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昨天，最高人民法院將兩個(gè)物權(quán)法相關(guān)司法解釋——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的征求意見(jiàn)稿向社會(huì)公布，廣泛聽(tīng)取社會(huì)各界意見(jiàn)。征求意見(jiàn)截止日期為今年7月16日。
小區(qū)共有部分盈利歸業(yè)主
征求意見(jiàn)稿規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)除道路、綠地以外，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共同利用的公共健身場(chǎng)所、廣場(chǎng)、園林等場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所”。建筑區(qū)劃內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使而修建或者埋設(shè)的配套設(shè)施，包括圍墻、大門(mén)、車(chē)棚、公共健身設(shè)施等以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于“公用設(shè)施”。按照物權(quán)法第七十三條規(guī)定，這些公共場(chǎng)所和公用設(shè)施都屬于業(yè)主共有。
征求意見(jiàn)稿明確，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動(dòng)，當(dāng)事人請(qǐng)求返還扣除相應(yīng)成本之后的收益的，應(yīng)予支持。
改變道路用途要業(yè)主同意
征求意見(jiàn)稿規(guī)定，改變建筑區(qū)劃內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、公用設(shè)施以及屬于業(yè)主共有的道路、綠地的用途，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”。按照物權(quán)法規(guī)定，決定這些重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)業(yè)主同意。
征求意見(jiàn)稿規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房或者改變其使用功能，當(dāng)事人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持。
有利害關(guān)系的業(yè)主不單指鄰居
物權(quán)法規(guī)定，民宅商用應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。但何為“有利害關(guān)系的業(yè)主”并未明確，有人將此片面理解為“鄰居”。此次征求意見(jiàn)稿首次將“正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧”作為確認(rèn)“利害關(guān)系”的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營(yíng)性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。
也就是說(shuō)，不論相鄰與否，凡是“正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧”受影響以及可能受影響的業(yè)主都是“有利害關(guān)系的業(yè)主”。征求意見(jiàn)稿同時(shí)明確規(guī)定，業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
受害業(yè)主1年內(nèi)可撤銷(xiāo)決定
物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。征求意見(jiàn)稿明確了業(yè)主行使撤銷(xiāo)權(quán)的時(shí)效，規(guī)定合法權(quán)益受到侵害的業(yè)主在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)，行使物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定的撤銷(xiāo)權(quán)的，應(yīng)予支持。這比一般的兩年訴訟時(shí)效要短了許多。
小區(qū)車(chē)位4年內(nèi)先滿足業(yè)主
征求意見(jiàn)稿規(guī)定，建設(shè)單位在沒(méi)有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后4年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車(chē)位、車(chē)庫(kù)配比的規(guī)定，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或者承租等方式取得或者使用一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位或者車(chē)庫(kù)的情況下，將其通過(guò)出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違反物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形，業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)該行為無(wú)效的，應(yīng)予支持。
業(yè)委會(huì)今后可成被告
征求意見(jiàn)稿規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施和業(yè)主共同生活秩序進(jìn)行服務(wù)和管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持。此前，因業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有能力來(lái)承擔(dān)對(duì)外的賠償責(zé)任，所以不能作為被告上法院。然而此次征求意見(jiàn)稿并未明確，如果業(yè)委會(huì)造成他人損失作為被告被法院判決賠償，究竟是由有過(guò)錯(cuò)的業(yè)委會(huì)成員承擔(dān)，還是由全體業(yè)主分擔(dān)。 |