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樓盤快訊

樓市困局:霧里看花——觀六大城市房產(chǎn)
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2009-02-24  來源:  點(diǎn)擊數(shù):1698
買還是不買,對于眼前的購房者來說,真是一個難題!房價到底是漲還是跌,是盤整還是拐點(diǎn)?爭論不休,霧里看花。

  本報記者最近連線北京、上海、廣州、深圳、武漢、杭州等地媒體,解讀這六大房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市專業(yè)記者眼中的樓市困局。

  北京:

  上市多,成交少,開發(fā)商仍賭“牛市”

  《安家》雜志社編輯伏生:

  北京的房價在去年時幾乎是“一天一個價”?,F(xiàn)在,五環(huán)以內(nèi)沒有1萬元以下的樓盤。但今年樓市與去年相比顯得“疲軟”。今年前4個月房屋銷售面積同比下降了54%,全市銷售商品住宅15217套,僅為上年同期的47.2%;房屋售價漲幅繼續(xù)回落,下降了0.8個百分點(diǎn)。就是在傳統(tǒng)的“紅五月”,北京房地產(chǎn)市場成交總體仍不樂觀。

  不少老百姓有種期待:“奧運(yùn)”過后,房價會不會跌?但開發(fā)商降價的并不多,即便變相降價,真正能享受到優(yōu)惠的很少。比如燕郊某樓盤,前幾天推出75折,但有很多“條條框框”的限制,比如只針對老業(yè)主購買第二套房,或者某幢樓某層某戶型優(yōu)惠。還有一些開發(fā)商還在喊漲。6月21日將要開盤的一個樓盤,靠近中國圖書館,位置不錯,但周邊配套欠缺,可是開發(fā)商的初步定價還是達(dá)到了33000元,這個盤子的主力戶型的300-500平方米,一套房子起碼也要近千萬元了。

  北京推出了“兩限房”,但開發(fā)商受“兩限房”的影響較小,他們覺得,產(chǎn)品品質(zhì)不一樣,不同的產(chǎn)品滿足不同層次的需求。在北京,兩三萬一個平方的高價房,成交不理想,但中低檔房還是有市場的,老百姓有需求,但在比較房子的性價比。

  上海:

  價漲量縮,炒家支撐“弱市”

  《第一財(cái)經(jīng)日報》記者郝倩:

  上海商品住宅市場最近整體的成交價格又走高了,看起來很美,可并不代表上海樓市就十分紅火。

  專業(yè)機(jī)構(gòu)5月份對142個總規(guī)模1050.4萬平方米的樣本樓盤調(diào)查,其中41%的公寓樓盤出現(xiàn)價格上漲,平均漲幅為3.9%,最大漲幅8.1%;有9%的公寓樓盤出現(xiàn)價格下跌,平均跌幅1.9%,最大跌幅5.7%。6月第一周的成交均價高達(dá)17296元/平方米,環(huán)比大幅上升17%。

  但是有專業(yè)分析師指出,直沖峰頂?shù)母叻績r背后,是銷售的低總量。尤其是與去年同期相比,樓市的整體銷售量更是小得可憐。弱市與強(qiáng)市的最大區(qū)別,就看支撐市場的力量是誰。在“弱市”的時候,對于市場的判斷依據(jù)不能是價格,而應(yīng)該是成交量。目前支撐市場的大多以高價豪宅以及低價商品房的成交為主,中間的大多數(shù)則都處于觀望狀態(tài)。

  從這個角度分析:6月第一周出現(xiàn)如此大的漲幅,主要原因是該周出現(xiàn)了三宗比較大的高檔豪宅交易事件,由此使得量價齊升。6月7日,位于上海內(nèi)環(huán)的徐匯濱江尚海灣豪庭13、15兩棟樓的183套房源以3.2萬元/平方米的價格集中成交,當(dāng)日這筆高達(dá)9.2億元的交易為整體收購,收購方為香港某集團(tuán),目前整體收購后的用途不詳。

