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?? 一般從理論而言,買房應(yīng)該看看市場態(tài)勢,看看區(qū)域地段前景,看看配套,看看開發(fā)商,其他好象都?xì)w結(jié)于價格,代表著總體的較量.實(shí)際不然,要買到合適如意的房子,最該看看家里人的臉色,也該看看售樓員的臉色,前者在于知己,后者在于知彼,知己知彼百戰(zhàn)不殆.
??? 有何高見?
??? 因?yàn)槿魏螘r候市場整體態(tài)勢都存在不同程度對區(qū)域行情的一種背叛,比如現(xiàn)在全國房價大勢,按照人們的判斷似乎要猛跌,而在局部地區(qū)的某些區(qū)域,實(shí)際房價確實(shí)在上漲,所以看市場的臉色容易讓真正的機(jī)會丟失;
??? 因?yàn)槿魏螘r候區(qū)域地段前景都只是政府作為與不作為程度的一種現(xiàn)實(shí)表示,如果政府經(jīng)濟(jì)不景氣,可能導(dǎo)致你理解的買房時的區(qū)域地段規(guī)劃停頓,如果經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)可能會導(dǎo)致城市化的提速,從而讓你的美好初衷結(jié)下完美的果子,也不是你我能掌握的,隨著時間的推移總會發(fā)生些許的變化,所以這是遲早的事兒,買房真的沒有必要去判斷,充其量看看這些未來的因素是否被開發(fā)商無意有意地計入了房價,影響所買房子的性價比;
??? 因?yàn)榈囟瓮谴蟊娀脑u判標(biāo)準(zhǔn)，地段計入房價是全額甚至超額，這是不動產(chǎn)最大特點(diǎn)，我們無法改變，賣房子實(shí)際就是賣地段，無法左右的東西買房時只有選擇適應(yīng)的權(quán)利而沒法改變；
??? 因?yàn)殚_發(fā)商是做價主體，供給主體，開發(fā)商一般只會公示對其有利的信息，有時為了銷售的需要還可能造假，比如托兒，放了許多人來簽單交錢與對樓盤進(jìn)行中肯的贊美，而且開發(fā)商的內(nèi)心活動以及項(xiàng)目關(guān)鍵信息掌握在政府管制程度里面，政府如果要求嚴(yán)格管制市場，則開發(fā)商的好些信息，如真正銷售單價，真正已售房源，廣告承諾，我們消費(fèi)者可以了解，但是從政府官網(wǎng)上面，但不是每個地方政府都照章辦事。
??? 故：買房最該看其臉色的人就只剩下兩個，即買家的決策與輔助決策人，也就是未來居住在這個屋子里的主要人物，另一個是直接賣家，開發(fā)商的所有指令，市場的主要判斷，區(qū)域地段前景，配套程度等等，這些都通過或借助營銷手段或培訓(xùn)，進(jìn)入到了售樓小姐或先生的大腦，并從其一言一行及神色變化當(dāng)中體現(xiàn)，而且我們也可以試探他們的想法，從而做出準(zhǔn)確的判斷。
??? 先說說如何看家里人的臉色。
??? 一般家庭比較小，決策人往往集中于一人或兩人身上，但對于高房價帶來的購買壓力，往往需要動用全家的力量來能實(shí)現(xiàn)買房的愿望，所以這個時候每個能經(jīng)濟(jì)能力的人都應(yīng)該參與其中。
??? 我們可以從家里人的臉色當(dāng)中探討價格是否合適，是選擇面積緊湊以首先完成置業(yè)再談舒適，或者事后通過裝修來彌補(bǔ)空間舒適度的弱化，地段配套環(huán)境以及交通在購房中如何合理權(quán)衡等等，比如，交通通達(dá)性對于年輕家庭非常重要，必須聽取年輕人及主要就業(yè)人員的意見；比如環(huán)境，尤其是綠化及城市綠肺健康設(shè)施，象醫(yī)療及公園，則是家有老人必須首選的因素，所以最好參考一下老人本人的意見，包括他們的具體要求以及是否有某些病狀需要獨(dú)特的考慮這些因素；比如全家人以打工為主要營生，自然就應(yīng)該圍繞物業(yè)管理費(fèi)用以及權(quán)證費(fèi)用等等后期費(fèi)用進(jìn)行探討，以縮小開支；比如丁克家庭就沒有必要考慮多廳，相反緊湊實(shí)用的小房型更能突出二人世界的個性與情調(diào)；比如家里有獨(dú)特角色人物，如作家自由職業(yè)者，則帶辦公配套空間的主臥可以做為首要判斷標(biāo)準(zhǔn)。這方面應(yīng)該是不一而足，出自于公平合理以及廣采博納，最好發(fā)揮家庭民主，綜合考慮，同時房產(chǎn)品作為最大宗消費(fèi)，必須慎重。
