從行業(yè)領(lǐng)跑者再到地價領(lǐng)漲者，萬科令人們有些意外。當然，在競逐土地道路上奔跑的并非只有萬科。只在最近，就以近百億元的代價在長沙獲得一幅堪稱“中國地王”的巨幅土地。富力地產(chǎn)在天津也以約50億元的價格競得地塊。華潤亦在武漢以29.74億元取得“地王”。
與之相伴的是，房價的持續(xù)攀升、地產(chǎn)股股價的迅速上漲。面對今天的局面，我們不禁困惑，宏觀調(diào)控已歷時兩年有余，而這一切究竟是怎么了？
昨日下午，117輪爭奪，南京江寧一幅面積約400畝的地塊以17.85億元的代價被萬科控股子公司與另一家不知名地產(chǎn)公司聯(lián)合收入囊中。這一價格高出底價約12.03億元，并創(chuàng)下3278元/平方米的樓面地價紀錄，較底價翻了三番。有開發(fā)商對記者表示：此次土地定槌之后，可能會直接導(dǎo)致江寧地區(qū)的房價由目前的5000元/平方米左右的成交均價上升到6500元/平方米左右。
就在同日，萬科集團還在廣州以8.8億元的價格獲取三幅“爛尾”地塊。
短短一個月內(nèi)，萬科已經(jīng)為獲取土地在全國范圍內(nèi)支出近60億元。
“江寧地王”3倍于底價成交這塊南京業(yè)內(nèi)被稱為“江寧地王”的牛首山地塊，規(guī)劃為純住宅用地，總建筑面積近60萬平方米，位于江寧開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)路以北、牛首山河以南，出讓面積為272298.4平方米(約400畝），規(guī)劃為純住宅用地。
按照5.82億元、27萬平方米、2.0的容積率推算，該地塊樓面地價約為1070元/平方米。該地塊周邊的樓盤價格在5000元/平方米左右，所以之前業(yè)內(nèi)估計該地塊的樓面價還會上浮1000元/平方米左右。但是此次拍賣結(jié)果遠遠超出業(yè)內(nèi)想象。
11家開發(fā)商為爭奪這幅地塊展開激烈競爭，包括棲霞建設(shè)、融僑金輝、廣州富力、上海郎達、銀河房地產(chǎn)等在內(nèi)的知名企業(yè)均參與競拍。其中上海郎達為萬科控股子公司，也就是這次競拍成功者。開拍之前，全場最高的書面報價是蘇寧電器旗下的南京銀河房地產(chǎn)，報價為6.01億元。
拍賣進行到100輪時，銀河房地產(chǎn)報出16.65億元，樓面價為3039元/平方米。事實上，從第78輪以后，拍賣現(xiàn)場已經(jīng)完全是銀河房地產(chǎn)和上海郎達之間的較勁。最終，經(jīng)過117輪舉牌，此地塊被上海郎達和寶靜置業(yè)以17.85億元的高價競得。
“江寧已經(jīng)沒有整塊可以出讓的住宅土地，這也是導(dǎo)致這塊土地的出讓招來這么多開發(fā)商競爭的原因所在。3278元/平方米的樓面價，極有可能抬升此區(qū)域的房價。讓開發(fā)商將‘預(yù)期價格’變?yōu)椤F(xiàn)實價格’。今年上半年，奧體的地價攀升，就直接導(dǎo)致了房價的急速上漲。同樣的情形很有可能被復(fù)制到江寧。”一位南京業(yè)內(nèi)專家分析說。據(jù)他估計，如果此地塊被開發(fā)成高檔社區(qū)，則有可能拉升當?shù)胤績r到8000元/平方米。
會上漲到6500元/平方米。但是，如果地價再接連上升，也不排除該區(qū)域房價要高出6500元/平方米的預(yù)期?！碑?shù)匾晃婚_發(fā)商保守估計說。
萬科一月內(nèi)狂砸近60億買地
就在十多天前，萬科剛剛在東莞市經(jīng)過199輪競拍，花費26.8億元拿下廣東省今年的新“地王”。此塊土地的樓面地價達到1.52萬元／平方米。比“江寧地王”更甚的是，那幅地塊底價只有6.16億元，折合起始樓面地價僅為3504元／平方米。最終的拍賣結(jié)果是將其價格推漲了近4倍。
7月19日，北京萬科企業(yè)有限公司又以5.9億元競得豐臺區(qū)東鐵匠營宋莊路38號住宅、商業(yè)項目用地的國有土地使用權(quán)。加之昨日在南京與廣州分別獲得的4幅地塊，萬科在一個月內(nèi)，為購買地塊就已花費近60億元，其中兩幅地塊都被當?shù)赝婆e為“地王”。
萬科今年在南京已經(jīng)“秘密”囤積了兩塊儲備土地。第一塊是以上海子公司名義以1.84億元代價獲取的；第二塊是與當?shù)睾献鞣胶腺Y成立項目公司開發(fā)該地塊。根據(jù)萬科與合作方簽署的協(xié)議，南京萬科擁有該項目全部收益權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)。萬科在擬增發(fā)新股的可行性研究報告中均表示：兩個項目的計劃總投資達到11.5億元左右，兩塊土地的住宅預(yù)期售價均為1.5萬元/平方米左右。
據(jù)悉，萬科今年3月公開增發(fā)A股股票數(shù)量將不超過公司發(fā)行前總股本的20%，共擬投入募集資金100億元用于廣州、佛山、珠海、杭州、寧波、上海、南京等7個城市11個房地產(chǎn)項目的開發(fā)。 |