  在行家看來,低進(jìn)高出定是整體收購的最終目的,為此,他們通常會持有商業(yè)物業(yè)一段時間,然后等價格提升后再拋售??墒谴蠖鄶?shù)有真實(shí)需求的買家還在觀望。如果這種觀望情緒無法打破,那么上海樓市必將進(jìn)入又一輪的困局。

  廣州:

  價格還在探底,“限價房”拉低心理預(yù)期

  《新快報》記者李琳:

  廣州的房價跌得蠻厲害!現(xiàn)在有很濃的“價格戰(zhàn)”的味道。碧桂園、萬科、中海、保利地產(chǎn)等大開發(fā)商紛紛“跳水”。

  萬科金域藍(lán)灣臨水精裝修房剛開始要賣12000元,但去年“十一”打折后僅賣7000多元;萬科在繁華的老城區(qū)還有三個樓盤,荔灣區(qū)的金色康苑和金色荔苑,開盤時都是13000元的均價,后來都降了千元,萬科帶頭降價,對市場影響很大。保利地產(chǎn)是從今年3月份開始降價的,保利的林海山莊去年9月賣18000元,但今年3月推出的新房打折后均價是8900元,但實(shí)際上不到8000元就能買到了。

  我周圍的一些親朋好友,雖然有購房需求,但都選擇了觀望。主要還覺得價格沒跌到位?,F(xiàn)在購買方主要看價格,降價特別明顯的,銷售火爆。降價不太明顯的,銷售冷清。開發(fā)商也抱怨,現(xiàn)在定價太難了。

  廣州推出了“限價房”、“限價地”,目前已推出4000套限價房,從量上看并不多,但對市場心理影響大。像保利西子灣限價房,價格6500元,推出之前,周邊樓盤就聞聲而降,毗鄰的萬科樓盤只賣7000多元;一家名叫糖果的樓盤,打出了“比限價房還便宜”的廣告語,價格僅4200多元。

  不過,即便是降價,廣州的房價依然未跌回到大漲前的水平。像保利林語2004年一期開賣時售價是4600多元,碧桂園鳳凰城最早售價是2000多元。這些盤子本來成本就低,所以就算是降價,也還是有得賺。只有那些高價拿地的開發(fā)商,現(xiàn)在日子很難過。

  深圳:

  暴漲之后再暴跌,炒房炒成“負(fù)翁”

  《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》華南新聞中心記者徐廣蓉:

  最新數(shù)據(jù)顯示,目前深圳樓市成交有所回穩(wěn),這主要是5月份舉辦的房展會拉動成交大幅上升。但深圳的房價還在下跌。這一輪下跌從去年6月份就開始了,當(dāng)時深圳不少銀行開始停止辦理二手房按揭,二手房貸門檻提高后,6月份深圳樓市成交迅即萎縮。目前,老百姓主動購房欲望仍然較低,而今年推盤數(shù)量又大于去年,開發(fā)商面臨較大的回款壓力。

  去年八九月份時,深圳房價到頂,全市住宅均價達(dá)到每平方米一萬六七左右,2007年一年,大部分樓盤價格漲幅達(dá)到60%。去年4月份深圳房價漲幅在全國40個大中城市中排名第一。漲幅過大,暴漲之后就是暴跌,到今年四五月份時,房價差不多就跌回到了去年同期水平,不少樓盤跌幅達(dá)到50%左右。

  深圳樓市“炒家”比例較大,本地和外地的都有。這就是房價快速上漲時的“財(cái)富效應(yīng)”,房價暴漲吸引“炒家”,再推動價格暴漲。在房價快速下跌的過程中,這些“炒家”的資產(chǎn)大幅縮水,不少人炒房炒成了“負(fù)翁”。

