???????雖然傳統(tǒng)樓市旺季已經(jīng)到來(lái),但是隨著政策的頻繁露面,目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入不小的觀望局面中。特別是眾多普通購(gòu)房者最為關(guān)心的房貸問(wèn)題,一時(shí)間出現(xiàn)了新產(chǎn)品雨后春筍般涌現(xiàn)的新局面,不少購(gòu)房者面臨著選擇難題而無(wú)所適從。
??? 貸款到底幾成難倒購(gòu)房者
??? “早先加息政策出臺(tái)時(shí),許多客戶主動(dòng)要求提高首付成數(shù),以減少后期利息支出;現(xiàn)在聽(tīng)說(shuō)首付成數(shù)可能會(huì)提高,又有客戶趕來(lái)擠末班車(chē),竭力要求能夠降低首付成數(shù),爭(zhēng)取貸八成最好?!币晃毁J款服務(wù)公司的工作人員向記者介紹這一新情景。
??? 陳先生準(zhǔn)備趕在今年結(jié)婚,他和未婚妻兩人是大學(xué)同學(xué),畢業(yè)之后雖然找工作都比較順利,但兩人的存儲(chǔ)并不豐厚。好在雙方家長(zhǎng)對(duì)居所問(wèn)題表示支持和理解,愿意分擔(dān)小倆口的負(fù)擔(dān)。“央行調(diào)息政策出來(lái)之后,我們合計(jì)了一下。在一定范圍內(nèi),雙方家庭給的錢(qián)用在首付上綽綽有余。但目前兩人的工作發(fā)展都沒(méi)有完全穩(wěn)定下來(lái),不想為了房子弄得太累。因此就想在首付成數(shù)上提高一點(diǎn),這樣也好減少后期支出。”他告訴記者其打算。而另一個(gè)打算買(mǎi)房出租來(lái)投資的王先生想法正好相反,聽(tīng)到首付成數(shù)可能會(huì)提高的消息,立馬趕來(lái)要求盡快辦理貸款手續(xù)。對(duì)他而言,出于盡量降低投資資金壓力考慮,當(dāng)然是選擇低成數(shù)首付更適合。從王先生的談話中,他的“小九九”就是:“后期的房款支付可以通過(guò)以房養(yǎng)房來(lái)應(yīng)付,但前期的首付肯定是必須先支出的,在這方面我當(dāng)然認(rèn)為付出越少越好?!???
??? 房貸新品眾多難以選擇
??? 就購(gòu)房者而言,個(gè)人貸款計(jì)劃是需要在簽訂購(gòu)房合同之前便要考慮周全的。但作為頗具吸引力的金融業(yè)務(wù),目前市場(chǎng)上各家銀行爭(zhēng)搶這塊業(yè)務(wù)“大蛋糕”,層出不窮的房貸產(chǎn)品不免讓購(gòu)房者犯了迷糊。
??? 上海代書(shū)投資咨詢有限公司副總經(jīng)理趙曉霞表示,自去年開(kāi)始,各大銀行便在搶占房貸市場(chǎng)有著積極表現(xiàn)?!坝绕湓?005年下半年以來(lái),各個(gè)銀行的新產(chǎn)品新服務(wù)紛紛推出。如農(nóng)行的年繳型房貸險(xiǎn),工行的綜合授信個(gè)人房貸,光大、浦發(fā)、建行的固定利率房貸等金融產(chǎn)品的陸續(xù)推出。”
??? 上海建言投資咨詢有限公司區(qū)域經(jīng)理張威介紹說(shuō),在優(yōu)惠利率執(zhí)行上各個(gè)銀行有所不同?!案鶕?jù)各家的相關(guān)規(guī)定,有些銀行第一、二套房可以享受優(yōu)惠利率,第三套房就只能使用基準(zhǔn)利率;還有一些銀行以第一次貸款享受優(yōu)惠利率,第二次貸款使用基準(zhǔn)利率。根據(jù)申請(qǐng)銀行的不同,優(yōu)惠利率享受的標(biāo)準(zhǔn)也是不同的?!?/p>
