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樓盤快訊

房價下跌,你如何理財?
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2009-02-24  來源:  點擊數(shù):1768

據(jù)第一財經(jīng)日報報道:樓市低迷新房下跌30% 深圳關內(nèi)樓盤首破萬元.眼下的深圳樓市而言,任何一個樓盤“降價”都有可能對市場造成沖擊。統(tǒng)計顯示,截至5月,深圳一手住房價格已經(jīng)從高點累計下跌了30%,但市場的僵持格局依然沒能打破,底部在何處依然是沒有定論的疑問。

??? 不僅深圳的樓價在下降,全國其他如北京,武漢等城市都在下降.面對樓市的下降,資產(chǎn)的縮水該怎么辦?

??? 我在《普通百姓的致富之路在哪里》一文中早已論述過“對于想投資創(chuàng)業(yè)的人來說為什么買房住不如租房住”,看過此文的很多人說“如夢初醒”,紛紛發(fā)來郵件或短信告訴我:“在事業(yè)有成之前堅決不買房子住了”。還有一個新疆的生意人打來電話,說“如果今天沒看到你的文章,我明天就準備回湖南老家建房子了,看了你的文章有醍醐灌頂?shù)母杏X,老家的房子不建了!”

  但也有一個讀者對我的上述觀點發(fā)了如下感慨:“我也不想買房子想去投資,但是能行嗎?——不娶媳婦、不過日子了嗎?人活著不是為了賺錢,是為了獲得幸福感!”

  在我們的國家,因為文化的差異,很多年輕人都持有以下觀點,尤其以女性為最。他們總以為要結婚就一定要買房子,只有買了房子才覺得穩(wěn)定,才有安全感,才有成就感。很多有創(chuàng)業(yè)能力的年輕人,把本可以用于創(chuàng)業(yè)的“起步資金”用在購房上。當遇到了那些可以改變命運的至關重要的投資機會時,僅僅是因為沒有資本而望洋興嘆。有很多買了房的人不但沒有得到預期的幸福,有些人甚至為了還“房貸”,長達30年被淪為“房奴”!

  在當今房價畸高的形勢下,很多購房者不但因為買房失去了創(chuàng)業(yè)資金,而且不得不每月勻出更多的錢用于“還貸”,那就只能節(jié)衣縮食,降低生活質量。這些傳統(tǒng)的消費觀念是當前中國“房奴遍地”的主要原因。

  很多人不把通過投資理財讓收入大幅度提高當作穩(wěn)定安全的依靠,而只把擁有自己的住房當作穩(wěn)定安全的港灣。殊不知,“更高的收入才能讓你有自由而體面的生活,‘房奴’在脫身之前永遠沒有尊嚴可言!因為你非常擔心收入降低、生病,尤其是失業(yè),所以工作上委曲求全,生活上得過且過?!?/span>

??? 下面的例子可能會對你有所啟發(fā)。

  2006年,在北京廣渠門有一戶人家,一家3口只有1300/月的收入。但因為拆遷得到了一套價值50萬元的房子(這房子在當?shù)氐淖饨馂?span lang="EN-US">1200/。一戶擁有50萬元資產(chǎn)的3口之家,在北京全家每月卻只有1300元可以開支,艱難程度可想而知。

?? ?后來,我給他出了一個金點子,要他不要過分關注“所有權”,只要關注“使用權”和“收益權”就可以了。因為即使是世界首富比爾·蓋茨,他到中國來訪問時也不自己買架飛機自己開。只要他坐的是豪華的包機,那架飛機屬不屬于比爾·蓋茨他從來不去關心;只要他安全地到達了中國,他也用不著去關心他下了飛機之后那架飛機誰去坐。在市場經(jīng)濟時代,我們每個人都有理由去充分享受市場給我們帶來的便利。

  通過這么一說,那戶北京人家采納了我的建議:把房子作價50萬元賣掉了,然后我告訴他在大路邊買了一個49萬元的門面。雖然那個門面只有10多個平方米,并且形狀也不規(guī)則,很多人都看不起眼,但我告訴他不要在乎那個門面怎么樣,只要關注那個門面的“收益”就可以了。結果,他買的門面每個月可以收租金4000元。然后,他用1200元在原來的住房隔壁,租了一套跟他原住房一模一樣的房子住。這么一改變,使他在住房標準并沒降低的前提下,收入?yún)s增加了2800/月,從此生活條件有了非常大的改善!

