)品。
 
      地址:蘇州市吳江區(qū)開平路與水秀街交叉口
 
      價格:均價14000左右,總價73-130萬左右
 
      戶型面積:55㎡,72㎡,93㎡
 
      首付:50%,可貸款
 
      總高:27層 (在售層數(shù)18/19/25層)
 
      特點:自住、運營
 
      裝修狀況:帶裝修,精裝 一線衛(wèi)浴品牌TOTO戰(zhàn)略合作,中央空調(diào)采用全球領(lǐng)先的美國TRANE中央空調(diào)系統(tǒng),冰箱、洗衣機等家電和廚房,均與一線品牌合作
 
      產(chǎn)權(quán)年限:40年
 
      物業(yè)費:5元/㎡·月 
 
      明珠城青藍公寓
 
      開發(fā)商:蘇州新湖置業(yè)有限公司
 
      物業(yè)管理:上海新湖綠城物業(yè)服務(wù)有限公司
 
      地址:蘇州市吳江區(qū)江陵西路1888號
 
      價格:均價16000左右  總價60-70萬左右
 
      戶型面積:36-45㎡,一房一價
 
      首付:50%
 
      層數(shù):19層 (6-19是公寓)在售層數(shù)6、7、11、14、15層
 
      裝修狀況:帶裝修
 
      產(chǎn)權(quán):40年
 
      物業(yè)費:6.00元/㎡·月 
 
      在限購以及限貸的政策下,一些資本也要尋找一些出路,出現(xiàn)了一部分人開始研究公寓這種商業(yè)資產(chǎn)的投資屬性。
 
      最后,我們回到那個問題,公寓有缺點?為什么開發(fā)商還要建?
 
      城市化進程,房地產(chǎn)是先行者,有人居住就要有后端一系列的配套服務(wù)措施,單靠政府做,不行,所以政府在土地拍賣的時候給土地設(shè)定一定數(shù)量的商業(yè)指標,常見的比例商業(yè)51%,住宅49%。
 
      商業(yè)體諒驚人,消化不了商業(yè)指標,開發(fā)商最后發(fā)現(xiàn),還是建公寓最好的選擇,面積小,兼顧辦公、住宅。相當(dāng)于住 房。
 
     所以說,一切都是選擇的結(jié)果。
 
      總結(jié)
 
      這三處公寓房雖說都集中在蘇州灣,我們都知道無論是住宅也好,還是投資性房產(chǎn)也罷,我們常常聽到最多的話就是地段,從地理位置來看,天鉑無疑是這塊區(qū)域核心的位置,這三處公寓,天鉑的酒店式公寓并且享受為期15年的一個托管,無疑是一個亮點。
 
      從現(xiàn)場了解的一個情況來年回報率在5.5%-6%左右,這是一個相對穩(wěn)定的收益,如果從趨勢來看,未來此處的發(fā)展形式,以及產(chǎn)業(yè)設(shè)施的配套,有一個往上走的趨勢。
 
      其次,金奧諾閣雅社區(qū),地理位置相近,在定位上差別不大,相較天鉑并無托管功能,不過從收益來看有4%以上的回報,需求以及之
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