  目前深圳樓市對“經(jīng)濟(jì)指數(shù)”的依賴越來越高。從宏觀上來看,深圳樓市仍不容樂觀,從微觀上來說,部分小戶型項(xiàng)目和性價比高的項(xiàng)目,還是很有市場潛力。

  武漢:

  一度瘋狂跳漲,如今“集體打折”

  《武漢晚報》地產(chǎn)記者黃峰:

  去年6月份之后,武漢房價開始大漲,一天漲個三五百很正常,有的樓盤甚至一個晚上就漲了2000元!去年6月至11月,大部分樓盤的價格上調(diào)了2000元以上。2007年1月,武漢商品住宅均價還只有3981元,到年底就攀升到了5663元,在這種價格跳漲的帶動下,銷售也節(jié)節(jié)攀升,透支了市民的購買力。去年全年武漢賣了1100萬平方米住宅,銷了10萬套房。

  武漢的房價與人均可支配收入比是12:1,也就是說,12年不吃不喝,才能買一套房!在這種情況下,武漢年輕人結(jié)婚也不太愿意買房,寧愿與父母合住。這也削弱了市場購買力。

  房價“跳漲”,與投資比例高有關(guān)。外地人在武漢投資購房的不少。去年我們做過一項(xiàng)統(tǒng)計(jì),外地人在武漢的購房比例達(dá)到了40%,但實(shí)際比例應(yīng)該超過了50%!

  但信貸緊縮后,去年11月份,樓市成交開始萎縮,一直到5月份,每天的成交量也只有100多套。官方發(fā)布的數(shù)據(jù)說,一季度全市商品住房銷售與上季度相比降幅達(dá)56%,創(chuàng)下10年最大的跌幅。

  今年3月份武漢開發(fā)商開始打折,當(dāng)時共有30多家樓盤打折,94-96折居多。到4月份,40多家在售樓盤全部打折。內(nèi)環(huán)線一個小戶型樓盤,去年底開盤時12000元,后來一口氣降了3000元。5月份,有20多家樓盤打折上市,一套房子讓利兩三萬元,但老百姓還是覺得沒降到位,成交依然不旺;5月9日的房展會上,很多樓盤的成交吃了“零蛋”。到6月份,住宅成交量每天都在百套以下?,F(xiàn)在房價已出現(xiàn)了最低8折的折扣。老百姓說,不是看開發(fā)商打不打折,而是打多少折。

  為了“救市”,不少開發(fā)商寧愿把利潤降得很薄,也要保持資金快速回籠。如果到9月份市場還不好的話,還會降價。有的開發(fā)商甚至悲觀地認(rèn)為,到明年下半年市場才會恢復(fù)。

  杭州:

  百姓等待價跌,仍有人為炒作

  《浙江日報》??坑浾摺⒕庉嬘嵋噘殻?/p>

  去年房子好賣時,購房人可能10分鐘就能下單,就像買白菜一樣快速。但現(xiàn)在,下單速度明顯放緩。自己去售樓處談,售樓小姐可能就會打個96折,還能討價還價。

  樓市不溫不火,主要是老百姓觀望氣氛比較濃,其實(shí)杭州還是有不少人想買房子的,但大家都在等,看房價會不會跌。

  杭州像三墩、九堡、下沙這樣的遠(yuǎn)郊也已經(jīng)遍地萬元房了。市中心的房價普遍在2萬元左右,最近還出現(xiàn)了幾個超過3萬元的樓盤。100萬元在杭州買不到房子,200萬也買不到好房子。

  業(yè)內(nèi)多認(rèn)為杭州的房價高,其中不乏人為炒作、作秀的成分,像“西湖8號公館”,成交單價超過10萬元;南山路、湖濱路交界處的元華公寓,一套二手房的掛牌價居然高達(dá)5000萬元,每平方米單價達(dá)25萬元!