  另一個典型的案例是:我在北京有兩位朋友,他們好不容易打工各掙了20萬元錢,找了女朋友準備買房結婚。我建議他們暫時不要買房做“房奴”,要學會投資理財提高生活質量。他們兩個都非常贊同我的觀點,但其中的一位朋友的女友堅決要買,認為不買套房子就沒有安全感,就不和他結婚了。結果,他拗不過女友就付了20萬元的首付,在城北回龍觀買了一套50萬元的住房,成了欠債30萬元的“房奴”,而且,他每天要在路上來回顛簸3個多小時去四惠上班。

  而另外一位朋友采納了我的建議,把20萬元暫時存到我這里,我給他6/月的利息(即1200/月),我保證他任何時候只要提前24小時通知可以隨時支取,以便他隨時可以去投資年收益率大于7.2%以上的項目,并且他投資任何項目我都可以給他免費作咨詢。我們雖然是很好的朋友,但為了他資金的安全,我還讓我們公司給他的資金作了無條件付款的擔保。結果,他用這1200/月的利息收入在公司附近租了一套50萬元的房子住,兩口子天天開開心心的,既節(jié)省了時間又沒有負債。后來,他倆在石景山找了一份收入高得多的工作,于是,他們又在石景山用同樣的租金租了一套更大更好的房子。

  這件事讓買了房子的那兩口子后悔莫及。而我付了1200元的利息給他們后我自己并沒有吃虧,因為我能用這些錢得到至少15/月的投資回報!

  “房奴”買房的實際損失還遠不止上面這些,因為:

  1.一個人在事業(yè)未成之前,每一分錢都是投資理財?shù)姆N子,你把種子過早地吃掉了,將來怎么會有大的收成呢?

??? 創(chuàng)業(yè)伊始,需要大量資金,求人不如求己,融資需要花時間花精力,融資需要向別人披露自己的商業(yè)秘密,而且引入外部股權資本同時很可能同時引進矛盾。另外,如果你是一個守信用的人,你的錢將可以放大使用。也就是說,如果你自己有多少現(xiàn)金,你就還可以借到更多的現(xiàn)金;如果你自己沒有錢甚至因為房子問題而存在負債,那你就透支了“信用”。一個透支了“信用”的人是很難借到錢的。如果你沒有本錢,再好的投資項目也會與你失之交臂。

  “任何一門學科,如果能夠成功地應用數(shù)學的時候,就變成了一門科學”。所以,要使投資科學,就要應用經(jīng)濟數(shù)學,用每一元錢的時候都要考慮到利息成本和機會成本。

  當今世界,絕大多數(shù)投資者都覺得資本短缺,我相信地產(chǎn)大亨王石也不例外,所以王石也要經(jīng)常去銀行借錢。比方說王石現(xiàn)在有50億元的存款,但他突然發(fā)現(xiàn)了一個需要投資80億元的項目,這時他的選擇肯定是盡快去借30億元投資到這個有利可圖的項目中去,而不是等到自己有了80億元存款再去做那個項目。因為,等到他有80億元存款的時候,那個項目早就被人家拿去了或者項目的黃金時期早就過了。

  中國的金融業(yè)很不發(fā)達,我們的國有銀行的錢基本上不借給中小民營企業(yè)。國有銀行的貸款利率只是名義利率而非真正的市場利率,按這個利率(7.47%)通常是有價無貨。而真正的市場利率是在市場上能比較自由地獲得貸款資金的利率。據(jù)調查,我國民間融資當前的月利率在6-30‰之間,最普遍的融資月利率為10-15‰,也就是人們常說的月息一分到一分五。融資利率的高低通常跟融資者的實力和信譽度成反比。也就是說,實力越雄厚信譽度越高的人融資的利率越低,但一般也不低于6‰的月息,反之利率越高,高達30‰的月息甚至更高。

  如果你是一個資本短缺的投資者,假設你融資的月利率為10‰,那么如果你在北京買一套50萬元的住房,一個月的利息就要5000元,而你在北京租一套50萬元的住房,其租金在1200-1500元之間,你租房子住就至少可以節(jié)省3500/月的利息。有這樣的好事,你為什么非要去買房子住呢?

