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近年來(lái)，伴隨著上海房?jī)r(jià)的逐年走高以及人們工資水平的相對(duì)穩(wěn)定，越來(lái)越多的人開(kāi)始感覺(jué)到買(mǎi)房“吃力”甚至是買(mǎi)不起房了。在此背景下，“小產(chǎn)權(quán)房”引起了低收入群體的注意，相對(duì)而言，“小產(chǎn)權(quán)房”在售價(jià)方面低一些，對(duì)他們的吸引力比較大。
小產(chǎn)權(quán)房受市場(chǎng)歡迎
老蔡早已退休，現(xiàn)在某私人企業(yè)做財(cái)務(wù)，連帶退休金，一月的收入在3500元左右。她雖然膝下有兩兒子，但兒子們自顧自，平
時(shí)對(duì)老蔡關(guān)心不夠?！跋胱寖鹤咏o我買(mǎi)房，這輩子是沒(méi)指望了?！崩喜田@得灰心喪氣。
一年前，聽(tīng)說(shuō)在上海嘉定馬陸地區(qū)銷(xiāo)售著一種沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子，老蔡表現(xiàn)出了濃厚的興趣。她告訴記者，反正自己歲數(shù)大了，活不了太長(zhǎng)的時(shí)間，產(chǎn)權(quán)對(duì)她來(lái)說(shuō)沒(méi)有意義?！斑^(guò)個(gè)20年，我死了，房子讓國(guó)家收去好了?！?
記者趕赴現(xiàn)場(chǎng)采訪后發(fā)現(xiàn)，像這樣的沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子，還挺受市場(chǎng)歡迎。售樓處的小姐對(duì)記者說(shuō)，“大家都想明白了，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子也照樣可以保值、增值，而且轉(zhuǎn)讓時(shí)還不用像正規(guī)商品房一樣納稅?！?
“將來(lái)只要補(bǔ)繳差不多每平方米500元的土地稅，就可以拿到同其他商品房一樣的產(chǎn)證；免物業(yè)管理費(fèi)，每月只需交納10元的清潔費(fèi)......”售樓小姐向記者一一羅列了購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)點(diǎn)。
南匯宣橋也曾有一種小產(chǎn)權(quán)房出售。記者在相關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證上看到了“50年工業(yè)用地”的字樣。售樓先生對(duì)記者說(shuō)，這無(wú)關(guān)緊要，關(guān)鍵是價(jià)格便宜，“實(shí)惠”。
兩周前，記者趕赴松江石湖蕩鎮(zhèn)正在銷(xiāo)售的恬潤(rùn)新苑小區(qū)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)那里的銷(xiāo)售情況也非常好，售樓先生告訴記者，目前只剩下4-5套疊加別墅和2套聯(lián)體別墅了，其他房源要等三期開(kāi)盤(pán)了。
據(jù)介紹，眼下該小區(qū)在銷(xiāo)售的疊加別墅售價(jià)為3200元/平方米，聯(lián)體別墅則為4500元/平方米。“相對(duì)于周邊的樓盤(pán)，恬潤(rùn)新苑要便宜50%”，售樓先生對(duì)記者說(shuō)。
一同去看房的一位中年人不以為然，他告訴記者，目前恬潤(rùn)新苑沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但他看中的是將來(lái)產(chǎn)權(quán)證下來(lái)的那一刻，“屆時(shí)，房?jī)r(jià)一定會(huì)飆升?！?
據(jù)售樓先生介紹，眼下購(gòu)房者只能拿到發(fā)票，待開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)證下來(lái)后，一年內(nèi)可以領(lǐng)到小產(chǎn)證，而目前恬潤(rùn)新苑的大產(chǎn)證已經(jīng)在辦理之中了，預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)可以拿到?！澳菚r(shí)候，就與普通商品房沒(méi)有區(qū)別了?！?