??? 最后說說最重要的一點(diǎn)，如何看售樓小姐或先生的臉色。
??? 樓市陰晴系于售樓小姐或先生的言行舉止：總體來說，售樓小姐或先生過于熱情或過于冷漠都足以證明樓市不景氣至少該項(xiàng)目銷售的不是很好，殺價余地甚大。
??? 這是總綱，可以從以下細(xì)節(jié)來進(jìn)一步分析。
??? 他們的底氣是你判斷價格下跌空間的主要標(biāo)尺：既然大家都在觀望，都認(rèn)為房價下跌，那么售樓小姐或先生在一線，更能感同身受，自然會反映到他們介紹與推介時的底氣是否充足上。對于先進(jìn)的開發(fā)商，培訓(xùn)工作到位，即使情況不明也不會讓人看出破綻，便中下午的時間最容易看出端倪，那時意志消磨，你只要裝著很急切想買房，并且將買房的選擇范圍放在很窄小的范圍，就容易看出他們的臉色，驚喜則說明市場預(yù)期不好看，可能面臨進(jìn)一步下降。
??? 看看他們回復(fù)你所提及的苛刻問題之速度與頻率判斷一下項(xiàng)目銷售好環(huán)：鬧市情境下沒有人理我們消費(fèi)者或態(tài)度不太熱情，但如今情況下一切都有好轉(zhuǎn)，若他們對我們提出的一些在常規(guī)條件下有些苛刻的問題，比較快答復(fù)，電話頻率比較高，則是樓市趨冷的主要癥狀，也是項(xiàng)目急于求售的跡象。反之則說明該開發(fā)商還在觀望甚至捂盤，不是所有開發(fā)商都通過降價來實(shí)現(xiàn)銷售或急于收現(xiàn)。
??? 借助目前的停滯環(huán)境提出自我保護(hù)的增加條款，看看他們是否面有難色：這只是對上一個問題的補(bǔ)充證明，也是做為普通買房人自我保護(hù)的必要措施，現(xiàn)如今開發(fā)商人人喊打，所以不會有落井下石之嫌，而只是求得買個值，也是對你逆市買房的一個額外回報。
??? 看看他們在開發(fā)商做活動的時候是否熱情滾滾：以往搶房時代，售樓小姐或先生做活動時既神彩飛揚(yáng)又不大配合普通消費(fèi)者，如果新近開發(fā)商推出重大促銷活動，而售樓小姐或先生們熱情滾滾，多半說明該項(xiàng)目急于求銷并銷售不理想，反之屬正常促銷，尋價空間不是太大。
??? 瞅準(zhǔn)冷門時間上門，看看他們的正常狀態(tài)的臉色，分析判斷項(xiàng)目及目前的市場態(tài)勢：慣常狀態(tài)下銷售旺勢下冷門時間售樓小姐或先生各行其是，態(tài)度自然而輕松，非常狀態(tài)下他們比較急切并非常之敬業(yè)，時有觀望，端茶倒水非常勤勉。
??? 不妨嘮嘮家常甚至跟年輕的售樓小姐或先生介紹朋友，看看他們的回應(yīng)：出路出路，走出去才有路，市場不景氣的時候，每個人都在尋求出路。如果你的不經(jīng)意的嘮嘮，而對他們而言有些影響，則證明你對市場不景氣的判斷準(zhǔn)確，如果對你的提議或嘮嘮不屑，則可能該項(xiàng)目銷售情況尚可，甚至好銷。
??? 世俗地引導(dǎo)與暗示，看看他們的神彩：這個只適用于公司老板等上層收入階層買房的一種試探。比如暗示可以提供好的工種，如暗示可以改善其生活環(huán)境，當(dāng)然也可能有你理解的其他途徑，目的在于判斷一下你對市場態(tài)勢的判斷是否準(zhǔn)確，你對該項(xiàng)目銷售情況的預(yù)計是否正確，你真正實(shí)現(xiàn)買房時的殺價空間預(yù)留余地等等，畢竟現(xiàn)實(shí)就是一分錢一分貨。
??? 妥當(dāng)利用一切可利用資源往往能讓我們買得有趣買得值也買得不后悔。 |