  并且,對于一個投資者來說,你的損失遠遠不止這些,你可能因買了房子而損失掉一個千載難逢的發(fā)財機會。遺憾的是,絕大多數(shù)不會理財?shù)娜?,他只能看到房租貴,卻看不到利息更貴,更看不到損失投資機會的巨大成本!

  我曾經(jīng)有一個同學在8年前來找我借錢,我問他借錢干什么?他說這幾年和一個同村的朋友在廣州打工每人賺了10萬元錢,都想在家鄉(xiāng)建一棟房子。預算每人還缺2萬元,他那個朋友已經(jīng)借到了,看我能不能幫他解決。我問他幾個問題:你為什么要建房?你喜歡建房子還是更喜歡發(fā)財致富?他說他們家現(xiàn)在是個破房子,父母親已沒法在那房子里住下去了。但誰不喜歡發(fā)財致富呢?

  于是,我去了他的家鄉(xiāng)一趟,沒想到那個地方還真的不錯。除了他們兩家,其他人都利用外出打工的錢建了大房子,并且每家至少空了一層樓沒用,但是也因此而家家戶戶欠了債。于是我建議他倆都不要建房子了,不如把錢存到我這里以便等待更好的投資機會,并且告訴他們:“憑你們兩位的能力,好的投資機會馬上就會到來,至于你們的父母由我免費負責在村里給他們安排最好的住房,我還可以每個人給你們500/月的利息,所存的錢只要提前48小時通知任何時候可以取走。只不過取走錢之后,你們要自己承擔100/月的房租(后來我花100/月給他在村里租了一層200多平方米的最好的房子),有任何投資機會我還負責免費作參謀”。

  通過我的反復勸說,他采納了我的建議,將10萬元存到了我手里,他父母親搬進了租來的新樓,也得到了500/月的利息。但他的朋友硬是不聽勸說,最后還是借了2萬元建起了新房子。半年之后,因為他們兩個在單位工作得很有成績,老板給他們?nèi)牍傻臋C會。我那同學取走了存在我這里的10萬元錢,又向親戚朋友借了10萬元錢入股(其中包括我借給他的2萬元)。我同學的朋友因為建了房子負了債,根本就借不到錢,與入股的機會失之交臂。

??? 8年之后,我同學成了擁有千萬資產(chǎn)的老板,而他的那位朋友至今還在打工,每月只得到8000元的工資!

  所以我說:“人生的機會就像‘小偷’一樣,來的時候悄無聲息,你抓到了就抓到了,你沒抓到就沒抓到,但去的時候讓你后悔莫及!”

  2.過早買房子的另外一個害處就是很浪費時間,這一點在北京等大城市尤其如此。

??? 在北京至少有一半的工薪階層,從自己家里到工作單位平均有1.5小時的車程,這樣一天來回在路上的時間就是3小時。一個人一天的有效工作時間約為10小時,但在路上就花掉了3小時,這是多么巨大的浪費!

  一個人一天浪費3小時就相當于浪費了30%的生命,也就是說這個人活到100歲只相當于人家活70歲,活到70歲只相當于人家活到49歲。多么可惜??!

  3.一個人過早買房子住,他不只是損失了當前的投資機會和生命,而且以后大部分的投資機會和好的就業(yè)機會也很可能會喪失掉。

??? 因為他每天在路上幾個小時的顛簸,一回到家就只想睡覺,怎么有精力去加強學習提高自己呢?怎么有精力去尋找更好的就業(yè)和投資機會呢?并且會因此而影響夫妻感情,天天筋疲力盡的人的生活是幾乎毫無浪漫和激情可言的!

