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剛剛過(guò)去的7、8月份應(yīng)該來(lái)說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售淡季，迎來(lái)的「金九銀十」就像有一種草木逢春的感覺(jué)。春天來(lái)了，萬(wàn)物復(fù)蘇，又到了……錯(cuò)了，是又到了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆的季節(jié)！不過(guò)呢，一本正經(jīng)的開(kāi)了一個(gè)玩笑。
其實(shí)在過(guò)去被稱(chēng)為是房地產(chǎn)銷(xiāo)售淡季的7、8月份，也是有逆勢(shì)的價(jià)值樓盤(pán)項(xiàng)目，比如 吳江樓市網(wǎng)之前探討過(guò)的吳江運(yùn)東板塊，其中中建河風(fēng)印月該樓盤(pán)一經(jīng)開(kāi)售，很快就售罄了，它的背后肯定是有它的理由和邏輯。
通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的一些反饋，我們會(huì)有一些細(xì)節(jié)發(fā)現(xiàn)，首先我不不從價(jià)格和地段衡量，因?yàn)檎l(shuí)都知道這兩個(gè)因素占絕大部分因素： 開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。用現(xiàn)在流行的話(huà)說(shuō)就是注重用戶(hù)體驗(yàn)，真正從客戶(hù)的需求出發(fā)，之前探訪(fǎng)過(guò)這一點(diǎn)我們也證實(shí)；從產(chǎn)品出發(fā)，圍繞核心。真的把產(chǎn)品做的好的，消費(fèi)者是看在眼里，同樣的對(duì)比就是哪怕一些地段不錯(cuò)的房子，有些也并不是得到消費(fèi)者青睞，可能就剩下地段了。
步入9月，我們?cè)儐?wèn)了吳江有沒(méi)有一些價(jià)值樓盤(pán)有加推的計(jì)劃，結(jié)果還真有。主要集中在吳江運(yùn)東板塊，還有一個(gè)在太湖新城板塊，不過(guò)一個(gè)好消息，上文提到的中建河風(fēng)印月這次有加推計(jì)劃，同時(shí)中交九雅花園在9月也有加推計(jì)劃，湖灣天地預(yù)計(jì)會(huì)在10月首開(kāi)。
中建河風(fēng)印月
該樓盤(pán)項(xiàng)目就是上文中提到的，首次開(kāi)售被搶售一空的，不過(guò)好消息就是預(yù)計(jì)9月12日有個(gè)加推。
位于吳江開(kāi)發(fā)區(qū)龐山路東側(cè)運(yùn)東大道南側(cè)的中建河風(fēng)印月，是一個(gè)純正大型社區(qū)，地理位置酷似月牙，又臨近運(yùn)河，故名河風(fēng)印月。該樓盤(pán)總共規(guī)劃了33棟住宅，兩類(lèi)產(chǎn)品，四種戶(hù)型，洋房15棟（118㎡+98㎡）、高層18棟（88㎡+83㎡），其中98㎡的在首開(kāi)中已售罄。
這次開(kāi)盤(pán)推出的幢數(shù)為1-3#樓，戶(hù)型是83㎡（三室一衛(wèi)）、88㎡（3室兩衛(wèi)）高層，其中19#、20#戶(hù)型為118㎡（四室兩衛(wèi)）的洋房，總價(jià)在160萬(wàn)起，毛坯交付。此前去現(xiàn)場(chǎng)探訪(fǎng)的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)它的戶(hù)型真的不錯(cuò)。 戶(hù)型滿(mǎn)足購(gòu)房者的需求，大面寬、短進(jìn)深，戶(hù)型通透。在某種角度來(lái)講，滿(mǎn)足了很多購(gòu)房者的需求，當(dāng)時(shí)我記得很多在現(xiàn)場(chǎng)的人在糾結(jié)，怎樣選擇，開(kāi)盤(pán)之后，已經(jīng)售罄了，不知道他們當(dāng)時(shí)有沒(méi)有后悔。
戶(hù)型約83㎡（3房2廳1衛(wèi)），約2.4平超高贈(zèng)送面積，實(shí)際得房率在81.3%； 三開(kāi)間朝南，雙臥室朝南；客衛(wèi)完全干濕分離，使用起來(lái)比較便利；U型廚房，高效快捷；南向雙臥帶飄窗進(jìn)深約80cm，有效延伸室內(nèi)空間；戶(hù)型約88㎡（3室2廳2衛(wèi)），贈(zèng)送面積約3.9平，實(shí)際得房率81.3%；獨(dú)立玄關(guān)，日常起居方便；U型廚房，操作便捷高效；三開(kāi)間朝南，雙臥室?guī)эh窗；主臥套房設(shè)計(jì)，步入式衣帽間+主衛(wèi)；雙明衛(wèi)，采光通風(fēng)條件好，且更為衛(wèi)生；同樣是進(jìn)深80cm的飄窗，實(shí)際使用空間大大增加；118㎡（4室2廳2衛(wèi)），該戶(hù)型為大戶(hù)型，約10.4㎡的贈(zèng)送面積。獨(dú)立入戶(hù)電梯廳，全贈(zèng)送空間；約6.9米大橫廳，四開(kāi)間朝南，居住舒適度高；南向雙臥飄窗進(jìn)深約80cm**，有效延伸室內(nèi)空間；客衛(wèi)完全干濕分離，實(shí)用高效；U型廚房，動(dòng)線(xiàn)流暢；