  還有本地一家品牌開發(fā)公司,凡是他們開發(fā)的盤子“炒家”都多,這家公司在市場中一直扮演“領(lǐng)漲”的角色。有人分析,有一批職業(yè)“炒家”在跟著這家公司走。即便是現(xiàn)在樓市冷,買這個盤子的人還是多。這里面到底是開發(fā)商托市,還是“炒家”賭預(yù)期,不得而知。

  今年以來,市政府先后采取多項(xiàng)措施加強(qiáng)對房價的調(diào)控。比如把個人公積金最高可貸額度從50萬下調(diào)至30萬,90平方米以上住房、公積金二次貸款和二手房貸公積金的門檻提高。同時,杭州卻把經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入門檻調(diào)低了。政府還給剛畢業(yè)的大學(xué)生提供比較廉價的房子租住。這些,對房價的平抑也有效果。

  延伸

  南京樓市:“跌”聲之中溫和上漲

  在這輪調(diào)控中,深圳、武漢等不少城市房價明顯下跌;而南京市場溫和小幅上漲,顯得特立獨(dú)行,令人意外。

  如果把北京、上海、深圳、廣州等城市的房地產(chǎn)市場拿來與南京相比較,得到或漲或跌的明確答案,實(shí)在是一道非常困難的命題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場有一個鮮明特性,那就是區(qū)域性特征,不一樣的城市,自然具有不一樣的個性。

  然而,在全國樓市大背景下,觀照南京房地產(chǎn)市場走向,仍然讓人十分關(guān)注。無論是購房者、房地產(chǎn)商,還是決策者。

  南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝認(rèn)為:“從整個樓市基本面來看,大家都處在盤整的過程中,價格盤整,成交盤整。從成交上看,南京也不例外。5月份南京樓市成交量僅有小幅上升,進(jìn)場的人太少,全面回暖仍有待時日?!?/p>

  成交低迷,主要原因是觀望情緒濃厚。目前越南經(jīng)濟(jì)危機(jī),央行又一次性上調(diào)1%的存款準(zhǔn)備金率;PPI(工業(yè)品出廠品價格指數(shù))5月創(chuàng)下近三年最大增幅,由此傳導(dǎo)到銷售領(lǐng)域;M2(狹義貨幣量)5月又有較大漲幅……通脹壓力大,國家加大宏觀調(diào)控,緊縮貨幣供應(yīng),這些對房地產(chǎn)市場有一定程度的打擊,對觀望心理更加有所加重。

  在這輪調(diào)控中,南京房價顯得堅(jiān)挺。原因何在?

  專家認(rèn)為,首先,南京去年房價漲幅不是特別高;其次,供應(yīng)結(jié)構(gòu)起了作用,住宅多集中在江寧和江北這樣的新城區(qū),江北供應(yīng)量就占到30%左右,而主城區(qū)房子供應(yīng)量少,新城區(qū)因供應(yīng)量大價格盤整,但主城區(qū)沒有變動,所以整體依然穩(wěn)定;另外,南京特有的“一房一價”,還是在一定程度上“拽”住了房價瘋漲的尾巴。

  不過,張輝也認(rèn)為,南京官方統(tǒng)計(jì)的房價,是按毛坯價格計(jì)算的,而當(dāng)前市場上精裝修房占比相當(dāng)多,所以拋除精裝價格的全市均價實(shí)則有所“失真”。從這個角度說,實(shí)際上南京房價和深圳、廣州、武漢等城市一樣,是有較為明顯的“異動”的,并在擴(kuò)散,包括河西某樓盤4月份曾“跳水”3000元等,只是所謂的“數(shù)據(jù)”把這些“異動”都“遮蓋”住了。

  對于樓市預(yù)期的判斷,張輝稱,最近中央召開的會議上進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)管,促進(jìn)資本市場健康發(fā)展,保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,切實(shí)防范金融風(fēng)險。傳遞出的信號是,中央不會改變進(jìn)一步緊縮的調(diào)子,將通過金融調(diào)控,讓房地產(chǎn)市場走勢平穩(wěn),不要大起大落。

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