  前幾天,一位北京的朋友向我訴苦:她過去的幾年里按15‰的月息借了40萬元給朋友辦企業(yè),朋友以企業(yè)的所有資產(chǎn)作抵押,她每月可以收到6000元的利息。她用這6000元的收入在北京國貿(mào)附近租了一套價值200多萬元的房子住,非常舒適,上班也只要步行10分鐘,兩口子恩愛有加,每年至少外出旅游一次。

  可2006年,她老公擔心房價進一步上漲,硬是要自己買房,結果她收回了借給朋友的40萬元錢,在通州區(qū)買了一套100多萬元的房子,負債60多萬元,成了典型的“房奴”。從此,她每天上班在路上來回要花4個多小時。后來,她的父母親看到女兒女婿可憐,將一生的積蓄10萬元送給他們買了一輛“本田飛度”。

  雖然有房有車了,但她還是很不痛快,她說自己開車每天來回也要3小時,有時一踩剎車腳都麻了。真想回到原來租房的日子!

  當然,我要你不要急著買房子住并不意味著要你不住好房子,我只是想告訴你用最低的代價住最滿意的房子而已。租房子住不但可以讓你有盡可能多的資本去投資理財,還可以讓你始終把房子租在離你工作地點20分鐘的路程以內(nèi)。當你變換工作地點時居住地點也可以隨之變動,房子永遠是你的奴隸跟著你走,而不是你做房子的奴隸讓你變得筋疲力盡。如果越來越多的人選擇節(jié)約時間就近居住,北京堵車的問題就解決了!

  當然,我說的“買房住不如租房住”也是有前提的,即對于事業(yè)未成并且想要“投資理財”的人而言,“買房子住不如租房住”。而“買房子賣”是屬于另一回事(是屬于投資行為而不是消費行為,投資行為只要能賺錢就是硬道理)。但對于不會理財?shù)娜撕筒恍枰ネ顿Y的人來說,還是可以去買房子住的。要不然,如果都不買房子,哪里有房子可租呢?當然,只有讓不會理財?shù)娜巳ベI房子,會理財?shù)娜瞬拍茏獾降蛢r的房子啰!

  對于不會理財?shù)娜硕?,買個房子出租比存到銀行吃利息還是要合算一些的。就拿上面的例子來說。那個出租房子的人如果把50萬元存到銀行,得到的利息與得到的租金差不多。但從長期而言,只要不是在房價處于高位的時期買房,房子是能保值的,并且還可能有升值的機會。但在目前的高房價下,如果遇到房價下跌就不合算了。比如目前的美國房產(chǎn)市場,很多人曾在房價的高點或次高點買入,房價跌幅稍大就把自己付的二成或三成首付跌完了,房子就變成了擔保機構或銀行的了。如果跌得更多點,擔保機構或銀行就算拿著房子也要虧本了,因為買個同樣的新房子還不要那么多錢。

  我有個成都的同學,他老婆的工資只有3000/月,還不能遲到早退。后來我告訴他投資,就將20萬元錢借給了他做生意的朋友,用他朋友的門面做抵押,月息按15(3000/計算。結果,他發(fā)現(xiàn)一個很有趣的問題:他老婆的勞動報酬=投資20萬元的回報。但是他能得到這樣的投資回報,就是因為采納了我的建議——沒有買房而是租很好的房子住!

  也許有人要問,你要大家都不買房子住,那賺錢干什么?那別墅誰?。磕銌枌α?,我同樣認為人來到這個世界就是來享受生活的。

??? 我叫你慢點買房子、先學會投資理財?shù)哪康?,就是為了告訴你將來輕輕松松買別墅!

??? 你想,上面那個房奴的20萬元如果先用于投資,如果按18%的復利系數(shù)計算回報率,30年后就變成了2867.4萬元。但他現(xiàn)在成了“房奴”,要15年后才能擺脫“房奴”身份,多么可惜??!

  也有人說,我早就體味過租房的煩惱了,房東老漲價,經(jīng)常要搬家。而我的經(jīng)驗證明,房東漲價也是有度的,大不了比市場價格高出10%,因為他肯定不可能無限上漲。關鍵是房子是否適合你并且能為你節(jié)省時間。況且,對于一個投資者而言,房租相對于民間融資的貸款利息而言總是很便宜的。如果你不太計較租金也需要搬家的話,那肯定就是越搬越好的!