周邊教育方面南北有雙幼兒園、運(yùn)河實(shí)驗(yàn)學(xué)校、北大新世紀(jì)外語(yǔ)學(xué)校，附近有運(yùn)河文化公園和市政公園。交通方面臨近4號(hào)線(xiàn)吳江汽車(chē)站，蘇嘉杭高速，滬蘇湖城際高鐵在建中，吳江大道，東環(huán)南延，江陵快速路，30分鐘通達(dá)全程；醫(yī)療可以去三級(jí)乙等吳江第九人民醫(yī)院，蘇大附屬兒童醫(yī)院吳江分院；其他商業(yè)廣場(chǎng)有萬(wàn)寶廣場(chǎng)、 華東商業(yè)城等等。
預(yù)計(jì)9月12日加推，83㎡和88㎡高層的總價(jià)預(yù)計(jì)分別為165萬(wàn)和180萬(wàn)，如果有意向的，這次其實(shí)不容錯(cuò)過(guò)。
中交九雅花園
該樓盤(pán)在吳江運(yùn)東板塊，中交九雅花園位于吳江區(qū)萬(wàn)宇路東側(cè)，運(yùn)東大道南側(cè)，萬(wàn)湖路西側(cè)，運(yùn)河中路北側(cè)。這是由世界500強(qiáng)中交集團(tuán)旗下中交地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，作為一個(gè)有央企控股的，相對(duì)吳江的一些樓盤(pán)而言，由央企或國(guó)企開(kāi)發(fā)的，口碑上還是不錯(cuò)的。
此前領(lǐng)了新的預(yù)售證，這次出售的是2#、4#、7#、11#、12#、13#，戶(hù)型面積在89.78-117.54㎡。均價(jià)在20000-21000元/㎡，高層為89㎡、100㎡，均價(jià)在19000-20000元/㎡。主要戶(hù)型兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)。戶(hù)型是朝南，南北通透型，內(nèi)部布局合理，衛(wèi)生間采用干濕分離。采光條件不錯(cuò)。此前，我們也做過(guò)一個(gè)周邊樓盤(pán)的對(duì)比。
我們比較了下周邊的幾個(gè)樓盤(pán)的備案均價(jià)，可以說(shuō)中交九雅在樓面價(jià)中是最低的，但是備案均價(jià)20752元/㎡，在這些樓盤(pán)中算是比較高的。目前總的來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施，旁邊的運(yùn)河文化公園算是一個(gè)加分項(xiàng)，生態(tài)環(huán)境好。北面是希爾頓逸林酒店，項(xiàng)目東北方向2公里左右是規(guī)劃中的蘇州灣天空之城，主干道主要是運(yùn)東大道和東環(huán)南延。離軌道交通4號(hào)線(xiàn)還是有一段距離的，需要借助一些交通工具。教育上，東北面規(guī)劃的有運(yùn)河實(shí)驗(yàn)學(xué)校和私立的北大新世紀(jì)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。
湖灣天地
華潤(rùn)湖灣天地位于蘇州市吳江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)聯(lián)中路與中心河路交叉口向西300米。項(xiàng)目距離蘇州地鐵4號(hào)線(xiàn)花港站約300m，可以說(shuō)出門(mén)就能到達(dá)地鐵站了，周邊永旺夢(mèng)樂(lè)城、萬(wàn)亞購(gòu)物中心、吳江萬(wàn)象匯、 吾悅廣場(chǎng)蘇州灣 水秀天地、蘇州大學(xué)附屬瑞華醫(yī)院等，商業(yè)配套可以說(shuō)相對(duì)完善。規(guī)劃2棟公寓、約2萬(wàn)方星級(jí)酒店，以星級(jí)酒店式服務(wù)為社區(qū)配套，致敬層峯人士。這一點(diǎn)要看未來(lái)此處的發(fā)展的，如果真能形成無(wú)界的城市綜合體，那還是有潛力的。
華潤(rùn)湖灣天地該樓盤(pán)預(yù)計(jì)在10月地開(kāi)盤(pán)，在花港片區(qū)，隸屬蘇州灣，目前銷(xiāo)售的戶(hù)型有104㎡、125㎡、141㎡。價(jià)格均價(jià)在22000元/㎡-24000元/㎡。精裝修，仔細(xì)咨詢(xún)了下，沒(méi)有裝修包，但是有一個(gè)約1萬(wàn)元的改造費(fèi)用。目前還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，一些信息相對(duì)較少，在我們的了解下，該項(xiàng)目樓盤(pán)特色主要集中在以下幾點(diǎn)：地鐵房，離地鐵站只有300米；湖景房（生態(tài)房），靠近湖灣，景色好，生態(tài)好； 灣區(qū)綜合體，配套完善，酒店、公寓一應(yīng)俱全。 |