以上樓盤(pán)有一個(gè)共同點(diǎn)，就是地處郊縣、現(xiàn)房出售、在上海市房產(chǎn)交易中心沒(méi)有備案、沒(méi)有同普通商品房一樣的70年住房產(chǎn)權(quán)證。還有，上述樓盤(pán)均不提供銀行貸款，須一次性付款。這便是人們常說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房。
不能公開(kāi)對(duì)外出售
根據(jù)目前相關(guān)法規(guī)，村民在其宅基地上造房不必交納土地出讓金，但在農(nóng)村集體所有的土地上建造商品房出售，就必須先經(jīng)由國(guó)家征地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi)后，再將建造好的商品房公開(kāi)出售，而國(guó)家會(huì)以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)的形式確認(rèn)買(mǎi)房人對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)。
準(zhǔn)確地說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，所以不能公開(kāi)對(duì)外出售，小產(chǎn)權(quán)證也不具備商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力。所以，買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，其利益將不受?chē)?guó)家法律保護(hù)。因此，買(mǎi)房人要防止被低廉的價(jià)格所迷惑，而忽視了小產(chǎn)權(quán)房普遍存在的房屋質(zhì)量、物業(yè)管理和違規(guī)拆遷等隱患。
記者還注意到，小產(chǎn)權(quán)房往往在建筑質(zhì)量方面要遜色于同類(lèi)的普通商品房。如上述嘉定馬陸的房子，看上去就像是集體宿舍；南匯宣橋的房子原本就是工業(yè)區(qū)的職工住宅；松江恬潤(rùn)新苑的房子，則到處可見(jiàn)“縫縫補(bǔ)補(bǔ)”的墻面。
大小產(chǎn)權(quán)無(wú)權(quán)威的解釋
那么，動(dòng)輒掛在買(mǎi)房人嘴邊的“小產(chǎn)權(quán)”究竟指什么呢？房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，小產(chǎn)權(quán)是充滿中國(guó)特色的稱(chēng)法，主要是為了相對(duì)區(qū)別于“大產(chǎn)權(quán)”。但事實(shí)上，對(duì)大小產(chǎn)權(quán)并無(wú)統(tǒng)一的權(quán)威解釋。
第一種解釋是，發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘I(mǎi)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商的一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割而來(lái)的。所以相對(duì)而言，發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)大，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)小。
第二種解釋是，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證僅由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的叫小產(chǎn)權(quán)。買(mǎi)房人需要特別注意的是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的房產(chǎn)實(shí)際上并無(wú)真正的產(chǎn)權(quán)，因?yàn)檫@種房產(chǎn)缺少國(guó)家出具的土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。
第三種解釋是，房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用交土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。由此來(lái)看，普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房，而經(jīng)濟(jì)適用房是小產(chǎn)權(quán)房。一般買(mǎi)房人可以從購(gòu)房合同的土地使用權(quán)條款中進(jìn)行區(qū)別確認(rèn)。
目前廣為流傳的小產(chǎn)權(quán)一般是指上述第二種解釋?zhuān)步朽l(xiāng)產(chǎn)權(quán)。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)是指購(gòu)買(mǎi)在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn)）合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)。
適當(dāng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，目前上海的小產(chǎn)權(quán)房被明令禁止公開(kāi)交易，它們往往以動(dòng)遷安置房名義出售或在廣告中回避產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
如果買(mǎi)房人實(shí)在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房有意，專(zhuān)家建議在購(gòu)買(mǎi)時(shí)優(yōu)先考慮以下幾個(gè)因素，這樣可以適當(dāng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
首先是堅(jiān)持只買(mǎi)現(xiàn)房的原則，這樣可以防范開(kāi)發(fā)商用期房作幌子，中途停工卷款消失；在集中開(kāi)發(fā)且規(guī)模大的小區(qū)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，這樣將來(lái)萬(wàn)一遇到維權(quán)情況時(shí)，可以集中廣大住戶力量共同行動(dòng)；在村民混居的小區(qū)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，可以有效防范被違規(guī)拆遷的風(fēng)險(xiǎn)；最好在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房前打聽(tīng)一下開(kāi)發(fā)商的背景，有政府背景的優(yōu)先考慮。 |