??? 政策影響波及房貸新品
??? 固定利率房貸產(chǎn)品受央行加息政策影響,一下子成了“香餑餑”。但記者從各方了解下來(lái),發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)?jiān)摦a(chǎn)品的人數(shù)幅度只是比加息前略有上漲。據(jù)趙曉霞介紹,由于該產(chǎn)品剛剛推出,因此顯得比較保守,只是采用的5年期,5年之后會(huì)重新協(xié)商一個(gè)固定利率,因此固定利率實(shí)際上僅僅局限在“階段性不變化”而已。
??? “是否選擇固定利率產(chǎn)品主要看借款人對(duì)以后利率的預(yù)期性如何。如果認(rèn)為預(yù)期利率仍會(huì)上調(diào),簽訂了固定利率之后,在規(guī)定期限之內(nèi)是固定的。預(yù)期上浮如果超過(guò)了固定利率,當(dāng)然相較于沒(méi)有享受固定利率的客戶要來(lái)得合算?!睆埻f(shuō)。但他指出,對(duì)于計(jì)劃提前還款的客戶而言,固定利率并不適合。這主要還是由于該產(chǎn)品的提前還款違約數(shù)額相當(dāng)高?!叭绻刑崆斑€款要求的話,違約金算下來(lái)和你付的利率差不多,就沒(méi)有必要考慮選擇固定利率了?!?/p>
??? 有意思的是,調(diào)息政策出來(lái)之后,還款期數(shù)較多的“雙周供”卻由于利率顯得較低而開(kāi)始受到青睞。一家貸款服務(wù)公司的相關(guān)人士告訴記者,由于目前只有深圳發(fā)展銀行在推行,因此現(xiàn)在有許多其他銀行的貸款客戶詢問(wèn)能否改成“雙周供”。
??? 不可忽視的“小問(wèn)題”
??? 業(yè)內(nèi)人士指出,在簽訂正式貸款合同文本之前,就必須先對(duì)自身的貸款情況、交易時(shí)間、放款時(shí)間均需有所了解,而貸款方式和自有資金總量應(yīng)該在購(gòu)房之前便考慮成熟,同時(shí)還要考慮到將來(lái)申請(qǐng)貸款成功的可能性有多大?!靶枰獜?qiáng)調(diào)的是,并不是說(shuō)客戶要求貸多少就能貸多少。銀行貸款有一個(gè)審核過(guò)程,能否申請(qǐng)成功并不肯定。在考慮細(xì)則方面就需要將這些因素包括進(jìn)去?!?/p>
??? 在貸款過(guò)程中需要注意一些事項(xiàng)。以二手房為例,期間會(huì)產(chǎn)生成交價(jià)和評(píng)估價(jià)兩種不同的衡量?jī)r(jià)格,銀行往往取低價(jià)進(jìn)行放貸,客戶應(yīng)及時(shí)了解具體的放貸房?jī)r(jià),這樣才能規(guī)避多支出成本的窘境?!叭缬行┏山坏亩址恐邪搜b修、家具、電器,但是評(píng)估價(jià)僅僅針對(duì)了房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),裝修、電器、家具并不包含其內(nèi)。這樣就會(huì)形成差額,這就是多支出成本的由來(lái)。”張威分析說(shuō)。
??? 其次,資信狀況已成為銀行放貸與否的重要參考因素,所謂資信就是指歷史信貸狀況的記錄,即綜合資信記錄。以往容易忽視的信用卡消費(fèi)記錄、手機(jī)繳費(fèi)情況等問(wèn)題,都會(huì)成為主要影響因素。業(yè)內(nèi)人士指出,成功辦妥貸款,在諸項(xiàng)事宜上皆不可忽視。 |