  另外還有人說,租房子住一方面不穩(wěn)定,另一方面不能完全按自己的偏好來選擇自己喜歡的裝修格調。但后來我給他們提供的方案很好地解決了這個問題。

  2000年,我在廣州的一位朋友A50萬元遇到了一個兩難的選擇:他的公司有一個很好的項目需要投資50萬元,未來5年預期投資回報率為20%/年以上,但他老婆要他不要投資,先買套50萬元的房子住。因為她不喜歡住人家的房子,并且預期廣州未來的房價會上漲。但他只有50萬元,買了房子就不能投資企業(yè),投資了企業(yè)就不能買房子。怎么辦呢?

  而正在那時,我廣州的另外一位朋友B50萬元存在銀行找不到滿意的投資渠道。我問他要什么樣的投資回報率才算滿意?他說只要能安全穩(wěn)健地達到6%/年就可以了。

  于是,我建議他倆合作,由A朋友在暨南大學附近選擇了一套自己喜歡的50萬元的房子,再由B朋友買下(房產(chǎn)證是B的名字),然后出租給A朋友20年(A擁有除所有權和抵押權以外的一切權利),A完全按自己的偏好進行裝修。A每年向B支付30000元的房租,即保證B朋友6%/年的投資回報率,B的房租在租賃期內(nèi)永遠不得漲價,也不得提前終止租賃。如果違約,B必須承擔A的所有裝修費用并且退還所有已經(jīng)收到的租金。如果A違約提前退租(允許A轉租),A必須支付B朋友10萬元違約金并且不能破壞裝修。

  通過合作,A50萬元投資了企業(yè),同時住上了他老婆喜歡的新居,租的房子和買的幾乎沒有區(qū)別,因為地段和房子都是自己選的,裝修方案也是自己定的。B得到了6%/年的安全穩(wěn)健的投資回報。

???? 8年來,A的投資果然得到了20%以上的年回報率,那50萬元已經(jīng)變?yōu)榱?span lang="EN-US">300多萬元,而B買的房子也由50萬元升值到了100萬元,還得到了3萬元/年的租金!

  最后我要說明的是,很多“房奴”他們考慮到的主要是房子“升值”的問題。但對于一個只有一套房子的人而言,房子升不升值意義是不大的,因為升值后的房子在把它賣掉之前等于沒有升值。就像一個種糧食的農(nóng)民,如果他一年只能生產(chǎn)150公斤糧食,不管糧價是3/kg而是5/kg,對于他來說都是一樣的,反正這些糧食都是自己吃掉。只有當他生產(chǎn)的糧食超過口糧并用來銷售時,糧價的上漲對他才是有利的。同理,“房奴”一般都是只有一套房子的,房子漲價跟他有什么關系呢?如果他把房子賣了,不又是租房住嗎?并且買房子去賣能賺錢并不是我反對的,但這是屬于投資行為而不是消費行為。

  我在北京經(jīng)??匆娨恍┖芸蓱z的“房奴”,他們每天一上公交車和地鐵就因疲憊不堪而呼呼大睡(好在北京扒手少,要在廣州就慘了),每周只吃一餐肉,買菜只挑賣剩的,一年只買兩套衣服,不敢生小孩(擔心養(yǎng)不起)。

  可憐的“房奴”?。?/strong>

  對于種種“房奴”買房的惡俗理由,不須費力,就能舉出很多例子,盡管言詞有些夸張,但絕非危言聳聽:

  1.買房是“房奴”彰顯自我價值的愚蠢手段之一;

  2.買房是一個有志青年淪為物質奴隸的最佳典范;

  3.買房是城市窩囊男人討不到老婆的后路之選;

  4.買房是“缺乏安全感人士”的自我安慰;

  5.買房是對“炒房”的盲目跟風,越跟風造成房價越有可能上漲,越上漲就越有可能早日導致“房市泡沫破滅”,最終自己搬起石頭砸了自己的腳;

  6.買房是“感情受挫的女人”所尋找的物質替代品;

  7.買房是以訛傳訛的“高檔享受”之一;

  8.買房從長期來說是并不經(jīng)濟的投資方式,當然在短期內(nèi)也許能夠投機賺錢,但只要你賺了錢就是硬道理。

  想通過投資理財早日過上好日子的朋友,你看了我的這篇文章后,還急著買房嗎?

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